Compravendita, tutele del promittente venditore

COMPRAVENDITA CONSEGNA ANTICIPATA TUTELE VENDITORE - Nella compravendita immobiliare, quando una delle parti non intende più procedere con la stipula del contratto definitivo, l’altra parte ha la possibilità di ricorrere a tre diversi rimedi: esercitare il diritto di recesso, oppure richiedere l’esecuzione in forma specifica o la risoluzione del contratto e risarcimento del danno. Ci sono situazioni in cui, oltre alla citata tutela, occorre valutare il danno nel caso di possesso anticipato dell’immobile.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL DIRITTO DI RECESSO - Il diritto di recesso rappresenta una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, che presuppone un inadempimento della controparte connotato dagli stessi caratteri richiesti da quello che giustifica la risoluzione giudiziale.
Per ciò, il recesso (con ritenzione della caparra) è legittimamente esercitato se l’inadempimento è di non scarsa importanza ex art. 1455 del Codice civile, nonché gravemente colpevole e cioè imputabile ex artt. 1218 e 1256 del Codice civile (Cass. S.U. 14/01/2009, n. 553). La caparra confirmatoria, difatti, su di un piano, per così dire, di funzionalità patologica, è volta a garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte, sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione; ha carattere di autotutela, consentendo il recesso senza la necessità di adire il giudice.
Ne consegue che il giudice è tenuto a valutare se l’inadempimento sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 del Codice civile, ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l’utilità che da esso l’altra parte intendeva conseguire (Cass. civ. 17/05/2024, n. 13845).

LE DIFFERENZE - La caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice civile) assume a seconda del “momento” del rapporto negoziale in cui si colloca, forme e funzioni diverse, in ciò distinguendosi nettamente tanto dalla caparra penitenziale (art. 1386 del Codice civile), che costituisce il semplice - e non altrimenti utilizzabile - corrispettivo del diritto di recesso, quanto dalla clausola penale (art. 1382 del Codice civile), rispetto alla quale non pone limiti all’entità del danno risarcibile, ben potendo la parte non inadempiente recedere senza dover proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere e trattenere la caparra ricevuta ovvero esigere il doppio di quella prestata a totale soddisfacimento del danno derivante dal recesso, del tutto a prescindere dall’effettiva esistenza e dimostrazione di un danno.
In sintesi:
* la caparra confirmatoria funge da garanzia dell’adempimento, con la possibilità di essere trattenuta in caso di inadempimento o restituita raddoppiata in caso di adempimento del contraente non inadempiente;
* la caparra penitenziale, invece, rappresenta il corrispettivo per il diritto di recesso, consentendo a una parte di uscire dal contratto versando una somma;
* la clausola penale stabilisce in anticipo l’entità del risarcimento per l’inadempimento o il ritardo, ma non dà diritto di recesso.
Premesso ciò, nei contratti in cui è prevista la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, l’azione di recesso e di ritenzione della caparra e l’azione di risoluzione e di risarcimento del danno, previste rispettivamente dall’art. 1385, commi 2 e 3, del Codice civile sono strutturalmente e funzionalmente incompatibili tra loro (Trib. Cassino 18/07/2018, n. 900).

LA RITENZIONE DELLA CAPARRA - Tra le varie ipotesi, ad esempio, in caso di mancata comparizione del promissario acquirente dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, va dichiarata la risoluzione del preliminare e va riconosciuto il diritto della controparte alla ritenzione della caparra confirmatoria (Cass. civ. 03/01/2025, n. 66).
Ebbene, in tema di contratti, il diritto di recesso va qualificato come una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l’inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto).
Tale inquadramento sistematico dell’istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l’esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento, cioè, imputabile (ex art. 1218 del Codice civile e art. 1256 del Codice civile) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 del Codice civile). Ciò affinché, ai sensi dell’art. 1218 del Codice civile, il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce liquidazione anticipata, convenzionale, forfettaria (Trib. Napoli 06/10/2023, n. 9067; Trib. Torino 17/09/2020, n. 3053).

IL DANNO DI OCCUPAZIONE SENZA TITOLO - Quando viene dichiarata la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore ha diritto a trattenere la caparra versata, in applicazione dell’art. 1385 del Codice civile, se essa è stata espressamente richiesta e se il promissario acquirente non prova la sussistenza di un precedente inadempimento del promittente venditore di “non scarsa importanza” (Cass. civ. 03/01/2025, n. 66).
Inoltre, la risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento ha efficacia retroattiva e implica per ciascuna delle parti l’obbligo di restituire le prestazioni già ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito. Pertanto, il promissario acquirente deve restituire il bene e corrispondere i frutti percepiti dall’anticipato godimento, calcolati dal momento della consegna del bene (Cass. civ. 11/04/2025, n. 9480; Cass. civ. 27/02/2025, n. 5201).