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12/04/2019

Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari e titoli edilizi necessari

In tema di reati edilizi, un'interessante sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti in merito ai titoli edilizi necessari per la realizzazione degli interventi che comportano frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, nonché sull'applicazione (retroattiva) di alcune specifiche modifiche al Testo unico edilizia.

FATTISPECIE
La Corte d'appello di Firenze aveva confermato la sentenza di condanna nei confronti dei ricorrenti pronunciata per il reato di cui alla lett. b), dell’art. 44, comma 1, del D. P.R. 06/06/2001, n. 380 (T.U.E.), per aver realizzato in assenza di permesso di costruire lavori di ristrutturazione di un immobile comportanti la suddivisione in quattro unità immobiliari, essendo stata presentata soltanto una segnalazione certificata di inizio di attività (s.c.i.a.) per lavori di risanamento conservativo.

CONSIDERAZIONI GIURIDICHE
In proposito, la Corte di Cassazione ha confermato che la trasformazione del bene da una a quattro unità immobiliari non potesse essere ricondotta alla riduttiva nozione del risanamento conservativo, ma costituisse ristrutturazione edilizia, trattandosi di un insieme sistematico di opere che aveva indubbiamente portato ad un organismo edilizio diverso dal precedente, sia per la trasformazione di un appartamento in quattro distinte unità abitative, sia per la modifica di elementi costitutivi (quali il ribassamento dei solai) e l'inserimento di nuovi impianti (funzionali al godimento delle plurime unità realizzate).

La Suprema Corte ha però ricordato che non tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia sono soggetti al previo rilascio del permesso di costruire. Infatti, rispetto alla definizione di ristrutturazione edilizia data dalla lett. d), dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, il successivo art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001 nel testo oggi vigente, assoggetta al regime del permesso di costruire soltanto quegli interventi che “portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti”.
Di conseguenza:
- per gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. "pesante" è necessario il previo rilascio del permesso di costruire con conseguente integrazione del reato di abuso edilizio nel caso di assenza del titolo;
- per gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “leggera” è sufficiente la s.c.i.a. (in forza della residuale previsione di cui alla lett. c), dell’art. 22, comma 1, lett., D.P.R. 380/2001), e l'assenza di permesso di costruire non integrerebbe gli estremi del reato di abuso edilizio.

Secondo la Suprema Corte, la Corte territoriale è probabilmente incorsa in errore per aver fatto applicazione dell'originario testo della lett. c), dell’art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001, che, tra l'altro, qualificava come ristrutturazioni edilizie pesanti gli interventi sopra descritti che comportavano “aumento delle unità immobiliari”. In quella parte, la disposizione è stata tuttavia modificata dalla lett. d) dell'art. 17, comma 1, del D.L. 12/09/2014, n. 133 (decreto cd. Decreto “Sblocca Italia”), che ha eliminato il citato riferimento allo “aumento delle unità immobiliari”.

Il solo aumento delle unità immobiliari - che, peraltro, di regola già rileva per far ritenere che l'organismo che subisca un tale intervento sia “in tutto o in parte diverso dal precedente” - non determina più, dunque, la necessità di munirsi del previo permesso di costruire, essendo necessario che vi sia una modifica della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

La Corte di Cassazione ha rilevato inoltre come la citata modifica della lett. c), dell’art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001 - pur intervenuta successivamente alla consumazione del reato - sia retroattivamente applicabile ai sensi dell'art. 2, quarto comma, del Codice penale, ai sensi del quale: se la legge del tempo in cui fu commesso il reato e le posteriori sono diverse, si applica quella le cui disposizioni sono più favorevoli al reo, salvo che sia stata pronunciata sentenza irrevocabile.

PRINCIPIO ENUNCIATO
La Sent. C. Cass. pen. 04/04/2019, n. 14725 ha quindi affermato il principio secondo il quale: in tema di reati edilizi, la modifica della lett. c), dell’art. 10, comma 1, del D.P.R. 06/06/2001, n. 380, apportata dalla lett. d), dell’art. 17, comma 1, del D.L. 12/09/2014, n. 133, che ha escluso dagli interventi di ristrutturazione edilizia subordinati a permesso di costruire quelli che comportino aumenti di unità immobiliari o di superfici utili, osta alla riconduzione di tali ipotesi al reato di costruzione sine titulo di cui alla lett. b), dell’art. 44, comma 1, del D.P.R. 380/2001 e deve trovare applicazione retroattiva, ai sensi dell'art. 2, comma 4, del Codice penale, quale norma extra penale più favorevole, integratrice del precetto.

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1. Vale la pena precisare che, chiaramente, non tutte le modifiche al T.U.E. sono applicabili retroattivamente.
In questo caso specifico, infatti, la Corte Suprema precisa che l'art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001 (che è stato modificato) è richiamato implicitamente dalla norma penale di cui alla lett. b), dell’art. 44, comma 1, del DPR 380/2001 - che prevede le sanzioni inizialmente comminate ai ricorrenti - e quindi integra il precetto di tale norma, individuando le opere che necessitano del permesso di costruire.

Si applica pertanto il principio secondo cui, in tema di successione di leggi penali, il principio di retroattività della norma favorevole, affermato dall'art. 2, comma 4, del Codice penale, si applica anche in caso di successione nel tempo di norme extrapenali integratrici di quelle penali.
La modificazione della norma extrapenale (l’art. 10, comma 1, del T.U.E.) che integra la disposizione penale (lett. b), dell’art. 44, comma 1, del T.U.E.) esclude dunque la punibilità del fatto precedentemente commesso. 

2. Infine, si ricorda che la lett. b), dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 133/2014 prevede che "nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso".

Inoltre, l’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 (c.d. Decreto SCIA 2) prevede che gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del T.U.E. sono realizzabili previa comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Sono quindi esclusi dall'applicabilità della CILA gli interventi di manutenzione straordinaria di cui alla lett. b), dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio (e subordinati a SCIA in quanto richiamati dall’art. 22 del D.P.R. 380/2001) ma non quelli che non riguardino parti strutturali dell’edificio. 

 

Dalla redazione