Osservatorio sul contenzioso negli appalti privati del 14/10/2025

Oggetto del contratto

Lavori di ristrutturazione nell’appartamento

Fatti di causa

Parte attrice aveva chiesto la condanna della impresa appaltatrice incaricata per lo svolgimento dei lavori presso l’unità immobiliare dei proprietari confinanti, dunque la condanna dei convenuti, in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni subiti.

Procedimento

Parte attrice, proprietario di un immobile posto al terzo piano, aveva subìto rilevanti danneggiamenti a causa di interventi edilizi eseguiti nell’immobile soprastante e, in particolare, la presenza di fori di notevoli dimensioni sul soffitto, deterioramento generalizzato dei soffitti e crepe diffuse nelle pareti. L’attore risultava privato del godimento del proprio immobile sino alla conclusione del procedimento di ATP, nonché per ulteriori giorni necessari per le opere di messa in sicurezza e ripristino. Quindi agiva per il danno da perdita di godimento dell’immobile.

I convenuti ritenevano che i danni non fossero ascrivibili a loro responsabilità, non avendo esercitato alcuna ingerenza nell’esecuzione delle opere, le quali erano state integralmente affidate, per la progettazione e direzione, ai professionisti incaricati e alle imprese appaltatrici convenute.

Decisione

A seguito dell’istruttoria di causa era emerso che le opere di demolizione delle tramezze e del sottofondo avevano determinato una variazione dei sovraccarichi agenti sul solaio e, dunque, dei movimenti di assestamento del medesimo e delle murature, le quali avevano generato le lesioni; invece, i fori nella soletta della camera da letto e del disimpegno erano stati determinati da errori esecutivi da parte dell’impresa in fase di demolizione. Premesso ciò, quando al danno patrimoniale, secondo il giudicante, alla responsabilità dei committenti (custodia ex art. 2051, c.c.), si collegava altresì la responsabilità della ditta (extracontrattuale ex art. 2043, c.c.). Invece, in relazione al danno non patrimoniale (mancato godimento dell’immobile), nella specie, l’attore non ha fornito tale prova né documentalmente, né deducendo capitoli di prova orale al riguardo. Domanda parzialmente accolta.

(Trib. Milano 11 ottobre 2025, n. 7635)

Precedenti

In caso di danni subiti da terzi nel corso dell’esecuzione di un appalto, bisogna distinguere tra i danni derivanti dalla attività dell’appaltatore e i danni derivanti dalla cosa oggetto dell’appalto. Per i primi si applica l’art. 2043, c.c. e ne risponde di regola esclusivamente l’appaltatore (in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l’art. 2049, c.c. al committente), salvo il caso in cui il danneggiato provi la concreta ingerenza del committente nell’attività stessa e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo. Per i secondi (e cioè per i danni direttamente derivanti dalla cosa oggetto dell’appalto, anche se determinati dalle modifiche e dagli interventi su di essa posti in essere dall’appaltatore) risponde (anche) il committente ai sensi dell’art. 2051, c.c., in quanto l’appalto e l’autonomia dell’appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della cosa da parte del committente (Cass. civ. 17 marzo 2021, n. 7553).

Oggetto del contratto

Lavori di manutenzione nell’immobile

Fatti di causa

I committenti chiedevano l’accertamento delle responsabilità dell’ingegnere quale progettista strutturale e direttore dei lavori, per i gravi difetti manifestatisi nelle unità immobiliari di loro proprietà.

Procedimento

L’immobile dei committenti era stato interessato da un diffuso quadro fessurativo e da fenomeni di cedimenti differenziali, con compromissione del decoro, della salubrità e del pieno godimento delle unità immobiliari. A seguito di denuncia dei vizi, avevano promosso accertamento tecnico preventivo, all’esito del quale il CTU individuava, come causa principale dei difetti, la mancata realizzazione di un sistema di drenaggio conforme alla regola dell’arte, che aveva determinato il permanere di acqua nelle aree di sedime, con rigonfiamento dei terreni argillosi e conseguenti sollecitazioni sulle strutture di fondazione.

