Dichiarazione conformità catastale non veritiera, validità dell’atto di vendita

COMPRAVENDITA CONFORMITÀ CATASTALE - Con la sentenza 15/10/2025, n. 27531, la Corte di Cassazione civile ha affermato un principio di particolare rilievo in materia di compravendita immobiliare, chiarendo che la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 ha natura formale e non sostanziale. Secondo la Corte, dunque, la validità del contratto non dipende dalla veridicità della dichiarazione/attestazione, ma unicamente dalla sua presenza nell’atto di vendita.

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava di un contratto preliminare di compravendita immobiliare non andato a buon fine. Il promissario acquirente aveva chiesto al giudice di emanare la sentenza ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’Appello aveva negato l’effetto traslativo, sostenendo che le difformità tra lo stato reale dell’immobile e le planimetrie catastali impedivano l’emissione della sentenza sostitutiva del contratto.

RIFERIMENTO NORMATIVO - L’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

FINALITÀ DELLA NORMA, EMERSIONE IMMOBILI FANTASMA - La Corte ha spiegato che la norma persegue finalità di carattere fiscale. Essa costituisce uno strumento predisposto dal legislatore per favorire l’emersione dei cosiddetti fabbricati “fantasma”, vale a dire gli edifici mai dichiarati in catasto oppure dichiarati con modalità non corrispondenti alla realtà, in termini di rappresentazione grafica, destinazione d’uso o consistenza.
Tale finalità si realizza indipendentemente dal fatto che la situazione attuale del fabbricato derivi o meno da interventi edilizi e urbanistici legittimamente eseguiti.
La disposizione, pertanto, ha lo scopo di consentire all’amministrazione finanziaria di individuare e regolarizzare le posizioni catastali irregolari, con evidenti riflessi in termini di imposizione tributaria e aggiornamento del patrimonio immobiliare nazionale.

NATURA DELLA NULLITÀ - Secondo la Corte, la nullità prevista da tale disposizione si configura come nullità di carattere formale ex art. 1418, terzo comma, c.c., derivante dalla mancata osservanza delle prescrizioni poste dalla norma attinenti alle modalità redazionali degli atti traslativi.
Ne consegue che per la validità è sufficiente che siano presenti nell’atto le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge, anche se, in ipotesi, non veritiere.
Anche una dichiarazione o attestazione inesatta o falsa è, pertanto, idonea ad evitare la nullità, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto; in tal caso la dichiarazione/attestazione può essere ritenuta inesistente e l’atto nullo.

RESPONSABILITÀ - La dichiarazione mendace, pur non determinando la nullità dell’atto, espone peraltro chi l’ha resa:
- a responsabilità civile per i danni cagionati alla controparte, nonchè
- a responsabilità penale, qualora fosse ravvisabile il reato di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico ex art. 483 del Codice penale.
Qualora dovesse riscontrarsi, successivamente alla stipulazione, una non conformità sul piano sostanziale, l’atto è da considerarsi valido ed efficace, fermi restando gli eventuali riflessi sanzionatori di tipo penale e tributario per il dichiarante.
In effetti, l’assenza della conformità non rende l’immobile incommerciabile, ma espone le parti all’accertamento da parte dell’amministrazione.

ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA - Per le medesime ragioni, ai fini dell’effetto traslativo ai sensi dell’art. 2932 c.c., è sufficiente che sia presente la dichiarazione dell’intestatario o l’attestazione del tecnico incaricato circa la conformità catastale:
- senza che gravi sul giudice o sulle parti alcun onere di verifica dell’effettiva corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali;
- sempre che l’eventuale incoerenza tra la situazione reale dell’immobile e i dati catastali non emerga in modo palese dagli atti.