FAST FIND : GP12965

Sent. C. Cass. S.U. civ. 07/03/2005, n. 4806

1802277 1802277
1. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - DELIBERAZIONI - IMPUGNAZIONI - IN GENERE - Deliberazioni nulle o annullabili - Presupposti relativi - Omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea - Nullità della delibera - Esclusione - Annullabilità - Configurabilità - Mancata impugnazione nel termine previsto - Effetti. 2. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - DELIBERAZIONI - IN GENERE - Individuazione "nominatim" dei singoli condomini assenzienti, di quelli dissenzienti e di quelli assenti e del valore delle rispettive quote - Mancata indicazione di detti elementi nel relativo verbale - Conseguenze - Annullabilità della delibera "ex" art. 1137 cod. civ. - Configurabilità. 3. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI - PROVVEDIMENTI PER LE SPESE - DELIBERAZIONE DELL'ASSEMBLEA - Delibera di RIPARTO in concreto delle spese condominiali (lavori straordinari per posti auto e vano ascensore e tassa di occupazione di suolo pubblico) - Adozione della delibera in violazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese - Annullabilità della delibera - Impugnazione relativa.

1. In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relati

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
Scarica il pdf completo
1802277 1803422
SENTENZA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
1802277 1803423
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, Furio Mancini e Angelo Girelli, del complesso immobiliare sito in Roma, via Tor dè Schiavi 389, avverso tre delibere dell'assemblea del condominio (adottate il 18.09.1995, il 15.12.1995 e il 23.09.1996) concernenti l'approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l'anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell'impugnazione erano la mancanza nel verbale dell'indicazione dei condomini che avevano part

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
1802277 1803424
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c.c. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione", deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l'annullabilità, che la Corte d'appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c..

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c.c., I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese - quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. I motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nullità.

3. È bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant'è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errata ripartizione delle spese. 5. Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'assemblea condominiale.

5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. 5.2. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. 6. Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma. 6.1. In particolare, premesso che l'art. 1137 c.c. ha un' ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.

6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell'amministratore.

7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini. 7.1. Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1.10.1999, n. 10886; 19. 8.1998, n. 8199;

12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9. 12.1987, n. 9109;

15.11.1977, n. 4984; 16.4.1973, n. 1079; 12.11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell'organo deliberante, risultando irrilevante l'incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12.2.1993, n, 1780;

15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all'esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell' assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stes

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
1802277 1803425
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio d

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.

Dalla redazione

  • Edilizia e immobili
  • Condominio

Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Premessa; Opere di manutenzione ordinaria (inquadramento, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea); Opere di manutenzione straordinaria (inquadramento, esempi e differenze tra ambito edilizio e ambito condominiale, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea; riepilogo); L’urgenza e la notevole entità dei lavori (nozione di intervento urgente, lavori urgenti e obbligo dell’amministratore di riferire in assemblea, nozione di intervento di notevole entità, maggioranze assembleari per lavori urgenti o di notevole entità; Iter amministrativo e aspetti condominiali; Assistenza da parte di un tecnico professionista.
A cura di:
  • Alessandro Gallucci
  • Edilizia e immobili
  • Condominio

L'amministratore di condominio

NOZIONE - REQUISITI PROFESSIONALI, FORMAZIONE E ATTIVITÀ (Requisiti professionali dell’amministratore di condominio; Formazione iniziale e periodica; Incarico di amministrazione in capo a società; Associazioni professionali degli amministratori; Attività di mediazione) - NOMINA, REVOCA, COMPITI E ATTRIBUZIONI (Nomina dell’amministratore di condominio; Revoca; Compiti dell’amministratore di condominio; Provvedimenti assunti dall’amministratore e ricorsi dei condòmini; Potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio; Compensi dell’amministratore di condominio) - REGIME DEONTOLOGICO E RESPONSABILITÀ (Norme deontologiche per gli amministratori di condominio; Responsabilità dell’amministratore di condominio).
A cura di:
  • Studio Groenlandia
  • Edilizia e immobili
  • Condominio

I balconi in condominio: la ripartizione delle spese e dei danni

PREMESSA - BALCONI AGGETTANTI E BALCONI INCASSATI IN GENERALE - LE SPESE PER I BALCONI (Balconi aggettanti o balconate a cielo aperto; Balconi incassati o a castello: spese e danni; Balconate e ballatoi a cielo aperto; Gli elementi decorativi dei balconi) - BALCONI E DELIBERE CONDOMINIALI - DISTACCO DI PARTI COMUNI DECORATIVE DEI BALCONI: LA RESPONSABILITÀ.
A cura di:
  • Giuseppe Bordolli
  • Condominio
  • Edilizia e immobili

Assemblea condominiale: tabella completa delle maggioranze per deliberare

INDICAZIONI GENERALI, CRITERI E QUORUM (Premessa; Criterio per teste e criterio per valore; Quorum costitutivi) - TABELLA DELLE MAGGIORANZE PER DELIBERARE.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Impianti di riscaldamento e condizionamento
  • Efficienza e risparmio energetico
  • Impiantistica
  • Energia e risparmio energetico
  • Edilizia e immobili
  • Condominio

Termoregolazione e contabilizzazione del calore nei condomini e negli edifici civili

SINTESI DEGLI OBBLIGHI (Normativa di riferimento e scadenze; Contatore di fornitura edifici serviti da teleriscaldamento o teleraffrescamento; Sotto-contatori individuali edifici serviti da sistemi centralizzati; Sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali; Lettura da remoto; Suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento) - INDICAZIONI TECNICHE, APPROFONDIMENTI E MODELLI DI RELAZIONE - AGEVOLAZIONI FISCALI.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Efficienza e risparmio energetico
  • Edilizia e immobili
  • Energia e risparmio energetico
  • Condominio

Contatori e contabilizzatori di calore - Obbligo di lettura da remoto

  • Compravendita e locazione
  • Imprese
  • Terremoto Centro Italia 2016
  • Calamità/Terremoti
  • Provvidenze
  • Edilizia e immobili
  • Finanza pubblica
  • Calamità
  • Protezione civile

Sisma centro Italia 2016: termine sospensione versamenti mutui e canoni di locazione finanziaria (attività economiche e privati con prima casa distrutta o inagibile)