Osservatorio sul contenzioso negli appalti privati

Oggetto del contratto

Impermeabilizzazione della pavimentazione di un lastrico solare

Fatti di causa

L’opera di impermeabilizzazione presentava gravi vizi che rendevano il lastrico solare inutilizzabile, rendendo necessario porre in essere lavorazioni per far fronte ai vizi riscontrati. Per queste ragioni, il committente, altre a richiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento e il risarcimento del danno, chiedeva l’eliminazione dei vizi e delle difformità a spese dell’appaltatore.

Procedimento

A causa di infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza condominiale, considerata l’urgenza di eseguire i lavori, i proprietari delle unità abitative facenti parte del condominio davano incarico alla ditta appaltatrice. Successivamente al completamento dei lavori, in concomitanza con precipitazioni atmosferiche, il tetto della camera da letto veniva nuovamente interessato da notevoli infiltrazioni di acqua.

L’appaltatore sosteneva di non avere alcuna responsabilità. Il direttore dei lavori, invece, attribuiva le cause alla cattiva esecuzione dell’attività posta in essere dalla ditta appaltatrice.

Decisione

A seguito dell’istruttoria di causa era emersa la riconducibilità dei problemi lamentati sia all’intervento, tecnicamente errato, proposto dall’impresa sia, in ogni caso, ad una esecuzione non a regola d’arte delle opere appaltate. Difatti, era del tutto errato procedere ad un ripristino parziale dell’impermeabilizzazione del lastrico solare, poiché nella zona di giunzione tra la vecchia pavimentazione e quella nuova, non vi era alcuna soluzione di continuità tra la nuova impermeabilizzazione e quella preesistente. Nel caso in esame, inoltre, la direzione lavori non aveva svolto alcun controllo né segnalato alcuna difformità ai committenti.

A parere del giudicante, il direttore dei lavori deve infatti garantire al committente l’alta sorveglianza delle opere, compito che, pur non richiedendo la presenza giornaliera sul cantiere, comporta comunque il controllo della realizzazione delle varie fasi dell’opera. Per queste ragioni, appurata la responsabilità della ditta, in solido con la direzione lavori, i predetti sono stati condannati alla eliminazione dei vizi attraverso la materiale esecuzione di opere sull’immobile.

(Trib. Catania 10 aprile 2025, n. 2011)

Precedenti

Ove il danno risentito dal committente sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori, entrambi ne rispondono solidalmente, essendo sufficiente, per la sussistenza della solidarietà, che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’unico evento dannoso. (Trib. Torre Annunziata, 11 settembre 2024, n. 2481). L'àmbito della responsabilità, include tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate, purché utili a che l'opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione (Cass. civ. 4 marzo 2016, n. 4319).

Oggetto del contratto

Manutenzione con bonus Ristrutturazione 50%

Fatti di causa

Il condominio committente si era opposto all’ingiunzione dell’appaltatore, sostenendo che a seguito del superamento del termine essenziale pattuito con l’addendum al contratto originario di appalto, quest’ultimo si era risolto di diritto. Pertanto, si era rifiutato di adempiere al pagamento nei confronti della ditta appaltatrice.

Procedimento

Il condominio aveva stipulato con la ditta appaltatrice un contratto di appalto avente ad oggetto la esecuzione di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato, approvate con delibera assembleare con la quale, l’ente di gestione opponente aveva deciso di usufruire delle agevolazioni fiscali di cui ai “bonus ristrutturazione”. La ditta, non potendo garantire più dello sconto in fattura, aveva portato il condominio a rifiutarsi all’intero importo fatturato.

Anche senza lo sconto in fattura, l'impresa aveva dato esecuzione al contratto nonostante lo scadere dei termini pattuiti. Per queste ragioni, con l’ingiunzione, l’appaltatore aveva richiesto il pagamento in quanto il committente aveva accettato l’adempimento tardivo, sicché non poteva più avvalersi della risoluzione del contratto.

Decisione

A seguito dell’istruttoria di causa era emerso che il condominio, nel cui interesse il termine era stato pattuito, aveva continuato a dare esecuzione al contratto, accettando che la ditta continuasse ad eseguire le opere. Difatti, il D.L. aveva emesso il SAL finale dei lavori (sei mesi dopo lo scadere del termine); era stato inoltre prodotto anche il verbale di ultimazione lavori sottoscritto dalla impresa, dal D.L. e dal condominio, ciò a dimostrazione che il committente aveva inteso avvalersi dell’opera della appaltatrice nonostante lo scadere del termine. In conclusione, la previsione di un termine essenziale non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo. Considerato che il condominio e l'impresa avevano dato esecuzione al contratto nonostante lo scadere dei termini pattuiti, il committente aveva accettato l’adempimento tardivo e non poteva più avvalersi della risoluzione ex art. 1457 c.c.

(Trib. Napoli 30 aprile 2025, n. 4263)

Precedenti

L'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (App. Milano 13 novembre 2017, n. 4727).

Oggetto del contratto

Accordo quadro con agevolazione Superbonus

Fatti di causa

Nell’àmbito di un accordo quadro, sia la ditta che il tecnico non avevano sottoscritto il contratto di appalto con il General Contractor, con ciò contravvenendo agli obblighi contrattuali. Tale inadempimento aveva costretto il GC alla risoluzione del contratto di mandato con l’ente condominiale. Per queste ragioni, il GC chiedeva nei confronti dei convenuti i danni patrimoniali per mancato guadagno e perdita di chances lavorative, oltre che un rilevante danno di immagine.

