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28/03/2019

È abusiva la trasformazione di un sottotetto in locale abitabile in assenza di permesso di costruire

La Corte di Cassazione ha affermato che la trasformazione di un sottotetto con funzione tecnica in locale abitabile costituisce mutamento di destinazione d'uso, per il quale è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire; in mancanza, è integrato il reato di abuso edilizio.

FATTISPECIE
All'imputata era stata contestata la modifica della destinazione d'uso del locale sottotetto, mediante la trasformazione dello stesso in unità abitativa attraverso l'abbassamento del piano di calpestio e la predisposizione di impianti idraulici ed elettrici.

I giudici di appello erano pervenuti all'affermazione della responsabilità dell'imputata in quanto la natura delle opere realizzate all'interno del sottotetto dimostrava inequivocabilmente la modifica della destinazione d'uso dello stesso e la sua trasformazione in unità abitativa. Infatti, il locale sottotetto si presentava, al momento dell'accertamento, fornito di impiantistica elettrica e televisiva, di impiantistica idraulica e di riscaldamento in fase di completamento; presentatosi l'area completamente pavimentata ad eccezione di un piccolo locale, la cui destinazione alla realizzazione di un bagno era dimostrata dalla presenza di impiantistica idraulica.

Non poteva dunque ritenersi che gli impianti rinvenuti fossero stati realizzati a servizio del locale sottostante. Il sottotetto non era un semplice locale destinato ad uso tecnico, poiché era munito di finestre corredate da infissi, era rifinito, la pavimentazione era nuova ed all'interno vi era anche un locale destinato alla realizzazione di un bagno. Né la responsabilità poteva essere esclusa per il fatto che le opere avessero carattere interno.

La Corte di Cassazione ha rilevato inoltre che i due corpi di fabbrica erano tra loro collegati da una botola, ciò che, unitamente agli altri elementi individuati dai giudici di merito, rendeva evidente la finalità abitativa del locale sottotetto.

In proposito, i giudici hanno richiamato anche altri casi in cui è stato ritenuto che la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna costituisse indice rilevatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati. Come pure è stato escluso che potesse considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre, essendo questa una operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l'ambiente della sua intrinseca qualità abitativa.

PRINCIPI ENUNCIATI
L'Ord. C. Cass. pen. 01/03/2019, n. 9046, ha dapprima ricordato tre parametri di riferimento per l'identificazione dei volumi tecnici:
- il primo ha carattere positivo ed è di tipo funzionale, dovendo sussistere un rapporto di strumentalità necessaria del volume tecnico con l'utilizzo della costruzione;
- il secondo ha carattere negativo ed è collegato all'impossibilità di elaborare soluzioni progettuali diverse all'interno della parte abitativa, per cui tali volumi devono essere ubicati solo all'esterno;
- il terzo (anch'esso a carattere negativo) è collegato ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie ed i volumi, che devono limitarsi a contenere gli impianti serventi della costruzione principale e devono essere completamente privi di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale.

La Suprema Corte ha poi richiamato i seguenti principi giurisprudenziali:
- per la normativa edilizia (lettere a) e c), dell'art. 3 comma 1, del D.P.R. 380/2001, in combinato disposto con la lett. c), dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001 e con l'art. 23-ter del medesimo D.P.R. 380/2001), le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qualvolta comportino mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome;
- la destinazione abitativa di un sottotetto, che secondo gli strumenti urbanistici aveva soltanto una funzione tecnica, costituisce mutamento di destinazione d'uso per il quale è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee;
- in tema di reati urbanistici, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile previa esecuzione di opere edilizie, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato di cui all'art. 44 del D.P.R. 380/2001.

Si è precisato infine che l'art. 3 del D.P.R. 380/2001, con le modifiche apportate dal D.L. 133/2014, nell'estendere la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, se comportante variazione di superficie o del carico urbanistico, richiede comunque che rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso.
 

Dalla redazione