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24/05/2019

Vincoli pertinenziali per i parcheggi e libera commerciabilità

La Corte di Cassazione ha chiarito che la commerciabilità delle aree di parcheggio “a standard” separatamente dalle relative unità immobiliari - introdotta da una norma del 2005 - non si applica retroattivamente.

NORME DI RIFERIMENTO - L'art. 41-sexies della L. 1150/1942, dispone:
- al comma 1, che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione;
- al comma 2 (aggiunto dall’art. 12 della L. 246/2006, comma 9, in vigore dal 16/12/2005), che gli spazi per parcheggi realizzati in forza di quanto sopra non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, e sono dunque trasferibili autonomamente da esse.
In altri termini il comma aggiunto consente trasferire liberamente i posti auto senza l’obbligo di mantenerne il diritto d’uso in favore dei titolari delle unità immobiliari, come era invece in precedenza.

 LA CASSAZIONE SULLA COMMERCIABILITA' DEI PARCHEGGI - A proposito dell’applicazione delle norme in commento, Cass. 28/01/2019, n. 2265, ha chiarito che la norma del 2005 in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo ma vale solo per il futuro, e cioè per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari. Prima di tale data pertanto, il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio previsto dall'art. 41-sexies della L. 1150/1942 (nel testo ante modifiche, come introdotto dall’art. 18 della L. 765/1967 e poi sostituito dall’art. 2 della L. 122/1989), ha natura pubblicistica e, pertanto, non può subire deroghe negli atti privati di disposizione di tali spazi, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa, essendo i contratti che sottraggano il diritto d'uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto.

PARCHEGGI ECCEDENTI GLI STANDARD - Quanto alla commerciabilità dei parcheggi si ricorda anche Cass. S.U. 15/06/2005, n. 12793, secondo cui i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo standard minimo previsto dal comma 1 dell’art. 41-sexies della L. 1150/1942 sono (ed erano, anche prima della modifica normativa del 2005) in tutti i casi liberamente trasferibili a terzi, poiché non soggetti a vincolo di pertinenza rispetto alle relative unità immobiliari.

Dalla redazione