Procedimento

Il committente condominio aveva conferito il mandato al General Contractor (GC) per la progettazione ed esecuzione dei lavori edili utilizzando il beneficio del “superbonus 110%”, crediti fiscali che, una volta acquisiti, avrebbe ceduto con lo “sconto in fattura”. Il CG, nell’esecuzione del proprio mandato, provvedeva ad affidare (sulla base dell’accordo quadro) l’incarico dei lavori edili alla ditta ed ai tecnici per la progettazione. I quali, però, non accettavano.

Costituendosi in giudizio (la ditta e il tecnico), deducevano che l’accordo quadro non li vincolava ad assumere gli incarichi assegnati dal CG; le parti, infatti, avevano rinviato qualsivoglia obbligazione all’esito dell’acquisizione dei benefici derivanti dalla normativa del superbonus. Ritenevano l’assenza di responsabilità precontrattuale poiché avevano sin dall’inizio espresso le proprie perplessità in ordine al rischio di anticipare i costi dell’appalto e di terminare i lavori entro i tempi indicati senza avere, però, alcuna certezza in un contesto decisamente aleatorio e con l’altissimo rischio di blocco dei pagamenti.

Decisione

Nella vicenda non si era avuta nessuna formale accettazione e, pertanto, non sussisteva alcun obbligo alla stipulazione del contratto di appalto e, di conseguenza, non vi era alcun diritto al risarcimento. Però, in relazione alla responsabilità precontrattuale, il giudice ha sottolineato alcuni aspetti importanti. Nella specie, non poteva dirsi che le trattative fossero oramai concluse e non poteva dirsi che le trattative stesse siano state interrotte senza giustificato motivo: infatti, l’impresa aveva sempre mostrato perplessità in ordine all’effettiva possibilità di ottenere tali benefici tanto da non volersi impegnare nella progettazione dei lavori. In sintesi, il congegno contrattuale che prevede l’impossibilità della ditta di interloquire col committente perché il contratto è stipulato con il General Contractor e che l’appaltatore anticipi tutte le spese e venga pagato solo se tutto va bene; dall’altra parte che il General Contractor, invece, non rischierebbe nulla e verrebbe comunque pagato, sembra un motivo più che sufficiente per interrompere le trattative.

(Trib. Napoli 18 aprile 2025, n. 3898)

Precedenti

Per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative, che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto e che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità (Cass. civ. 16 novembre 2021, n. 34510).

Oggetto del contratto

Ristrutturazione del bagno

Fatti di causa

Invocando la disciplina del Codice del Consumo, il committente aveva chiesto la risoluzione del contratto di appalto, stipulato con la società convenuta, per la ristrutturazione del bagno della propria abitazione, in ragione della negligente e non corretta esecuzione delle opere da parte dell’appaltatrice, con conseguente restituzione dell’importo versato.

Procedimento

A causa della cattiva esecuzione delle opere (la caduta di alcune piastrelle), il committente riteneva responsabile la ditta per l’errata esecuzione delle opere. In particolare, all’esito dell’esecuzione dei lavori, nonostante interventi rimediali da parte della appaltatrice, i vizi non erano stati risolti. Per l’effetto, ritenendo esperiti tutti i rimedi previsti dal Codice del Consumo, agiva per la condanna della ditta.

Costituendosi in giudizio, parte convenuta sosteneva che nel verbale sottoscritto dalla committente al termine dei lavori, si dava atto della regolare esecuzione delle opere e, nell’ottica di collaborazione e buona fede contrattuale, per porre rimedio alle doglianze dell’attrice, era stata offerta la disponibilità ad eseguire ulteriori interventi, alcun riscontro era pervenuto dall’attrice. Ciò posto, la ditta ha contestato la sussistenza dei vizi dedotti dall’attrice, invocando l’insussistenza dei presupposti per la garanzia ex art. 1667 c.c., avendo accettato l’opera e trattandosi in ogni caso di vizi conosciuti o riconoscibili.

Decisione

Secondo il giudicante, nella vicenda in esame non poteva trovare applicazione la disciplina del contratto di “vendita” soggetta al Codice del Consumo, in presenza di un contratto di appalto avente anche le correlative opere di demolizione dei pavimenti, del rivestimento, della installazione di sanitari. Pertanto, trovava applicazione la disciplina di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c. Quanto ai vizi, questi non erano tali da rendere la cosa del tutto inidonea all’uso, posto che, peraltro, non risultava che parte attrice avesse lamentato la totale inutilizzabilità del bagno, sottoscrivendo peraltro il rapporto di consegna dell’opera e i rapporti di intervento. Trattasi di vizi la cui sussistenza risultava solo meramente prospettata, priva di specifiche allegazioni e che, peraltro, non rientravano nemmeno tra quelli oggetto di contestazione. Domanda rigettata.

(Trib. Cuneo 30 aprile 2025, n. 248)

Precedenti

In tema di contratto di appalto, la consegna dell’opera e la sua accettazione (anche se presunta ai sensi dell’art. 1665, comma 3, c.c.), liberano l’appaltatore esclusivamente dalla responsabilità per vizi palesi e riconoscibili dal committente ex art. 1667 c.c., i quali devono essere necessariamente fatti valere in sede di verifica o collaudo (Cass. civ. 3 gennaio 2019, n. 11).