Locazione: conseguenze mutamento destinazione d’uso dell’immobile

LOCAZIONE CAMBIO DESTINAZIONE D’USO - Il conduttore dell’immobile deve, oltre al pagamento del canone, rispettare le altre condizioni negoziali, tra cui la destinazione d’uso pattuita con il proprietario. Tale destinazione viene specificata nel contratto di locazione e definisce l’utilizzo che il conduttore può fare dell’immobile durante la locazione. Di conseguenza, il conduttore che ha preso in affitto un appartamento per uso abitativo, non può destinarlo ad ufficio oppure a luogo di esercizio di attività commerciale.
Trattasi di problema non indifferente quando, pattuito uno specifico uso per l’immobile, il conduttore adibisce i locali ad altro impiego, mantenendo o meno un utilizzo diverso da abitazione. Ciò impone allora di distinguere se, in pendenza del rapporto, il locatore ha o meno appreso del mutamento di destinazione; sicché, solo quando tale consapevolezza sia venuta in essere, si applica la tutela. Nell’ipotesi contraria, invece, spetta al conduttore dimostrare il consenso implicito.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’USO DELL’IMMOBILE LOCATO - A seguito del contratto di locazione, in base all’art. 1587 del Codice civile, oltre al corrispettivo, il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
La destinazione d’uso dell’immobile influisce sulla sua regolamentazione giuridica in quanto, se si tratta di immobile per uso abitativo, il rapporto è sottoposto alla disciplina della L. 431/1998, mentre se l’uso è diverso, è sottoposto alla disciplina degli artt. 27 a 42 della L. 392/1978. Negli altri casi, invece, occorre fare riferimento alle norme generali del Codice civile.
Dunque, il Legislatore nel sancire l’obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l’uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l’àmbito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell’identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l’abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l’abuso in questione sostanziarsi in modifiche strutturali che si traducano in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore (Cass. civ. 11/05/2007, n. 10838).

LA DESTINAZIONE DIVERSA DA QUELLA PATTUITA - L’art. 80, comma 1, L. 392/1978 prevede che, se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Dunque, la norma dell’art. 80 cit. - che, nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore, prevede l’applicabilità del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo - essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, va riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore, restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale (Cass. civ. 10/03/2010, n. 5767).
Per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali (Cass. civ. 03/04/1982, n. 2065).
L’uso diverso da quello contrattualmente stabilito, al quale si riferisce la norma della legge sull’equo canone, non va individuato soltanto nella generale dicotomia tra uso abitativo e non abitativo - la quale, pur costituendo la più macroscopica ipotesi di uso diverso da quello pattuito, non ne esaurisce l’intera gamma - bensì nel mutamento d’uso che comporti un corrispondente mutamento di regime giuridico (Cass. civ. 01/04/1996, n. 2962).

IL CONSENSO IMPLICITO DEL LOCATORE - Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione di risoluzione entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza (come previsto dall’art. 80, comma 1, L. 392/1978), il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con effetti novativi del precedente rapporto ed applicazione ad esso del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per proporre l’azione di risoluzione  (Cass. civ. 27/06/2002, n. 9356).

UTILIZZO DI UN BOX PRIVATO PER L’USO DIVERSO - In caso di contratti di locazione dei box privati (deposito o garage), si esclude l’applicazione delle leggi speciali come la L. 431/1998 e la L. 392/1978. Difatti, in questi casi, si devono applicare gli artt. 1571 e ss. del Codice civile, cioè quelli che regolano la locazione di tali beni e che definiscono questa tipologia di affitto come un contratto mediante il quale un individuo, dietro il pagamento di un corrispettivo, cede il godimento di un bene mobile o immobile ad un altro individuo. Quindi, in via di massima, se la locazione è soggetta alle sole norme del Codice civile, le parti potranno regolamentare in piena libertà ogni aspetto del rapporto, tenendo in considerazione che la sua durata ed il relativo canone non sono soggetti ad alcun vincolo.
Premesso ciò, se l’immobile (ad esempio, un box-cantina) venga ammobiliato con un letto matrimoniale ed altri accessori, monili ed oggetti di arredo e di uso quotidiano, ciò porta alla indubbia violazione, da parte del conduttore, dell’obbligo, sancito dal contratto, di non utilizzare l’immobile per una destinazione diversa da quella contrattuale, senza la previa autorizzazione del locatore.
In tema, come sottolineato in giurisprudenza, nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore (escluso il citato art. 80 della L. 392/1978), resta applicabile l’ordinaria disciplina prevista in tema di risoluzione del contratto per inadempimento di una delle obbligazioni principali del conduttore - il servirsi, cioè, della cosa per l’uso convenuto - da valutarsi alla stregua dell’ordinaria disciplina del Codice civile, salvo che il locatore non si avvalga, della clausola risolutiva espressa, nel quale ultimo caso il giudice non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento, avendo le parti preventivamente valutato che l’uso diverso dell’immobile locato determina l’alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto (Cass. civ. 14/10/2008, n. 25141).