Condominio: limiti e condizioni per la sospensione di servizi essenziali

CONDOMINIO MOROSITÀ SOSPENSIONE SERVIZI ESSENZIALI - In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Nel silenzio della norma, sembra che il potere discrezionale conferito all’amministratore debba essere messo in atto solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I CONDOMINI MOROSI - Il Legislatore, con l’art. 1130 del Codice civile, comma 1, n. 3), ha previsto che l’amministratore deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.
Ebbene, passivamente tenuto al pagamento dell’onere condominiale è il condomino, ossia il proprietario dell’unità immobiliare cui la relativa quota ha riferimento. La stesura dell’anagrafica condominiale, alla cui redazione l’amministratore è tenuto secondo quanto previsto dall’art. 1130 del Codice civile, comma 1, n. 6), dovrebbe agevolare tale individuazione. Ciò è conseguenza della natura giuridica di onere reale che deve riferirsi a tale contribuzione e che tale può predicarsi tenuto conto sia del presupposto della debenza che delle finalità da perseguire con la sua devoluzione.
Poiché oggetto di relativa obligatio propter rem, il pagamento del contributo partecipativo grava sul condomino, ossia sul titolare della proprietà dell’unità immobiliare compresa nel relativo edificio che non può ad esso sottrarsi sicché perdura tale qualità e se non all’esito della riforma della deliberazione assembleare che ha determinato l’importo a suo carico.

LA QUANTIFICAZIONE DEL DEBITO - Il condomino diventa moroso nei confronti del condominio una volta trascorso il termine di pagamento indicato nella delibera, avendo la stessa valore vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti. La quantificazione del debito e l’eventuale rateizzazione deve essere contenuta in una delibera. Quindi, diremo che il condomino è debitore del condominio per le spese ordinarie, dall’inizio dell’anno di gestione, per le spese straordinarie dal momento del riparto.
Invero, l’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione della spesa di manutenzione, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea e affidata all’amministratore, risiede, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni (Cass. civ. 25/05/2016, n. 10865).

LA SOSPENSIONE DEI SERVIZI ESSENZIALI - Nel condominio di edifici, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. civ. 11/01/2017, n. 454).
Premesso ciò, il Legislatore, con l’art. 63, comma 3, delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile, ha previsto che “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Nella materia in esame, data l’importanza della questione, sono stati registrati orientamenti giurisprudenziali diversi.

LA SOSPENSIONE CONSENTITA - Secondo un orientamento giurisprudenziale, quanto alla natura del servizio da sospendere, il Legislatore, nell’attribuire la facoltà di sospensione all’amministratore, non ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, anche perché altrimenti l’art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile vedrebbe irragionevolmente limitato il proprio ambito di operatività a casi del tutto marginali, essendo invece il riscaldamento, così come la somministrazione di acqua calda, uno dei più comuni servizi erogati dal condominio, il cui costo è peraltro particolarmente ingente nei mesi invernali (Trib. Treviso 01/10/2025).
Altra giurisprudenza, invece, ritiene cheil preminente interesse pubblico spesso autorizza deviazioni dal paradigma di diritto comune, in funzione della tutela del diritto alla salute, di un limite all’esercizio dell’autotutela contrattuale nei confronti dell’utente moroso; tuttavia, in mancanza di prova dello stato di indigenza del condomino moroso, il condominio è autorizzato a sospendere i servizi di riscaldamento e acqua, nonché procedere al distacco dell’antenna televisiva centralizzata nei confronti della proprietaria dell’immobile (Trib. Bologna 03/04/2018).
Il condomino in mora nel pagamento delle spese comuni per oltre un semestre può essere sospeso dal godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ad esempio dall’erogazione dell’acqua. Se a tale scopo l’amministratore può operare direttamente sull’impianto, senza necessità di accedere alla proprietà esclusiva, non è necessaria alcuna autorizzazione giudiziale (Trib. Cagliari 05/10/2022, n. 2271).
Ne consegue che, in presenza di morosità ultrasemestrale, è consentita la sospensione dell’erogazione del servizio di teleriscaldamento mediante l’apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice, autorizzando l’accesso nell’immobile, se necessario, da parte del personale incaricato (Trib. Reggio Emilia 17/10/2024, n. 1007: è importante contemperare i rispettivi diritti, ovvero quello del condomino moroso e quello degli altri condomini solventi, i quali con diligenza e sacrifici provvedono a versare le quote di loro competenza e che, in aggiunta, si trovano a dovere sopportare un maggiore esborso per evitare di trovarsi loro stessi soggetti a procedure esecutive da parte dei fornitori del condominio).
Altro provvedimento, infine, ha ammesso la sospensione della fruizione del servizio di ascensore a chiunque abbia un rapporto di fatto con l’appartamento di proprietà esclusiva (Trib. Perugia 03/12/2021, n. 442).

LA SOSPENSIONE NON CONSENTITA - Secondo altro e diverso orientamento (contrario al Tribunale di Treviso), nel caso di pacifica durata ultrasemestrale della morosità del condomino nel pagamento delle spese condominiali, pur essendo incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua, in forza della quale sussistono, astrattamente, i presupposti applicativi dell’art. 63, comma 3, delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile concernente la sospensione della fruizione di detti servizi, è necessario distinguere fra servizi “essenziali” e “non essenziali” in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente garantito (art. 32, Cost.).
Ne consegue che tale sospensione non può essere applicata con specifico riferimento all’erogazione del riscaldamento e dell’acqua (Trib. Bologna 15/09/2017). In caso di sospensione, deve essere ordinato il ripristino del servizio del riscaldamento, in quanto la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento nel periodo invernale, è suscettibile di ledere i diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32, Cost.); di contro, secondo il giudice, il diritto, che con la sospensione si intende tutelare, è puramente economico e quindi sempre riparabile (Trib. Milano 24/10/2013).