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Ultimo aggiornamento
07/12/2020

I balconi in condominio: la ripartizione delle spese e dei danni

PREMESSA - BALCONI AGGETTANTI E BALCONI INCASSATI IN GENERALE - LE SPESE PER I BALCONI (Balconi aggettanti o balconate a cielo aperto; Balconi incassati o a castello: spese e danni; Balconate e ballatoi a cielo aperto; Gli elementi decorativi dei balconi) - BALCONI E DELIBERE CONDOMINIALI - DISTACCO DI PARTI COMUNI DECORATIVE DEI BALCONI: LA RESPONSABILITÀ.
A cura di:
  • Giuseppe Bordolli
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Premessa

La legge di riforma del condominio, pur inserendo espressamente le facciate tra i beni comuni di cui all’art. 1117 Codice civile, non ha previsto alcuna specifica novità in merito ai balconi.

Il riferimento alla facciata appare sinceramente inutile: infatti è pacifico che, essendo destinata indifferentemente al servizio di tutte le porzioni immobiliari, e non solo di quelle che vi si affacciano, sia da ritenersi, a tutti gli effetti, parte comune.

I balconi d

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Balconi aggettanti e balconi incassati in generale

I balconi “aggettanti” (Figura 1), sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono.

Tali manufatti non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.


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Le spese per i balconi
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Le spese per i balconi aggettanti o balconate a cielo aperto

Secondo un principio consolidato in giurisprudenza i balconi “aggettanti” (Figura 3), i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 Codice civile.

Ne consegue che i balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (C. Cass. civ. 12/03/2020, n. 7042;

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Balconi incassati o a castello: spese e danni

È frequente, soprattutto nelle costruzioni più recenti, che nella facciata del caseggiato si inseriscano balconi incassati che, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno.

In tal caso, ogni balcone del condominio, esclusi quelli dell’ultimo piano, è coperto dall’analogo balcone sovrastante, e delimitato lateralmente da muri - che costituiscono un “continuum” per i vari piani - realizzandosi così uno spazio pienamente vivibile.

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Balconate e ballatoi a cielo aperto

Considerando che a essere serviti da ciascuna balconata sono più appartamenti, le spese per la manutenzione e ricostruzione del parapetto interno e piano di calpestio sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che la utilizzano (e s

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Gli elementi decorativi dei balconi

Come sopra detto, i balconi, qualunque sia il tipo (aggettante o incassato nella facciata) possono svolgere una funzione estetica a favore dell’intero stabile, cioè possono concorrere a formare le linee architettoniche dell’edificio.

La giurisprudenza meno recente N1 ha affermato che le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all’esterno dell’edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.) ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all’immobile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e - come tale - autonomamente tutelato ex art. 1120 Codice civile.

In particolare con riguardo al “rivestimento”, si è ritenuto che gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica, volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale, sono cose che servono all’uso ed al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, Codice civile, sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi.

Di conseguenza si è concluso che le spese relative ad interventi sui balconi e sulle parti a vista delle terrazze di un edificio condominiale vanno

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Balconi e delibere condominiali

L’assemblea può legittimamente deliberare solo per le spese di sistemazione delle parti a vista dei balconi. Per tutte le altre parti, però, fra cui ad esempio il piano di calpestio, elementi strutturali interni non facenti parte della facciata del caseggiato, ogni decisione deve essere presa dal singolo condomino. La giurisprudenza ha infatti precisato che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i sing

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Distacco di parti comuni decorative dei balconi: la responsabilità

L’amministratore di condominio è titolare per legge del potere-dovere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, cioè deve eliminare tutti i pericoli, anche potenziali, con obbligo di riferirne nella prima assemblea condominiale.

In altre parole, l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo per l’incolumità delle persone, derivante dalla minacciante rovina di elementi decorativi dei balconi condominiali, incombe all’amministratore del condominio, il quale deve attivarsi, con la necessaria urgenza - avvalendosi dei poteri riconosciutigli dagli artt. 1130, Codice civile, nn. 3 e 4, e art. 1135, comma 2, Codice civile - per l’eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere (

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