Balconi in condominio, invalidità delibera di manutenzione sulle proprietà esclusive

CONDOMINIO MANUTENZIONE BALCONI PRIVATI NULLITÀ DELIBERA ASSEMBLEARE - In relazione ai beni di proprietà privata, la manutenzione ordinaria e straordinaria è di competenza esclusiva del proprietario. L’assemblea di condominio, salvo espressa autorizzazione, non può autorizzare interventi, né tantomeno scegliere la ditta esecutrice dei lavori in aree di proprietà dei singoli condomini. Pertanto, in tal caso, occorre valutare la legittimità della delibera adottata dal condominio.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I BALCONI IN CONDOMINIO - Al fine di inquadrare correttamente i balconi è necessario definire l’attitudine e la funzione del manufatto, se cioè esso fa parte integrante della facciata o meno. Quest’ultima, infatti, va vista non solo dal punto di vista strutturale ma anche architettonico.
Premesso ciò, i balconi di un edificio condominiale, in linea generale, non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Alla luce della conformazione particolare e, soprattutto, del vuoto normativo, si continua a distinguere i balconi (soprattutto dal punto di vista giurisprudenziale) in aggettanti e incassati.
I balconi “aggettanti” sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Questi balconi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura, come viceversa è riscontrabile per le “terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio”, con la conseguenza che mentre i primi, quelli aggettanti, non determinano volume dell’edificio, nel secondo caso essi costituiscono corpo dell’edificio e contribuiscono quindi alla determinazione del volume (C. Stato 16/10/2020, n. 6275).

LA MANUTENZIONE DEI BALCONI AGGETTANTI - Secondo pacifico orientamento giurisprudenziale, le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ. 12/03/2020, n. 7042). Unica eccezione a questo principio, il caso in cui il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio.
A tal proposito, secondo i giudici, gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio - come i cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti - svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio e inserendosi nel suo prospetto, costituiscono parti comuni con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione grava su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ. 29/10/2018, n. 27413).

LA MANUTENZIONE DEI BALCONI INCASSATI - Come osservato dai tecnici in materia, il balcone incassato sporge rispetto alla facciata dell’edificio, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto. Infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. civ. 17/07/2007, n. 15913).
Di conseguenza, secondo la posizione in esame, le spese per il rifacimento o la manutenzione straordinaria per il balcone incassato, nello specifico del parapetto in muratura, delle relative strutture portanti come travi e pilastri, dovranno essere poste a carico dei condomini poiché essi fanno parte integrante della facciata dell’edificio o perché parti comuni.
Inoltre, secondo altra posizione dei giudici di merito, per i balconi incassati, la relativa soletta è di proprietà comune dei condomini dell’appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Trib. Roma 19/09/2019, n. 17785).

L’INVALIDITÀ DELLA DELIBERA - La delibera dell’assemblea condominiale è fondamentale per la manutenzione delle parti comuni, poiché l’assemblea è l’organo che decide sulle questioni che riguardano la gestione e la conservazione dell’edificio. Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, l’amministratore può agire autonomamente, ma per quella straordinaria è necessaria una delibera assembleare, che richiede determinate maggioranze.
Da ciò, si evince che l’assemblea può decidere “esclusivamente” sulle parti comuni; diversamente, è nulla la deliberazione dell’assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi (Cass. civ. 13/12/2022, n. 36387:  nella specie, deliberazione assembleare aveva disposto i lavori di manutenzione e messa in sicurezza del tetto, ripartendone le relative spese tra i condomini, senza in alcun modo accertarne la natura condominiale).
Pertanto, la deliberazione dell’assemblea condominiale con la quale venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini (nella specie balconi) è nulla - e non annullabile - per impossibilità dell’oggetto e, per l’effetto, impugnabile dal condomino dissenziente, poiché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari (Cass. civ. 02/03/2025, n. 5528).

IMPOSSIBILITÀ GIURIDICA E DIFETTO DI ATTRIBUZIONI ASSEMBLEARI - La nullità della delibera assembleare per impossibilità giuridica dell’oggetto esige di essere valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell’assemblea. Infatti, quest’ultima, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni ed è pertanto abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall’art. 1135 del Codice civile carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Viceversa, l’assemblea non può perseguire finalità extra-condominiali e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
E allora, il potere deliberativo dell’assemblea in tanto sussiste in quanto l’assemblea si mantenga all’interno delle proprie attribuzioni ed ove la stessa straripi da tali attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da “difetto assoluto di attribuzioni”. Quest’ultimo, secondo i giudici, è un vizio che non attiene al quomodo dell’esercizio del potere, ma attiene all’an del potere stesso, dipendendo non già dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l’effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale (Trib. Cosenza 02/03/2023, n. 374).