Preliminare di vendita, modifica verbale del termine di pagamento

MODIFICHE IN FORMA VERBALE AL PRELIMINARE DI VENDITA - Le parti del contratto possono pattuire l’inserimento di un termine nel contratto preliminare per stabilire un limite temporale entro il quale stipulare il contratto definitivo.
In generale, nella disciplina del contratto, il termine è un elemento accidentale e può essere un termine di adempimento o di efficacia. Tuttavia, può accadere che le parti si accordino verbalmente sulle modalità di pagamento e, in caso di contestazione del venditore, sorge il dubbio dell’eventuale tutela dell’acquirente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CONTRATTO SCRITTO - La forma scritta è posta soprattutto a tutela di una o di entrambe le parti poiché serve ad attirare l’attenzione dei contraenti rispetto all’atto che stanno per compiere ed alla sua importanza. Inoltre, con l’atto scritto si certifica la volontà delle parti e si agevola la prova della sua esistenza.
L’art. 1350, del Codice civile, comma 1, n. 1, prevede che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità. Difatti, in materia contrattuale, il combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 del Codice civile impone che i contratti preliminari aventi ad oggetto la vendita di beni immobili siano stipulati, a pena di nullità degli stessi, in forma scritta, ossia mediante atto pubblico o scrittura privata.
Da ciò deriva che il contratto preliminare è viziato da nullità ogni qualvolta non sia redatto nella forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, sicché la carenza nel preliminare di uno dei requisiti sanciti dall’art. 1325 del Codice civile ne comporta, alla stessa stregua del definitivo, la nullità.
Il contenuto minimo dell’atto formale è dato dal contenuto minimo che è necessario e sufficiente per la validità del contratto. Occorre, cioè, che il consenso delle parti, manifestato nella forma richiesta, sia idoneo a determinare direttamente o indirettamente gli elementi essenziali del contratto (Trib. Crotone 04/11/2020, n. 950).
Quindi, nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res, pretium), che devono risultare dall’atto stesso e non possono ricavarsi aliunde.
Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto (Cass. civ. 30/03/2021, n. 8765).

IL RAPPORTO TRA PRELIMINARE E DEFINITIVO - L’art. 1351 del Codice civile prevede che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. La norma si spiega considerando che se una delle parti è inadempiente alla stipula del definitivo l’altra parte può agire giudizialmente ed ottenere una sentenza che produce il medesimo risultato che si sarebbe ottenuto con quest’ultimo: pertanto, è necessario che il preliminare rivesta la stessa forma del definitivo.
Oggetto del contratto preliminare è la prestazione del consenso necessario a costituire il futuro contratto; quindi, un atto di volontà, vale a dire un fare qualificato. Inoltre, le parti devono prestarsi a compiere quant’altro è necessario per dare esistenza giuridica al contratto futuro, vale a dire a predisporre tutte quelle forme che la legge all’uopo richiede.
Premesso ciò, il contratto preliminare di vendita che attenga al trasferimento di diritti reali immobiliari deve essere redatto in forma scritta, richiesta ad substantiam ai sensi dell’art. 1351 del Codice civile. Ne consegue che gli elementi identificativi del bene oggetto del contratto debbono essere frutto del consenso delle parti.
Pertanto, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 del Codice civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento (Cass. civ. 28/11/2019, n. 31188).

L’IMPORTANZA DELL’INADEMPIMENTO NELLA DURATA DEL RAPPORTO - L’art. 1455 del Codice civile prevede che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra. Dalla formulazione della norma si deduce che la gravità dell’inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l’inadempimento di una che l’interesse all’adempimento dell’altra.
Dunque, la gravità dell’inadempimento va commisurata all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all’adempimento (Cass. civ. 20/02/2018, n. 4022).
In conclusione, a parere dei giudici di legittimità, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un’indagine globale e unitaria dell’intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell’inadempimento, perché l’unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento complessivo (Cass. civ. 16/03/2023, n. 7649).

LA VALIDITÀ DEL CONTRATTO IN CASO DI RITARDO DI PAGAMENTO - Il contratto di vendita resta valido se una parte procrastina il versamento di una parte del prezzo e adempie comunque l’obbligazione entro la conclusione del contratto definitivo. Questo comportamento resta nella piena facoltà delle parti che hanno stipulato il contratto (Cass. civ. 09/10/2024, n. 26313: nel caso di specie, l’acquirente aveva versato l’acconto iniziale al momento della sottoscrizione del preliminare e ulteriore acconto successivamente. Prima del contratto definitivo, parte acquirente non aveva potuto onorare la scadenza dell’ultimo acconto, non avendo ricevuto in tempo utile un finanziamento richiesto; quindi, si accordava verbalmente con la parte venditrice per il pagamento al giorno del definitivo. Nonostante ciò, parte venditrice, manifestava il conseguente diritto di ritenzione della caparra ricevuta e l’inadempimento della compratrice. Il giudice, invece, non riconosce la posizione del venditore e, di conseguenza, confermava la validità del contratto anche se la parte aveva ritardato il pagamento).
Pertanto, secondo l’orientamento innanzi esposto, i giudici devono considerare il rinvio del pagamento di una parte del prezzo, profilo che attiene all’esecuzione del contratto, con l’impegno di versare tale somma entro la data fissata per la conclusione del contratto definitivo (Cass. civ. 15/01/2020, n. 525).
Difatti, in tema di forma degli accordi modificativi delle originarie clausole contrattuali di un contratto per il quale sia prevista dalla legge la forma scritta ad substantiam, gli accordi concernenti l’esecuzione del contratto (nella specie, le modalità di pagamento), si possono stipulare anche verbalmente, atteso che detta forma riguarda solo i requisiti essenziali del contratto, tra i quali non rientrano gli elementi che ne regolano l’esecuzione).