Condominio, rifacimento della centrale termica

Nel caso di specie il ricorrente contestava la legittimità della delibera di approvazione dei lavori di rifacimento della centrale termica condominiale. In particolare, riteneva violate le norme sulle maggioranze e sosteneva che la dicitura “opere di ristrutturazione della centrale termica” prevista nell’ordine del giorno dell’assemblea non avrebbe potuto comprendere anche la decisione di procedere al rifacimento della centrale termica, ma solo più limitati interventi riparatori.

In proposito C. Cass. civ. 04/03/2024, n. 5663 ha affermato che il completo rifacimento della centrale termica in condominio è un atto di amministrazione straordinaria, trattandosi di sostituire un impianto comune, usurato e mal funzionante, con un altro sempre comune ed avente le stesse finalità di servizio a tutti i condomini e non comportante, quindi, la realizzazione di un’opera nuova con l’inserimento nell’edificio condominiale di un impianto e di un correlativo servizio comune prima inesistenti (vedi anche  C. Cass. civ. 12/01/2000, n. 238; C. Cass. civ. 18/05/1994, n. 4831).
Per l'approvazione è quindi sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. che nel caso di specie risultava rispettata.

Con riferimento al secondo profilo, la Corte ha spiegato che affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno. Inoltre, nel linguaggio comune il termine “ristrutturazione” ha un comune significato che denota radicali interventi di manutenzione straordinaria comportanti in pratica la rimessa a nuovo della cosa oggetto di ristrutturazione.
Ne deriva che le espressioni “opere di ristrutturazione della centrale termica” (nell’avviso di convocazione) ed “opere di completo rifacimento della centrale termica” (nella delibera) sono compatibili tra di loro e non suscettibili di generare confusione sulla natura dell’intervento da approvare (non profilandosi una inconciliabilità o incisiva differenza tra le due indicate espressioni, configurandosi, anzi, una sostanziale sinonimia tra le stesse).

Sotto il profilo del riparto dei costi della sostituzione della centrale termica anche a carico dei condomini non consenzienti, la Cassazione ha specificato che tale riparto - una volta approvata ai sensi di legge la relativa delibera, perciò vincolante nei confronti di tutti i condomini - è legittimo perché l'impianto centralizzato è, comunque, un accessorio di proprietà comune.