Impianto fotovoltaico in condominio: limitazioni e regole

CONDOMINIO FOTOVOLTAICO RIDIMENSIONAMENTO IMPIANTO - I singoli condomini possono installare impianti fotovoltaici a condizione che non si comprometta la stabilità strutturale o il decoro dell’edificio. Oltre a ciò, nel caso di impianti installati sulle parti comuni, occorre considerare anche il diritto degli altri partecipanti al condominio. In quest’ultimo caso, occorre valutare le eventuali lesioni verificatesi a seguito dell’installazione dell’impianto.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LE INNOVAZIONI AGEVOLATE PER L’EFFICIENZA ENERGETICA - La realizzazione dell’impianto di energia è finalizzata a soddisfare le esigenze dell’intera compagine condominiale, all’evidente fine di abbattere completamente o parzialmente le bollette di energia elettrica consumata dal condominio stesso (si pensi all’illuminazione di parti interne o esterne dell’edificio, all’impianto di ascensore, ai sistemi di automazione per cancelli carrai, ecc.).
In tal caso, gli interventi per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune rientrano nel novero delle c.d. innovazioni “agevolate”, ossia quelle opere ed impianti di cui ai nn. 1, 2 e 3 del comma 2 dell’art. 1120 del Codice civile.

L’INSERVIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO ALL’USO - In tema di innovazioni, il Legislatore, oltre alla lesione del decoro, sicurezza e stabilità dell’edificio, ha previsto un limite contemplato dal comma 4 dell’art. 1120 del Codice civile (l’inservibilità al godimento anche di un solo condomino); si tratta di una precisazione importante, perché ciascun condomino, per il suo diritto di comproprietà, ha parità di diritti, parimenti agli altri partecipanti, sulle cose comuni, che sono strumentali all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
In quest’ottica, la maggioranza assembleare non può violare tale diritto, anche nei riguardi di un solo condomino, in quanto, rendendogli inservibile all’utilizzo una delle parti comuni, ridurrebbe o annullerebbe, nei suoi confronti, la possibilità di godimento della proprietà separata.
Di conseguenza, l’assemblea dei condomini non ha il potere di disporre modifiche della cosa comune che impediscano anche ad un solo partecipante di usufruire di parti comuni dell’edificio; dunque, sulla premessa che ciascun condomino ha diritto di utilizzare il bene comune, la maggioranza non può disporre innovazioni che incidano sul quantum del diritto del godimento del singolo fino ad arrivare ad esautorarlo.

IMPIANTI REALIZZATI DAL SINGOLO CONDOMINO - Il Legislatore, con l’art. 1122-bis del Codice civile, introdotto dalla L. 220/2012, prevede, al comma 2, che è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Tuttavia, come indicato dal comma 3 della disposizione in esame, qualora si rendano necessarie “modificazioni delle parti comuni”, l’interessato dovrà darne comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Come previsto dal medesimo comma 3 dell’art. 1122-bis del Codice civile, in tal caso, l’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 del Codice civile, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
Oltre a ciò, come indicato dalla norma in commento, ai fini dell’installazione degli impianti citati, l’assemblea provvede, a richiesta degli interessati, “a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni”, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto; l’assemblea, infine, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

LE EVENTUALI LIMITAZIONI DELL’ASSEMBLEA - Il condomino, al fine di far valere il proprio diritto di installare i pannelli solari sul lastrico comune, deve darne comunicazione all’amministratore, chiedendo che la richiesta venga posta all’attenzione dell’assemblea. In caso di inottemperanza, è possibile il diniego del condominio (Trib. Roma 05/10/2021, 15430: nel caso esaminato, il Tribunale ha ricordato che nel caso in cui si dovessero rendere necessarie modificazioni delle parti comuni, è onere del condomino interessato darne comunicazione all’amministratore).
Secondo altro precedente, l’installazione di un impianto fotovoltaico destinato alla singola unità abitativa non è soggetta alla preventiva autorizzazione dell’assemblea il cui intervento è contemplato solo in via del tutto eventuale, per prescrivere modalità di esecuzione dell’opera tali da salvaguardare la stabilità ed il decoro dell’edificio, nonché il pari utilizzo del lastrico e delle altre superfici comuni da parte dei restanti condomini.
Difatti, solo in tale ultima ipotesi è legittima la delibera del condominio che nega il consenso ad un condomino di installare pannelli fotovoltaici sul lastrico comune, cioè quando la realizzazione può limitare o compromettere il diritto dei singoli condomini di far un uso legittimo più intenso della cosa comune e con possibilità di avere effetti pregiudizievoli per l’edificio (Cass. civ. 29/11/2017, n. 28628).
In tale vicenda, l’assemblea non era stata posta in condizione di conoscere il progetto e, pertanto, non poteva essere in grado di valutarne la conformità all’art. 1120 del Codice civile o all’art. 1102 del Codice civile. Inoltre, gli aspetti tecnici non attenevano alla buona esecuzione dell’opera, ma incidevano sulla configurabilità del diritto dei singoli condomini di far un uso legittimo più intenso della cosa comune e sull’assenza di fattori pregiudizievoli per l’edificio; infine, la struttura messa in opera dal condomino appariva del tutto difforme da quanto dal medesimo enunciato e assai più invasiva.
Per le suesposte ragioni, la Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino ed ha confermato la pronuncia di merito del rifiuto all’installazione dell’impianto del singolo.

IL RIDIMENSIONAMENTO DELL’IMPIANTO - All’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l’interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile (Cass. civ. 17/01/2023, n. 1337).
Quindi, l’installazione di un impianto fotovoltaico da parte di un condomino sul tetto condominiale costituisce uso esclusivo della cosa comune e, se impedisce il pari utilizzo agli altri comproprietari, integra una violazione dell’art. 1102 del Codice civile, rendendo legittima la richiesta di ridimensionamento dell’impianto fino alla concorrenza della quota spettante al singolo (Trib. Trani 17/01/2025, n. 66). Nel caso in esame, l’impianto fotovoltaico realizzato sul tetto condominiale impediva il pari utilizzo agli altri condomini, non consentendo loro di effettuare impianti analoghi e, comunque, riservando a ciascuno di essi uno spazio eccessivamente limitato ed insufficiente per premetterne un efficace utilizzo.
Per le ragioni esposte, il giudicante ha tenuto in considerazioni le indicazioni fornite dal CTU.