Sanatoria edilizia, stato legittimo e revoca ordine di demolizione

SANATORIA EDLIZIA E PAESAGGISTICA REVOCA ORDINE DI DEMOLIZIONE STATO LEGITTIMO - Nel caso di specie il ricorrente contestava il rigetto da parte del giudice dell’esecuzione dell’istanza di revoca dell’ingiunzione a demolire di un manufatto per il quale aveva ottenuto un permesso in sanatoria. In particolare, deduceva la violazione degli artt. 9-bis, 36 e 45 del D.P.R. 380/2001.

PERMESSO IN SANATORIA E SANATORIA PAESAGGISTICA - In proposito C. Cass. pen. 01/04/2025, n. 12520 ha precisato che il rilascio del titolo abilitativo conseguente alla procedura di condono o sanatoria edilizia non determina l'automatica revoca dell'ordine di demolizione, permanendo in capo al giudice l'obbligo di accertare la legittimità sostanziale del titolo sotto il profilo della sua conformità alla legge.
Nel caso in esame il giudice dell'esecuzione aveva ritenuto che il permesso in sanatoria non fosse legittimo in quanto aveva come presupposto una sanatoria paesaggistica non consentita dall’art. 167, comma 4, D. Leg.vo 42/2004. Tale preclusione, considerato che l'autorizzazione paesaggistica è presupposto per il rilascio del permesso di costruire, impedisce di conseguenza anche la sanatoria urbanistica ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001.
Pertanto, in tema di sanatoria di opere realizzate in area vincolata, richiesta ai sensi dell'art. 36, D.P.R. 380/2001, il rilascio postumo del permesso di costruire, in assenza di valida autorizzazione paesaggistica, non ha efficacia sanante neanche in relazione al solo profilo urbanistico dell'intervento già realizzato (v. C. Cass. 10/02/2023, n. 5750; C. Cass. civ. 11/01/2023, n. 544). Tale sanatoria, ove concessa, deve certamente ritenersi illegittima.

SANATORIA EX ART. 36-BIS - Per completezza, la Corte ha precisato che nel caso di specie neppure rilevava quanto attualmente disposto dall'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 69/2024 conv. dalla L. 105/2024 ed entrato in vigore il 30/05/2024). Tale disposizione ha un ambito di applicazione estremamente limitato, riguardando esclusivamente:
- gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 34, D.P.R. 380/2001;
- quelli eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 37, D.P.R. 380/2001;
- ed in presenza di variazioni essenziali di cui all'art. 32, D.P.R. 380/2001.
Inoltre, deve escludersi l'applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, non rinvenendosi nel testo del D.L. 69/2024 alcuna disposizione transitoria in tal senso (v. C. Stato 19/02/2025, n. 1394  e la Nota: Limiti all'applicazione della sanatoria semplificata ex D.L. 69/2024).
I richiamati artt. 36 e 36-bis possono, infine, trovare applicazione “fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative”, quale è certamente l'acquisizione al patrimonio immobiliare comunale di cui all'art. 31, comma 3, D.P.R. 380/2001, che nel caso di specie era già intercorsa, con conseguente effetto preclusivo (v. la Nota: Termine presentazione istanza accertamento di conformità abusi edilizi).

Per l’accertamento di compatibilità paesaggistica nell’ambito della sanatoria c.d. semplificata ex art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 si veda la Nota: Decreto Salva casa: accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica.

CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE - Con riferimento all'ultimo profilo di censura, la Corte ha sottolineato che il c.d. certificato di stato legittimo dell'immobile, rilasciato ai sensi dell'art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, anche come da ultimo modificato con D.L. 69/2024, altro non è che un documento formale che attesta la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, rilasciato da un tecnico abilitato al fine di facilitare la circolazione dell'immobile cui si riferisce, ma certo non può avere alcun valore vincolante per l'autorità giudiziaria, né attestare erga omnes la regolarità del titolo edilizio in sanatoria: un immobile è legittimo, quindi trasformabile con ulteriori interventi, non tanto perché risponde al progetto di cui i competenti uffici pubblici ne hanno variamente autorizzata l'esecuzione, ma in quanto sia conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, conformità non sussistente nel caso in esame (v. la Nota: Stato legittimo degli immobili).