Vendita dell’immobile locato in violazione del diritto di prelazione del conduttore

LOCAZIONE DIRITTO PRELAZIONE - Il diritto di prelazione nella locazione permette all’inquilino di essere preferito dal proprietario che intende vendere l’immobile, alle stesse condizioni offerte a terzi. Tuttavia, in alcuni casi, può accadere che il diritto in esame non venga riconosciuto e, in questi casi, occorre considerare la tutela del conduttore, sia prima che dopo il procedimento di vendita.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL DIRITTO DI PRELAZIONE - Trattasi di negozio con cui un soggetto si impegna a preferire il beneficiario, a parità di condizioni, rispetto ad altri contraenti, nel caso in cui decida di concludere il contratto. Il promittente non assume alcun obbligo rispetto alla futura conclusione del contratto, rimanendo pienamente libero di contrarre o meno; tuttavia, qualora decida di concludere il contratto, è tenuto ad informare il beneficiario della sua intenzione e delle condizioni alle quali è disposto a contrarre (c.d. obbligo di denuntiatio), dovendo preferire, a parità di condizioni, il beneficiario della prelazione.

LA DECISIONE DELLA VENDITA DELL’IMMOBILE - Qualora il proprietario di immobile decida di vendere l’immobile locato deve (in caso di uso abitativo, ai sensi dell’art. 3, L. 431/1998, comma 1, lett. g), e in caso di uso commerciale, ai sensi dell’art. 38 della L. 392/1978), darne comunicazione al conduttore che conserva il diritto di prelazione.
Solo nel caso di locazione ad uso abitativo, tale diritto sussiste esclusivamente nel caso in cui la vendita avvenga in concomitanza con la prima scadenza del contratto e il locatore, non proprietario di altri immobili ad uso abitativo, deneghi il rinnovo, altrimenti obbligatorio, proprio in ragione della vendita da effettuare. Se tali circostanze ricorrono entrambe, il conduttore può esercitare il proprio diritto secondo le disposizioni contenute negli artt. 38 e 39 della L. 392/1978.

LE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE - In base all’art. 38 della L. 392/1978, il locatore è tenuto a fornire la comunicazione di cui sopra con atto notificato per il tramite dell’ufficiale giudiziario, con l’indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita, in cui, oltre all’informativa sopra indicata, deve invitare il conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione entro sessanta giorni da quello in cui ha ricevuto la comunicazione, con atto da notificare, al locatore, per il tramite dell’ufficiale giudiziario.
Se l’immobile è locato a più persone, la comunicazione deve essere inviata a ciascuno di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori o da chi non vi rinuncia. In questo caso, chi ha titolo per esercitarlo deve aver cura di comunicare entro trenta giorni agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione: se non lo fa, il suo silenzio deve intendersi come rinuncia all’esercizio del relativo diritto.
Il conduttore che esercita la prelazione deve versare il prezzo entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del preliminare di vendita. Il tutto fatte salve diverse condizione indicate dal locatore nella sua comunicazione.

IL RISCATTO - Il Legislatore (art. 39, comma 1, L. 392/1978) ha previsto che qualora il proprietario non provveda alla notificazione (diritto di prelazione), o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto (conduttore) può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Il diritto di prelazione o il diritto di riscatto è concesso non solo in caso di locazione, ma anche in caso di concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili destinati all’installazione ed all’esercizio di impianti di reti di comunicazione elettronica.
Se il titolare di un diritto reale sull’immobile ha il diritto di prelazione, ciò significa che il suo diritto è un diritto reale limitato e che l’atto che dà luogo a prelazione, ossia il trasferimento a titolo oneroso dell’immobile non può essere altro che il diritto pieno di proprietà sul bene (Trib. Ferrara 02/08/2024, n. 593).
Inoltre, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, si applicano anche all’ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l’usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al “proprietario”, contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente l’effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto (Cass. civ. 18/01/2019, n. 1254).
Invece, non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, qualora il locatore intenda alienare a terzi, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione (Cass. civ. 28/08/2020, n. 17992: nella specie è stato escluso il diritto di prelazione con riguardo ad una sola quota dell’immobile mancando l’identità tra la quota offerta nella denuntiatio e l’intero bene condotto in locazione).

IL VERSAMENTO DEL PREZZO - Come indicato dai commi 2 e 3 dell’art. 39 della L. 392/1978, ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Premesso ciò, il termine fissato dall’art. 39, commi 2 e 3, della L. 392/1978, per il pagamento del relativo prezzo, ha natura dilatoria, sicché la sua inosservanza non comporta decadenza da un diritto già legittimamente esercitato né, in mancanza di una espressa previsione in tal senso, condiziona gli effetti dello stesso, determinando, piuttosto, le conseguenze tipiche dell’inadempimento (Cass. civ. 12/01/2017, n. 655).

L’INTENTO FRAUDOLENTO - In generale, la mancata comunicazione comporta il diritto al riscatto dell’immobile al prezzo della precedente vendita, ma non dà invece diritto ad alcun risarcimento poiché l’inadempimento del locatore all’obbligo legale della denuntiatio e, poi l’inerzia, il silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto, non possono, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore. Invece, secondo la Suprema Corte, sussisterebbe l’ipotesi del risarcimento da responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, “a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede”, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento (Cass. civ. 29/03/2022, n. 10136); ciò, in quanto, altrimenti, la possibilità del riscatto concessa al conduttore non consente, in mancanza della dimostrazione di un intento fraudolento diretto a impedirne l’esercizio, di riconoscere un nesso di causalità tra l’inadempimento dell’obbligo di denuntiatio ed il pregiudizio dell’interesse del conduttore all’acquisto dell’immobile (Cass. 30/08/2013, n. 19968).

GLI OBBLIGHI DEL CONDUTTORE IN PENDENZA DEL RELATIVO GIUDIZIO - Il conduttore, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l’acquisto della proprietà dell’immobile locato (Trib. Grosseto 11/06/2025, n. 774). Nel caso di specie, la società ricorrente aveva dedotto la violazione del diritto di prelazione inerente all’immobile locato e, di conseguenza, aveva avanzato istanza di sospensione cautelare del diritto della resistente a percepire i canoni di locazione fino al termine del giudizio medesimo, adducendo il rischio di non vedersi restituite le somme eventualmente corrisposte. Secondo il giudice, invece, non sussisteva il pericolo paventato, in quanto, in ipotesi di accoglimento della domanda di riscatto, la stessa avrebbe avuto comunque diritto a ripetere l’ingente importo della somma indebitamente pagata alla venditrice.