Il direttore dei lavori, invece, eccepiva la decadenza e prescrizione dell’azione, assumendo che i vizi erano stati percepiti e formalmente denunciati sin dal 2015, mentre la domanda era stata proposta solo nel 2023.

Decisione

La documentazione prodotta dimostrava solo che la prima emersione dei vizi risaliva alla fine del novembre 2015, in quanto, con missiva indirizzata alla compagnia assicurativa della società appaltatrice, venivano denunciati i vizi. Però, a parere del giudice, una simile comunicazione, non era idonea a integrare la conoscenza richiesta ai fini del decorso del termine di decadenza, in quanto nulla faceva emergere in ordine alla conoscenza delle cause dei vizi stessi (avutasi con la successiva ATP del 2019). Invero, un conto è subordinare l’esercizio del diritto alla denuncia dei vizi al professionista interessato, al fine di renderlo edotto della propria eventuale responsabilità, come nella specie avvenuto sin dal 2016; altro conto è onerare il danneggiato di reiterare la denuncia man mano che tali vizi divengono meglio noti. Se, per tale ragione, deve ritenersi validamente impedita la decadenza, il diritto (tuttavia) risulta invece estinto per prescrizione, poiché - pur volendo assumere il 2 maggio 2019 (ATP) quale dies a quo della prescrizione annuale di cui all’art. 1669, comma secondo, c.c., non si aveva invece la prova dell’interruzione entro il successivo 2 maggio 2020. Pertanto, il ricorso è stato rigettato per intervenuta prescrizione del diritto ex art. 1669, c.c.

(Trib. Ancona 9 ottobre 2025, n. 1546)

Precedenti

Ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria prevista dall’art. 1669, c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell’opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all’esercizio della suddetta azione, la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest’ultima, a sua volta, deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (Cass. civ. 18 maggio 2023, n. 13707).

Oggetto del contratto

Lavori di efficientamento energetico del Superbonus 110%

Fatti di causa

Il committente contestava l’inadempimento della ditta e, di conseguenza, la dichiarazione di risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, in considerazione del disagio abitativo provocato, in particolare dalla perdita del superbonus 110%.

Procedimento

Era stato sottoscritto tra il condominio e la società un contratto di appalto avente ad oggetto opere di ristrutturazione edilizia per efficientamento energetico. In considerazione della mancanza di pagamenti nei confronti delle imprese e dei professionisti coinvolti, il direttore dei lavori dichiarava la sospensione dei lavori al fine di tutelare le imprese e le figure professionali coinvolte. Veniva inoltrata la diffida ad adempiere che rimaneva priva di riscontro.

Si costituiva l’impresa individuale convenuta, assumendo che l’inadempimento era stato determinato da impossibilità sopravvenuta della prestazione, contestando l’esistenza dei presupposti per il risarcimento del danno ed evidenziando che il condominio aveva comunque goduto a titolo gratuito dell’esecuzione di opere, nonché della fornitura d’impianto fotovoltaico.

Decisione

Il credito era stato oggetto di cessione, posta dai committenti nelle condizioni di monetizzare la cessione del credito. La modifica legislativa (blocco delle cessioni) aveva reso meno appetibile il bonus perché aveva limitato la cedibilità a terzi, come inizialmente prevista, ma questo non significa che la convenuta fosse esente da responsabilità. Invero, l’impossibilità era un fatto materiale e giuridico e non poteva essere rappresentata solo dal mutamento legislativo; la convenuta doveva offrire una prova ulteriore, quella di aver agito con diligenza e, nonostante questo, di essersi trovata nella condizione oggettiva di non poter far fronte al mutamento legislativo. A parere del giudice, la convenuta aveva assunto lavori per un carico enormemente più grande di quello che poteva essere normalmente gestito da un’impresa individuale (68 cantieri) e che da questo dipendeva, innanzitutto, l’incapacità d’incamerare i crediti “incagliati”; un’assunzione di un numero inferiore di contratti (con conseguente investimento più contenuto) avrebbe consentito di far fronte alle difficoltà relative alla stratificazione normativa e burocratica del superbonus 110%. In conclusione, non vi era alcuna impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma una inadeguatezza di capacità e mezzi per svolgere il ruolo di General contractor in un numero così rilevante di contratti. Quanto alla perdita di chance, gli attori avrebbero dovuto allegare le ragioni specifiche per cui non era stato possibile richiedere, successivamente all’interruzione dei lavori, l’accesso ad altre agevolazioni e così dimostrare il danno da perdita di chance. Accertato, invece, il disagio abitativo provocato dall’interruzione dei lavori. In conclusione, la domanda è stata parzialmente accolta.

