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Circ. Ag. Territorio 30/11/2012, n. 6/T

Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi.
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1. Premessa

Sono pervenuti a questa Agenzia numerosi quesiti, in tema di accertamento catastale, finalizzati a chiarire alcuni aspetti relativi alle metodologie tecnico-operative utilizzate per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari da censire nelle categorie catastali dei gruppi D e E (unità immobiliari a destinazione speciale e particolare).

Le incertezze manifestate sono da correlare, da una parte, alla naturale evoluzione tipologica e tecnologica che caratterizza tali categorie di immobili e, dall'altra, all'esigenza di un adeguamento delle indicazioni di prassi anche alla luce degli interventi giurisprudenziali succedutisi sul tema.

In tale contesto, assumono particolare rilievo le que

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2. Quadro normativa di riferimento

Per quanto concerne gli immobili in esame, il citato articolo 8 del regolamento prevede che «La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ... costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.

Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.».

L'articolo 30 stabilisce, inoltre,

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3. Le componenti immobiliari oggetto di stima catastale

N22

Come noto, in coerenza con il quadro normativo e la prassi di riferimento, tra le componenti oggetto della stima catastale, per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche le installazioni connesse od incorporate ai fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi.

Al riguardo, mentre per quanto concerne le parti strutturali (fabbricati e manufatti edilizi), da computare ai fini della stima catastale, non si evidenziano particolari elementi di criticità, l'individuazione delle tipologie di componenti impiantistiche da includere o meno in detta stima è, da qualche tempo, al centro di ampio dibattito dottrinale ed oggetto di vari interventi giurisprudenziali.

Al fine di chiarire quali impianti, fra quelli presenti nell'unità immobiliare, hanno rilevanza catastale, si ritiene necessario fornire specifiche linee guida, sulla base della legislazione vigente, che possano costituire un utile riferimento sia per le attività di accertamento catastale effettuate dagli Uffici provinciali dell'Agenzia, sia per la redazione degli atti di aggiornamento, ai sensi del decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701 R.

Peraltro, in merito agli impianti fissi, con particolare riferimento agli impianti di produzione di energia, si sono registrati anche vari interventi giurisprudenziali, della Corte di

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4. L'approccio reddituale nel procedimento diretto di determinazione della rendita catastale

L'Istruzione, al paragrafo 50, stabilisce che: «La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema dell'affitto».

La rendita catastale, quindi, può essere determinata sulla base del più probabile canone di locazione, individuato attraverso un'indagine del mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento.

Si osserva, tuttavia, che la possibilità di indagare il mercato delle locazioni è, ancora oggi, fortemente limi

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5. L'approccio di mercato nel procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale

L'Istruzione, al paragrafo 51, stabilisce che: «La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell'affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio d'interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali».

Il valore

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6. L'approccio di costo nel procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale

Ai sensi dell'articolo 28, comma 2, del citato Regolamento, il valore venale dell'immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall'analisi del mercato delle compravendite, si stabilisce «... con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari».

Tale approccio, come il precedente, consente di determinare la rendita catastale dell'unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell'immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale.

Al fine di assicurare la coerenza con l'approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore

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6.1 Il calcolo del deprezzamento nell'approccio di costo

Come già accennato, il deprezzamento è introdotto nell'ordinamento catastale dall'articolo 28 del Regolamento, il quale, al comma 2, precisa che «Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma (prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe), il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari».

Occorre preliminarmente evidenziare che la valutazione dello «stato attuale» dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà. Tale modo di procedere nasce dalla necessità di svincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell'immobile da parte del proprietario.

In via generale, la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente nel tempo in relazione alla loro età, mentre l'obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più parzialmente o totalmente idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego in condizioni di mercato.

Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio economico 1988-89, è il tempo nel quale occorre «fotografare» lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo.

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7. Il saggio di fruttuosità

L'articolo 29 del citato Regolamento specifica che «Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio».

