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10/05/2019

Modifica di destinazione d’uso tra restauro conservativo e ristrutturazione edilizia

La Corte di Cassazione ha affermato che gli interventi edilizi che comportano un mutamento d'uso tra diverse categorie funzionali non possono essere classificati nella categoria del restauro e risanamento conservativo, ma rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia.

La controversia verte sull’interpretazione ed applicazione dei concetti giuridici di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, di cui alle lett. c) e d), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (T.U.E.), in caso di interventi edilizi che comportano una modifica di destinazione d’uso.

FATTISPECIE
Nel caso di specie è stata contestata l'illegittima parcellizzazione in 14 pratiche edilizie - formalizzate con d.i.a. e s.c.i.a. presentate tra il 2009 e il 2013 - di un unico intervento edilizio che ha coinvolto, rendendoli tra loro comunicanti, cinque edifici del centro storico di Firenze ricadenti in zona paesaggisticamente vincolata, di cui due, Palazzo Spini Feroni e Palazzo Salutati, vincolati ai sensi della Legge 1089/1939 e ricadenti in classe O dello strumento urbanistico, ed altri due, Casa delle Monache del Portico e casa degli Altoviti, ricadenti in classe 1.

La Corte di Cassazione ha rilevato che il Tribunale aveva erroneamente classificato gli interventi nella categoria del restauro e risanamento conservativo - ritenendo pertanto legittimo il ricorso allo strumento della d.i.a. e della s.c.i.a. - trascurando gli elementi impeditivi a tale qualificazione, tra cui: l'apertura di plurimi passaggi tra tutti gli immobili al fine di collegarli fra loro; il cambio di destinazione d'uso da residenziale a direzionale dei piani 1 , 2, 3 e 4 della Casa delle Monache, con realizzazione di 20 nuovi uffici adibiti allo svolgimento dell'attività di società diverse da quella della società titolare di un noto marchio di moda (per il consolidamento della cui presenza nel centro storico fiorentino il Consiglio Comunale, ravvisando un interesse pubblico, aveva consentito il cambio di destinazione d'uso); l'apertura di sei abbaini in Palazzo Spini Feroni; l'aumento di superficie utile lorda e di volumetrie in Palazzo Salutati, ove era pure stato realizzato un ascensore in cristallo per collegare i piani ed erano state rifatte porzioni di solaio con l'inserimento di strutture in acciaio; l'alterazione dell'aspetto delle corti interne di Palazzo Salutati e della Casa delle Monache, anche mediante l'adozione di serramenti metallici ed eliminazione di dispositivi di oscuramento. In contrasto con la nozione normativa di restauro e risanamento conservativo di cui alla lett. c), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, le opere in questione avevano anche comportato la modificazione della distribuzione interna delle superfici e dei volumi e l'inserimento di nuovi elementi estranei.

Secondo la Suprema Corte le opere, proseguite sino al 2016, hanno integrato una ristrutturazione edilizia c.d. pesante, assoggettata al previo rilascio del permesso di costruire (nella specie mai richiesto) e comunque non consentita dallo strumento urbanistico, che in classe O e in classe 1 ammette esclusivamente opere di restauro o risanamento conservativo.

CONSIDERAZIONI GIURIDICHE
Con particolare riguardo al mutamento della destinazione d'uso, da residenziale a direzionale, operato con la realizzazione di 20 nuovi uffici, la Corte Suprema ha richiamato la giurisprudenza secondo cui tale intervento costituisce ristrutturazione edilizia soggetta al previo rilascio del permesso di costruire.

Il ragionamento della Corte di legittimità è stato il seguente:
- ai sensi delle lett. c) e d), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, gli interventi di restauro o risanamento conservativo mirano a “conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità”, mentre quelli di ristrutturazione edilizia sono volti a "trasformare gli organismi edilizi" e possono portare ad un "organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente";
- ai sensi della lett. c), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 (anche nella versione risultante dalle modifiche apportate con l'art. 65-bis del D.L. 50/2017), è possibile ricondurre alla categoria legale del restauro o risanamento conservativo soltanto modifiche della destinazione d'uso che siano compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio e con le finalità di recupero proprie del particolare intervento;
- compatibile con l'intervento di minor impatto è, dunque, quel "mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale", peraltro sempre consentito a norma dell'art. 23-ter, comma 3, del D.P.R. 380/2001;
- laddove sia trasformata la categoria funzionale urbanistica del manufatto da una ad un'altra delle categorie eterogenee tra quelle previste nell’art. 23-ter, comma 1, D.P.R. 380/2001, si modifica la sua "tipologia” e questo risultato, di indiscutibile impatto urbanistico, non è compatibile con la definizione di "conservazione dell'organismo edilizio", che è propria degli interventi di restauro e risanamento conservativo, e determina invece quella "trasformazione dell'organismo edilizio" che lo rende "in tutto o in parte diverso dal precedente" e che connota invece gli interventi di ristrutturazione edilizia;
- inoltre, il semplice fatto che l'intervento determini la modifica di destinazione d'uso di immobili ricadenti nei centri storici impone il ricorso al permesso di costruire (o alla c.d. super-scia ad esso alternativa) indipendentemente dal fatto che ricorrano gli altri elementi necessari a far qualificare come "pesante" ai sensi della lett. c), dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001, l'intervento di ristrutturazione edilizia;
- in conclusione, poiché l’intervento effettuato ha modificato la destinazione d'uso della Casa della Monache - da residenziale a direzionale - per quattro piani, esso era da qualificarsi come ristrutturazione edilizia, peraltro certamente assoggettata al previo rilascio del permesso di costruire perché intervenuta nel centro storico.

CONCLUSIONI
La Sent. C. Cass. pen. 04/04/2019, n. 14735 ha pertanto ritenuto che il giudice di merito aveva errato nel ritenere che gli interventi descritti in imputazione fossero riconducibili alla categoria del risanamento conservativo, e fossero quindi sufficienti le d.i.a. e s.c.i.a. nella specie presentate, piuttosto che alla categoria della ristrutturazione edilizia c.d. pesante di cui alla lett. c), dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001, che necessita del permesso di costruire.
 

Dalla redazione