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22/01/2019

Appalto per la realizzazione di intervento abusivo: nullità e conseguenze

La Cassazione: il costruttore è tenuto a verificare che l'opera contrattualmente prevista sia conforme alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano, alle previsioni del permesso edilizio e alle sue modalità esecutive.

In tema di contratto di appalto per la costruzione di immobile privo di permesso edilizio, la Corte di Cassazione ha ribadito alcune consolidate acquisizioni della giurisprudenza, fornendo anche spunti interessanti in relazione alla fattispecie esaminata.

In particolare, Cass. 27/11/2018, n. 30703, ha ribadito che il contratto di appalto per la costruzione di un immobile (o per la realizzazione di un intervento) in assenza di permesso edilizio presenta un oggetto illecito per violazione di norme imperative, e pertanto è nullo ai sensi degli artt. 1346 e 1418 del Codice civile.
Tra le varie conseguenze della nullità, il fatto che incombe anche sul costruttore - oltre che sul titolare del permesso di costruire e al committente - l'obbligo giuridico del rispetto della normativa in materia di permessi edilizi, ai sensi dell'art. 29 del D.P.R. 380/2001 (in precedenza riferito all’art. 6 della L. 47/1985).
Ne consegue ulteriormente che il costruttore è tenuto a verificare che l'opera contrattualmente prevista sia conforme alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano, alle previsioni del permesso edilizio e alle sue modalità esecutive.

La nullità si verifica anche ove il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire, o costruiti, non in totale assenza ma in difformità al permesso di costruire o titolo edilizio di altro genere (es. SCIA).
In questi casi tuttavia, occorre secondo la Corte distinguere a seconda che tale difformità sia totale o parziale:
- difformità totale: in questo caso, che si verifica quando è stato realizzato un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie (art. 31 del D.P.R. 380/2001, in precedenza riferito all'art. 7 della L. 47/1985), l'opera è da equiparare a quella costruita in assenza di titolo, con la conseguenza che il relativo contratto di appalto è nullo per illiceità dell'oggetto e violazione delle norme imperative in materia urbanistica;
- difformità parziale: in questo caso, invece, che si verifica quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, non sussiste nullità del contratto (art. 34 del D.P.R. 380/2001, in precedenza riferito all'art. 12 della L. 47/1985).

Dalla redazione