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8. Disposizioni finali

Gli Uffici provinciali dell'Agenzia avranno cura di osservare le indicazioni sopra impartite e, nello

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ALLEGATO TECNICO I
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APPROCCIO REDDITUALE Determinazione delle spese (S) e delle perdite eventuali (PE )

Il presente Allegato tecnico, nell'ambito del procedimento diretto di determinazione della rendita catastale con approccio reddituale (cfr. paragrafo 4 della Circolare), fornisce elementi di dettaglio per la determinazione delle spese (S) e delle perdite eventuali (PE) definite dagli artt. da 21 a 25 del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 R.

1. spese di amministrazione (cfr. art. 21 del Regolamento): si determinano sulla base della relativa contabilità (previa verifica della loro ordinarietà), nel caso in cui la gestione dell'immobile sia affidata dal proprietario a terzi. Nell'ipotesi di gestione da parte del proprietario, tali spese si calcolano presuntivamente, con riferimento agli immobili della stessa categoria la cui gestione è affidata a terzi.

In assenza di dati specifici, l'importo per spese di amministrazione può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 2,0% del reddito lordo.

2. spese di manutenzione (cfr. art. 22 del Regolamento): sono quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale, normalmente, si trovano quelle della categoria nel segmento territoriale di riferimento. Per la loro determinazione, può essere individuato il costo storico sostenuto dal proprietario dell'unità immobiliare, p

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ALLEGATO TECNICO II
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APPROCCIO DI COSTO Determinazione costo di produzione (K) e del profitto (P)

Il presente Allegato tecnico, nell'ambito del procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale con approccio di costo (cfr. paragrafo 6 della Circolare), fornisce elementi di dettaglio per la determinazione del costo di produzione (K) e del profitto normale (P).

In linea generale, il costo di produzione (K) è costituito dalla somma di:

C1. valore del lotto (costituito dall'area coperta e dalle aree scoperte, accessorie e pertinenziali), stimato nell'ipotesi di «lotto inedificato» (cioè, come se fosse libero e suscettibile di trasformazione), sulla base delle risultanze di una specifica e dettagliata indagine di mercato, riferita all'epoca censuaria stabilita per legge. Si evidenzia che, ai fini della valutazione del lotto, occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l'attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l'uso attuale del bene (existing use) e non già l'uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use).

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ALLEGATO TECNICO III
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APPROCCIO DI COSTO Linee metodologiche ed applicative per la determinazione del coefficiente di deprezzamento (D)

Il presente Allegato tecnico, nell'ambito del procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale con approccio di costo, contiene le linee metodologiche ed applicative per la determinazione del coefficiente di deprezzamento del costo a nuovo di strutture e impianti (cfr. paragrafo 6.1 della Circolare).

Detto coefficiente di deprezzamento (D) risulta, in linea generale, funzione:

- della vita effettiva (VTE), ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento 1988-89);

- della vita utile (VTU), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale è stato realizzato;

- dell'eventuale valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine della sua vita utile.

Attesa la grande eterogeneità dei beni in esame, nella determinazione di tale coefficiente occorre procedere scomponendo il complesso delle opere oggetto di stima in gruppi «omogenei», potendosi infatti riscontrare all'interno dell'unità immobiliare la presenza di componenti strutturali ed impiantistiche caratterizzate da valori differenti della vita effettiva (opere realizzate in tempi diversi), della vita utile e del valore residuo (opere di diversa natura, tipologia e tecnologia) nonché da andamenti del degrado nel tempo non analoghi (più o meno rapida perdita di valore nel tempo).

In relazione a tale ultimo aspetto, laddove non siano disponibili specifiche e consolidate analisi relative alla particolare tipologia di struttura o impianto oggetto di stima, tali da giustificare assunzioni diverse, si fa riferimento, nei limiti appresso indicati, ad un modello di deprezzamento complessivo con riduzione del valore del bene costante nel tempo (funzione di deprezzamento lineare). Inoltre, considerato che le capacità produttive dell'unità immobiliare vengono costantemente garantite dagli interventi manutentivi e di reintegrazione da parte del capitalista ordinario, il valore deprezzato non può, in ogni caso, risultare inferiore alla media tra quello iniziale e quello residuo al termine del ciclo di vita utile della componente.