(Trib. Vercelli 10 ottobre 2025, n. 1101)

Precedenti

Poiché l’incentivo fiscale di cui si discute non prevede, appunto, il pagamento diretto di somme in favore del beneficiario ma piuttosto la possibilità per lo stesso di ottenere una determinata opera sostanzialmente “a costo zero”, il danno patrimoniale effettivamente patito deve, piuttosto, individuarsi nel mancato conseguimento di quella stessa opera, da liquidarsi, per equivalente, con riferimento al mancato incremento di valore dell’immobile attoreo determinato dalla mancata realizzazione dell’opera (Trib. Milano 15 gennaio 2025, n. 356).

Oggetto del contratto

Ristrutturazione edilizia del condominio

Fatti di causa

La ditta aveva chiesto di accertare il diritto di credito nei confronti del condominio, a titolo di corrispettivo per le opere realizzate.

Procedimento

Con delibera e successivo contratto di appalto, il condominio aveva commissionato alla ditta i lavori di ristrutturazione dell’edificio e, a seguito della morosità del condominio, veniva dilazionato in plurime rate. Oltre a tali lavori, in corso d’opera, aveva anche commissionato alla medesima impresa l’esecuzione di ulteriori lavori straordinari e imprevisti. L’esecuzione di tali lavori extra contratto veniva disposta con ordini di servizio del direttore dei lavori, ove veniva riportata la quantificazione dei relativi costi. La ricorrente ditta lamentava che nonostante l’esecuzione a regola d’arte di tali nuove opere, come contabilizzate dal direttore dei lavori, e nonostante l’accettazione delle stesse, il committente non aveva provveduto al pagamento.

Il condominio eccepiva il frazionamento del credito e, nel merito, resistendo all’avversa domanda, di cui chiedeva il rigetto, con domanda in via riconvenzionale, chiamava la compagnia assicuratrice al fine tenerla indenne da ogni pretesa risarcitoria derivante dall’esecuzione dei lavori di cui all’originario contratto di appalto e/o alle successive opere commissionate.

Decisione

Secondo il Tribunale, la natura e l’entità di dette opere confermava che le medesime non erano delle mere varianti di quelle originariamente previste in contratto. Inoltre, non vi era alcuna duplicazione con riguardo alla richiesta di pagamento dei lavori di rifacimento del solaio in legno, avuto riguardo alle emergenze della contabilità redatta dal direttore dei lavori, ove era chiara la distinzione tra lavori del solaio e del tetto e la non sovrapponibilità dei costi che riguardano i relativi rifacimenti. Allo stesso tempo emergeva da tali documenti la corretta contabilizzazione anche degli ulteriori lavori exracontrattuali, non sovrapponibili a quelli contrattuali. Constatata, quindi, la fondatezza della pretesa dell’attrice, è stata rigettata l’eccezione di frazionamento del credito, posto che la scelta processuale dell’attrice di agire separatamente per il pagamento dei lavori extracontrattuali, e non nell’ambito delle procedure monitorie azionate per il pagamento dei lavori contrattuali, era processualmente giustificata fatto che, con riguardo ai lavori contrattuali, si palesava una sveltezza probatoria, data dalla pronta prova della liquidità del credito trovante riconoscimento in un accordo di rateizzazione. Condominio condannato.

(Trib. Napoli 8 ottobre 2025, n. 8901)

Precedenti

In tema di Condominio, il pagamento di lavori extra contratto, per le variazioni sopravvenute spetta a prescindere dalla prova della relativa autorizzazione dei condomini, purché il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto e ciò anche se quest’ultimo sia stato determinato globalmente (App. Messina 1° ottobre 2021, n. 429).