FAST FIND : AR664

Ultimo aggiornamento
10/06/2018

Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate

DISCIPLINA NORMATIVA SULLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI (Regole generali del meccanismo e vantaggi; Dettagli della disciplina; Tempistiche e termini di scadenza e aliquota d’imposta; Recupero delle imposte pagate in eventuali precedenti rivalutazioni; Esempi pratici applicativi) - PRINCIPALI INDICAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Versamento effettuato oltre la scadenza; Mancato utilizzo del valore rivalutato; Mancato versamento delle rate successive; Giuramento perizia successivo all’atto; Omessa indicazione del valore rivalutato nell’atto; Ulteriori precisazioni varie) - VALUTAZIONI DI CONVENIENZA (Variabili di convenienza generali; Valutazioni in caso di trasferimento di diritti reali di godimento; Riepilogo delle variabili di convenienza) - RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE - MODALITÀ DI VERSAMENTO E INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica

837273 4751673
DISCIPLINA NORMATIVA SULLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751674
Regole generali del meccanismo e vantaggi

La rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola è un’opportunità (non un obbligo) prevista - in favore unicamente delle persone fisiche che agiscano in veste privata e non imprenditoriale, nonché di società semplici ed enti non commerciali - dagli artt. 5 e 7 della L. 28/12/2001, n. 448 R.

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751675
Dettagli della disciplina

Riassumendo e dettagliando i punti cardine della normativa:

- tutti i tipi di terreno (lottizzati, edificabili, agricoli) possono essere rivalutati, i fabbricati invece no;

- il valore del bene viene determinato tramite perizia giurata redatta ad opera di un tecnico abilitato

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751676
Tempistiche, termini di scadenza e aliquota d’imposta

L’opportunità offerta dai menzionati artt. 5 e 7 della L. 28/12/2001, n. 448 R era inizialmente prevista unicamente per l’anno 2002, con riferimento ai terreni posseduti al 1° gennaio del medesimo anno, ma è stata successivamente prorogata prima dall’art. 2, comma 2, del D.L. 24/12/20

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751677
Recupero delle imposte pagate in eventuali precedenti rivalutazioni

Oltre alle norme sopra citate, rilevano quelle di cui alle lettere ee) e ff) dell’art. 7 del D.L. 70/2011, comma 2 R - non richiamate dall’ultima legge di proroga, ma comunque applicabili in quanto trattasi di norme “a regime”. In partic

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751678
Esempi pratici applicativi

Si forniscono di seguito alcuni esempi pratici applicativi.


Terreno sottoposto a rivalutazione per la prima volta


Valore del bene determinato con perizia

240.000 Euro

Imposta sostitutiva

19.200 Euro (8% di 240.000 Euro)

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751679
PRINCIPALI INDICAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751680
Versamento effettuato oltre la scadenza

Il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della sua prima rata) oltre il termine previsto dalla norma no

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751681
Mancato utilizzo del valore rivalutato

L’opzione per la rideterminazione dei valori, e la conseguente obbligazione tributaria, si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento già della prima rata (Circ. Agenzia entrate 24/10/2011, n. 47/E R).

Ne consegue che coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni (o delle partecipazioni) non tengano conto del valore rideterminato N6:

- non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata;

- sono altresì tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, a completare i

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751682
Mancato versamento delle rate successive

Qualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751683
Giuramento perizia successivo all’atto

Il giuramento della perizia (necessario a termini di legge per accedere alla rivalutazione) può essere anche successivo al rogito, purché ovviamente effettuato entro i

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751684
Omessa indicazione del valore rivalutato nell’atto

L’omessa indicazione in atto della rivalutazione non è causa di perdita dei benefici qualora lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato sia poco s

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751685
Ulteriori precisazioni varie

Si richiamano in conclusione alcuni ulteriori chiarimenti forniti nel tempo dall’Agenzia delle entrate, che ha riconosciuto:

- la possibilità di rivalutare il diritto di nuda proprietà e/o di usufrutto (Circ. Agenzia entrate 20/06

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751686
VALUTAZIONI DI CONVENIENZA
IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751687
Variabili di convenienza generali

