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30/04/2019

Demolizione e ricostruzione, le novità introdotte dal decreto “sblocca cantieri”

Analisi pratica del nuovo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, che si propone di introdurre novità sul regime autorizzatorio degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione.

Nota a cura di Dino de Paolis
Direttore Bollettino di Legislazione Tecnica

 

Il D.L. 18/04/2019, n. 32, in vigore dal 19/04/2019 ed attualmente in attesa di essere convertito in legge, ha introdotto diverse modifiche al Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001. Tra queste, l’introduzione del nuovo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, che si propone di introdurre novità sul regime autorizzatorio degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione.
La novità - inserita nell’ambito dell’art. 5 del D.L. 32/2019 rubricato “Norme in materia di rigenerazione urbana” - appare di complesso inquadramento concreto, e dimostra una volta di più come gli interventi legislativi in materia edilizia vengano spesso attuati senza tenere conto della prioritaria esigenza di chiarezza e linearità necessaria agli operatori professionali per poter tradurre in pratica le indicazioni normative.

QUADRO NORMATIVO SUGLI INTERVENTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE - Nell’ambito dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, che reca a livello nazionale le definizioni degli interventi edilizi, la lettera d) del comma 1 inquadra tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Il tutto fermo restando che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D. Leg.vo 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente (viceversa costituiranno interventi di nuova costruzione).
Quanto al regime edilizio - dal combinato disposto tra gli artt. 10, 22 e 23 del D.P.R. 380/2001 si evince che:
- l’intervento di demolizione e ricostruzione è soggetto alla presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA):
- fanno eccezione i casi in cui l’intervento venga realizzato su immobile sottoposto a vincolo ai sensi del D. Leg.vo 42/2004 e preveda una modifica della sagoma, oppure comporti modifica ai prospetti dell’edificio, oppure comporti mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso su edificio in centro storico (intervento che si qualifica come ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” oppure come nuova costruzione in caso di modifica alla sagoma in zona vincolata), nei quali invece serve richiesta del Permesso di costruire o presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività alternativa al Permesso di costruire (SCIA alternativa).
Quanto infine al rispetto delle distanze si tenga conto di quanto affermato da C. Stato 12/10/2017, n. 4728, secondo la quale in caso di demolizione e ricostruzione con coincidenza di area di sedime e di sagoma, il nuovo edificio - proprio perché “coincidente” per tali profili con il manufatto preesistente - potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze (e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa).

NOVITÀ INTRODOTTE DAL DECRETO SBLOCCA CANTIERI - In questo quadro si inserisce il nuovo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, il quale testualmente dispone che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.
A nostro parere, il (limitato) impatto pratico della nuova disposizione si esplica come segue:
1) nulla viene innovato quanto al regime edilizio, che rimane quello già sopra illustrato sinteticamente (si veda per approfondimenti Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi);
2) si stabilisce che anche in caso di demolizione e ricostruzione che costituisce ristrutturazione edilizia “pesante” oppure nuova costruzione (vedi sopra), l’intervento (fermo restando il titolo edilizio necessario) può e deve sempre essere assentito, ma solo a patto che le distanze preesistenti, da rispettare con la ricostruzione, fossero “legittime”.
Ad ulteriore chiarimento del punto 2), la novità normativa avrebbe l’effetto di:
- limitare l’effetto della menzionata C. Stato 12/10/2017, n. 4728, e di altre sentenze conformi, affermando il principio che le distanze preesistenti devono essere “legittime” per poter consentire l’intervento di demolizione e ricostruzione, e che quindi il nuovo manufatto non può sottrarsi al rispetto delle distanze legali vigenti al momento della sua originaria edificazione;
- escludere, per le operazioni di sostituzione edilizia, l’applicabilità delle deroghe ai limiti di distanza e altezza che le norme regionali possono consentire in linea generale in applicazione dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1 (anch’esso modificato dall’art. 5 del D.L. 32/2019).

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