Distanze tra edifici e nozione di pareti finestrate

DISTANZE TRA COSTRUZIONI LUCI VEDUTE PORTE - Nel caso di specie, l’appellante aveva sostenuto che la presenza di una porta sul fabbricato antistante la nuova costruzione, unitamente ad alcune luci, integrasse gli estremi di una “parete finestrata” rilevante ai fini del rispetto delle distanze inderogabili previste dal D.M. 1444/1968. 
C. Stato 05/09/2025, n. 7207 ha invece escluso l’applicabilità della suddetta norma, non essendo tali aperture qualificabili come “vedute” ai sensi dell’art. 900 del Codice civile.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI - L’art. 9, D.M. 1444/1968, comma 1, n. 2, prevede l’obbligo del rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Sul tema si rilevano due diversi orientamenti:
1) un primo indirizzo adotta una lettura restrittiva della nozione di "parete finestrata", ritenendo che essa ricomprenda soltanto le pareti dotate di aperture qualificabili come vere e proprie vedute, escludendo le semplici luci (C. Stato 04/02/2020, n. 907; C. Stato 08/05/2017, n. 2086; C. Stato 05/10/2015, n. 4628);
2) secondo altre pronunce devono intendersi “pareti finestrate” non soltanto le pareti munite di vedute, ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o luce) (C. Stato 11/09/2019, n. 6136; C. Stato 22/11/2013, n. 5557).

LA POSIZIONE DEL CONSIGLIO DI STATO - Con la decisione in esame il Consiglio ha ritenuto di aderire al primo orientamento (maggioritario), affermando che, ai fini dell’art. 9 del D.M. 1444/1968, la nozione di “parete finestrata” va intesa in senso restrittivo, riferendosi unicamente a quelle munite di vere e proprie vedute, escludendo le cosiddette “luci”, anche se funzionali all’illuminazione e ventilazione dei locali.
Viene dunque confermato il criterio dirimente dell’“inspectio” e della “prospectio”: un’apertura può essere considerata una veduta solo se consente, oltre alla mera illuminazione e aerazione dell’ambiente (inspectio), anche la possibilità di affacciarsi con una visuale ampia e mobile sul fondo del vicino (prospectio).
In altri termini, la veduta comporta la possibilità di osservare non solo frontalmente, ma anche lateralmente e obliquamente.
Inoltre, il Consiglio ha precisato che anche le porte possono, in astratto, integrare una veduta, ma solo quando siano dotate delle caratteristiche funzionali e strutturali che consentano un affaccio abituale e una visuale significativa sull’altrui fondo. È il caso, ad esempio, delle porte-finestre trasparenti, apribili, collegate a balconi o terrazze. Diversamente, una porta priva di trasparenza, utilizzata unicamente per usi accessori o tecnici, non può essere assimilata ad una veduta.

Nel caso specifico, il Consiglio ha rilevato che le aperture presenti sulla facciata dell’edificio antistante non potevano qualificarsi come vedute. Si trattava infatti di luci collocate ad un’altezza tale da non consentire l’affaccio, prive di sistemi di apertura e dotate di vetri opachi, idonei esclusivamente a garantire luce e aerazione. Pertanto, tali elementi non assumevano rilievo ai fini del rispetto delle distanze legali.
Quanto alla porta presente sulla medesima facciata, è stato accertato che si trattava di una porta antipanico metallica, destinata esclusivamente all’uscita di emergenza, non trasparente e non collegata ad alcuno spazio abitualmente fruibile. Di conseguenza, essa non permetteva né inspectio né prospectio, e non poteva dunque essere considerata una veduta.

CONCLUSIONI - Con la decisione il Consiglio di Stato ha dunque consolidato l’indirizzo giurisprudenziale improntato su una interpretazione restrittiva del concetto di parete finestrata, confermando che ai fini dell’applicazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 rilevano esclusivamente le pareti munite di vedute, ossia quelle aperture che consentono un effettivo affaccio e una visuale diretta sull’altrui proprietà. Le semplici luci, così come le porte prive di caratteristiche prospettiche, non incidono sul calcolo delle distanze minime tra edifici.