Occorre in primo luogo valutare quanto segue:

- grado di probabilità che i terreni posseduti, agricoli o edificabili, siano trasferiti in tempi ragionevolmente brevi. In caso negativo, la rivalutazione non ha ragione d’essere, vi

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751688
Variabili di convenienza specifiche per le varie tipologie di terreni ed esempi

Nel caso la risposta alle domande di cui sopra sia affermativa, è opportuno effettuare ulteriori valutazioni in base al tipo di terreno che si possiede e che si ritiene di cedere; infatti, il grado di interesse pe

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751689
Terreni agricoli

Per i terreni agricoli l’interesse alla rivalutazione è ridotto in quanto:

- le eventuali plusvalenze sono imponibili solo se realizzate mediante cessione a titolo oneroso entro 5 anni dall’acquisizione del bene, escluse quelle relative ai terreni pervenuti per successione N8;

- sussiste la possibilità, offerta dall’art. 1, comma 496 della L. 266/2005 R, ai sensi del quale si può tassare l’eventuale plusvalenza, in sede di atto notarile, con un’imposta sostituiva del 20%, sempre che essa configuri un reddito diverso imponibile e quindi che non siano ancora decorsi i 5 anni fiscalmente rilevanti N9.


Esempio 1


Prezzo di acquisto

20.000 Euro

Prezzo di cessione

100.000 Euro (supponiamo che tra acquisto e cessione decorrano meno di 5 anni, diversamente la plusvalenza non è tassabile)

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751690
Terreni edificabili

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria N10 l’interesse alla rivalutazione è alto in quanto:

- la normativa prevede la loro tassabilità senza limiti di tempo e anche se pervenuti per successione o donazione N11;

- non è possibile richiedere la tassazione della plusvalenza al 20% in sede di atto notarile come avviene invece per i terreni agricoli.

Le uniche attenuazioni di cui gode questa fattispecie sono date dal fatto che:

- in alternativa alla tassazione progressiva Irpef è prevista la tassazione separata con applicazione dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contrib

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751691
Terreni lottizzati

Per i terreni i cui all’art. 67, comma 1, lettera a) del D.P.R. 917/1986 R - ossia per i terreni

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751692
Valutazioni in caso di trasferimento di diritti reali di godimento

Le regole di tassazione delle plusvalenze relative alla piena proprietà dei terreni sono applicabili anche agli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, diritti volumetrici, ecc.) a essi relativi (art. 9 del D.P.R. 917/1986, comma 5 R).

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751693
Riepilogo delle variabili di convenienza

Nel prospetto seguente abbiamo riepilogato i principali elementi da tenere in considerazione, in base agli artt. 67 e 68 del D.P.R. 917/1986 R, per tassare le plusvalenze realizzate con la cessione di terreni, in confronto ai quali può essere effettuata una valutazione comparativa circa l’opportunità e la convenienza di procedere alla rivalutazione.


Tabella riassuntiva delle variabili di convenienza in relazione alla rivalutazione


IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751694
RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE

Opportunità analoga alla rivalutazione dei terreni è offerta anche con riferimento alle partecipazioni societarie non negoziate in mercati regolamentati, sia che si tratti di partecipazioni non qualificate oppure qualificate in relazione alle percentuali indicate nell’

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
837273 4751695
MODALITÀ DI VERSAMENTO E INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Per il versamento dell’imposta sostitutiva occorre utilizzare il modello F24, facendo uso dei codici tributo, già esistenti in relazione a precedenti rivalutazioni, 8055 (per le partecipazioni non quotate) e 8056 (per i terreni). Si possono così compensare eventuali crediti spettanti.

I dati relativi al valore rivalutato da perizia, all’imposta sostitutiva dovuta in relazione al predetto valore, all’imposta sostitutiva eventualmente

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.

