Abusi edilizi in zona sismica, sanatoria dopo il D.L. Salva casa

ZONE SISMICHE SANATORIA - Secondo la giurisprudenza, l’autorizzazione sismica costituisce presupposto tassativo e indispensabile ai fini del rilascio del titolo edilizio. Ed infatti l’accertamento del rispetto delle specifiche norme tecniche antisismiche è sempre un presupposto necessario per conseguire il titolo che consente di edificare. La stretta connessione tra autorizzazione sismica e permesso di costruire incide in maniera significativa anche sulla procedura di sanatoria, in quanto se la possibilità di ottenere una autorizzazione simica in sanatoria ad intervento ormai eseguito non è prevista, viene a mancare un necessario presupposto per il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 36, D.P.R. 380/2001 che disciplina l’accertamento di conformità degli interventi edilizi in assenza o in totale difformità del permesso di costruire o SCIA alternativa.

ABUSI EDILIZI DI MAGGIORE GRAVITÀ EX ART. 36 - In linea con tale orientamento,  C. Cass. pen. 28/04/2025, n. 16084 ha ribadito che il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (c.d. "doppia conformità"), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45, D.P.R. 380/2001, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.
Ed infatti, l’art. 36, D.P.R. 380/2001, pur a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 69/2024, per la sanatoria di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, continua a richiedere che l’opera sia doppiamente conforme alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che a quello della domanda.

In altre occasioni è stato infatti chiarito che il D.L. Salva casa non ha inteso superare il requisito della cosiddetta doppia conformità, ma ne ha circoscritto l’ambito di applicazione agli abusi edilizi di maggiore gravità (v. C. Stato 13/12/2024, n. 10076 e Corte cost. 15/07/2024, n. 125).

ALTRI ABUSI, ART. 36-BIS - Sul tema si ricorda che il D.L. Salva casa, tra le altre modifiche al Testo unico edilizia, ha anche inserito l’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, che ha introdotto un nuovo istituto per l'accertamento di conformità con riguardo alle seguenti ipotesi:
1. interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché interventi eseguiti con variazioni essenziali;
2. interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice.
In sostanza, per le due casistiche sopra indicate, il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha delineato un procedimento per l’accertamento di conformità semplificato. In tali casi gli interventi per i quali la sanatoria passava per l’accertamento della “doppia conformità” ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (conformità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria) sono ora stati svincolati dal suddetto articolo e assoggettati alla nuova disciplina, secondo cui per la sanabilità è sufficiente la conformità:
- alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento e
- alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione dell’istanza.
Nell'ambito della sanatoria c.d. semplificata, l'art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 ha previsto che per gli immobili ubicati nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità (vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi), si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’art. 34-bis, comma 3-bis, D.P.R. 380/2001. La nuova norma introduce dunque un nuovo regime che prevede, per gli interventi in tali zone, la possibilità di ottenere la sanatoria, mediante una procedura ad hoc che vede investito il tecnico professionista della responsabilità di asseverare la conformità delle opere alla disciplina sismica vigente all’epoca di ultimazione. Per approfondimenti, si veda la Scheda tematica: La sanatoria degli abusi edilizi.