Quanto sopra è schematicamente rappresentato nella figura n. 1:


Figura n. 1 - (Modello di deprezzamento complessivo lineare]


Parte di provvedimento in formato grafico


La tabella n. 1 seguente riporta il valore del coefficiente di deprezzamento D (espresso in termini percentuali del costo a nuovo) in funzione del rapporto vita effettiva / vita utile (VTE/VTU = Age Life Ratio) e del valore residuo (VR) della componente al termine del proprio ciclo di vita utile (il coefficiente di deprezzamento relativo a valorizzazioni dei parametri diversi da quelli sotto riportati può essere dedotto come media dei dati espressi in corrispondenza delle condizioni più prossime a quelle in esame) N20.


TABELLA 1. - Modello di deprezzamento lineare - Valori del coefficiente di deprezzamento D

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ALLEGATO TECNICO IV
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APPROCCIO DI COSTO Esempio di calcolo del costo di ricostruzione deprezzato

Il presente Allegato tecnico, attraverso un'esemplificazione pratica che mostra la modalità di calcolo del costo di ricostruzione «deprezzato» delle strutture e degli impianti fissi (cfr. paragrafi 6 e 6. 1 della Circolare), fornisce indicazioni di dettaglio relative all'applicazione del procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale delle unità censite nelle categorie dei Gruppi D e E, mediante l'approccio di costo previsto dagli artt. 27 e ss. del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 10 dicembre 1949, n. 1142 R.

Il caso esaminato è quello più generale di una unità immobiliare costituita da parti (accertabili) tipologicamente, funzionalmente e tecnologicamente eterogenee, realizzate anche in tempi diversi.

Il costo «deprezzato» dell'unità immobiliare si determina scomponendo preliminarmente il complesso delle opere che la costituiscono in raggruppamenti omogenei (componenti) in base all'andamento del relativo deprezzamento (in pratica, avendo assunto per tutti il modello lineare, in base alla vita utile VTU al valore residuo al termine della vita utile VR ed al la vita effettiva VTE).

Raggruppate, quindi, le diverse opere (strutture ed impianti) secondo tipologie omogenee (caratterizzate cioè dalla medesima vita utile e valore residuo al termine della stessa) e secondo vite effettive omogenee (differenza tra il biennio economico di riferimento 1988-89 e l'anno, antecedente, di effettiva realizzazione) (22), si procede con il calcolo del costo di ricostruzione a nuovo (CN).

L'esempio riportato attiene ad una unità immobiliare realizzata nel 1979 (VTE = 10 anni) e comprendente parti edilizie tipologicamente omogenee, per le quali è stata assunta una vita utile pari a 50 anni e valore residuo, al termine della stessa, pari al 20% di quello iniziale, e parti impiantistiche, anch'esse omogenee per tipologia, per le quali è stata assunta una vita utile pari a 25 anni e valore residuo, al termine della stessa, pari al 10% di quello iniziale.

Nell'anno 2002, l'unità immobiliare è stata ampliata realizzando un nuovo corpo di fabbrica, per il quale è stata ipotizzata una vita utile pari a 75 anni e valore residuo, al termine della stessa, pari al 10% di quello iniziale, contenente impianti di omogenea tipologia, per i quali è stata considerata una vita utile di 15 anni e valore residuo nullo al termine della stessa. La tabella che segue sintetizza i dati rilevanti ai fini del processo.



Vita utile

[VTU]

anni

Valore residuo

[VR]

% di quello iniziale

Vita Effettiva

[VTE]

anni

Costo a Nuovo

[CN]

euro

Struttura 1 (1979)

50

20%

10

300.000

Impianto 1 (1979)

25

10%

10

120.000

Struttura 2 (2002)

75

10%

0

100.000

Impianto 2 (2002)

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