Dalla redazione

  • Calamità/Terremoti
  • Protezione civile
  • Pubblica Amministrazione
  • Fisco e Previdenza
  • Ordinamento giuridico e processuale
  • Terremoto Centro Italia 2016
  • Imposte sul reddito
  • Imposte indirette
  • Lavoro e pensioni

Sisma centro Italia 2016: scadenzario sospensione dei termini per adempimenti tributari, previdenziali e vari

Catasto dei rifiuti, comunicazioni ambientali e MUD - Rate mutui, finanziamenti e contratti di leasing - Sospensione pagamento utenze e fatture varie - Esenzione imposta di bollo istanze verso la P.A. - Sospensione termini adempimenti contributivi e assicurativi - Sospensione atti di pagamento e riscossione - Sospensione versamenti e adempimenti tributari - Sospensione versamenti sostituti d’imposta - Sospensione dei termini processuali - Obblighi di pubblicazione in materia di anticorruzione e trasparenza - Adempimenti connessi alle attività dell'ISTAT.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Fisco e Previdenza
  • Imposte sul reddito
  • Agevolazioni per interventi di risparmio energetico

La cessione del credito per agevolazioni su interventi di risparmio energetico e antisismici

Cessione del credito fiscale derivante dalle agevolazioni (generalità; avvertenza); Soggetti che possono usufruire della cessione (credito per detrazioni su interventi di riqualificazione energetica; credito per detrazioni su interventi condominiali di messa in sicurezza sismica); Modalità attuative e operative (provvedimenti Agenzia Entrate di riferimento; Adempimenti e procedura per usufruire della cessione del credito).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Imposte sul reddito
  • Fisco e Previdenza

Iperammortamento del 150% per beni strumentali “Industria 4.0”

CARATTERISTICHE AGEVOLAZIONE, CONDIZIONI D’ACCESSO, CUMULABILITÀ (Generalità, caratteristiche dell’agevolazione e soggetti beneficiari; Documentazione; Esclusioni; Iperammortamento e studi di settore; Tempistiche per l’effettuazione degli investimenti; Cumulabilità; Realizzo dell’investimento durante la fruizione del beneficio; Beni acquisiti in leasing) - SPESE AMMISSIBILI E REQUISITI OBBLIGATORI (Beni materiali; Beni immateriali ; Beni materiali con software embedded) - INTERCONNESSIONE DEL BENE AL SISTEMA AZIENDALE E ALTRI REQUISITI TECNICI (Requisiti per la definizione di bene “interconnesso”; Requisiti specifici per i beni del primo gruppo dell’Allegato A; Impianti tecnici di servizio; Risposte a FAQ) - REDAZIONE DELLA PERIZIA TECNICA GIURATA E ATTESTATO DI CONFORMITÀ (Perizia tecnica giurata, modulistica e chiarimenti vari; Profili di responsabilità connessi ai contenuti dell’analisi tecnica e della perizia; Imputazione degli oneri accessori; Imputazione delle attrezzature).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Agevolazioni per interventi di ristrutturazione e antisismici
  • Norme tecniche
  • Fisco e Previdenza
  • Costruzioni in zone sismiche
  • Imposte sul reddito

Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e relativa attestazione

IL C.D. “SISMABONUS”, NORME FISCALI (Le agevolazioni per gli interventi di messa in sicurezza statica, Le agevolazioni maggiorate in presenza di una diminuzione del rischio sismico certificata da professionista abilitato, Il Sismabonus e gli interventi di demolizione e ricostruzione, Il Sismabonus e gli immobili merce delle imprese, Acquisto direttamente dall’impresa di unità immobiliari oggetto di demolizione e ricostruzione con miglioramento della classificazione sismica, Altre modalità e condizioni per usufruire del Sismabonus, Interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico ed alla riqualificazione energetica) - L’ATTESTAZIONE DI RISCHIO SISMICO DEGLI EDIFICI (Il decreto ministeriale sulla classificazione e attestazione del rischio sismico, Professionisti abilitati alla classificazione e attestazione del rischio sismico, Classificazione del rischio sismico, metodo convenzionale e metodo semplificato).
A cura di:
  • Alfonso Mancini
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione
  • Imposte sul reddito
  • Fisco e Previdenza
  • Compravendite e locazioni immobiliari

Guida alla "Cedolare secca" sulle locazioni

PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni) - LOCAZIONI CONCLUSE TRAMITE AGENZIE IMMOBILIARI - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (ORDINARIA E AGEVOLATA) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi