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Ultimo aggiornamento
03/09/2018

Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)

1. DEFINIZIONI UTILI (1.1. Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali; 1.2. Determinazione della data di ultimazione della costruzione o dell’intervento; 1.3. Terreni edificabili; 1.4. Reverse charge (inversione contabile)) - 2. OPERAZIONI IMMOBILIARI RILEVANTI E NON AI FINI IVA - 3. REGIME DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI (3.1. Compravendite immobiliari imponibili IVA ed esenti; 3.2. Compravendite immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi; 3.3. Compravendite immobiliari Casi particolari; 3.4. Compravendite immobiliari Determinazione della base imponibile) - 4. REGIME DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI (4.1. Locazioni immobiliari imponibili IVA ed esenti; 4.2. Locazioni immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi; 4.3. Locazioni immobiliari - Casi particolari) - 5. TRATTAMENTO FISCALE DELLE PERTINENZE.
A cura di:
  • Dino de Paolis
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1. Definizioni utili

I concetti qui introdotti saranno utili per la corretta comprensione di quanto di seguito detto sul trattamento fiscale ai

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1.1. Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali

Con riferimento alle operazioni di compravendita e locazione commerciale di beni immobili, è di fondamentale importanza stabilire la distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali. A tale proposito, come l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in numerosi documenti di prassi, per definire un fabbricato come abitativo o strumentale occorre avere riguardo esclusivamente alla classificazione catastale, e non invece al concreto utilizzo che ne viene fatto.

Si cita per tutte la

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1.2. Determinazione della data di ultimazione della costruzione o dell’intervento

Assume poi rilevanza la determinazione della data di ultimazione del fabbricato o dell’intervento di recupero, al fine di stabilire se sia avvenuto o meno il decorso dei periodi di tempo previsti dalla normativa per alcune fattispecie impositive, e stabilire dunque il corretto trattamento da applicare.

In proposito l’

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1.3. Terreni edificabili

In merito ai terreni edificabili, l’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 (cosiddetto “decreto Bersani”, convertito in legge dalla L. 248/2006) ha stabilito che “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio i

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1.4. Reverse charge (inversione contabile)

Con l’espressione “reverse charge” (nota anche, nella traduzione italiana, come “inversione contabile”) si indica una particolare modalità di applicazione dell’IVA, la quale prevede che in alcuni casi, in deroga alle regole ordinarie, al pagamento dell’imposta è tenuto il soggetto che usufruisce della prestazione, e la fattura, ricevuta in questi casi senza addebito d’imposta, deve essere integrata dallo stesso soggetto con la relativa imposta, calcolata secondo l’aliquota prevista.

Il meccanismo comporta in estrema sintesi che l’acquirente, se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato, sia obbligato all’assolvimento dell’IVA in luogo del cedente, in deroga al principio gen

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2. Operazioni IMMOBILIARI rilevanti e non ai fini IVA

Si riporta di seguito una tabella che schematizza, in linea generale, la rilevanza ai fini IVA delle operazioni poste in essere su immobili. Sono poi, ovviamente, fuori campo IVA tutte le operazioni poste in essere da soggetti non in possesso di partita IVA.


TABELLA 2

Inquadramento generale delle operazioni su immobili effettuate da soggetti con partita IVA


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3. REGIME DELLE Compravendite immobiliari
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3.1. Compravendite immobiliari imponibili IVA ed esenti
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3.1.1. Le ultime modifiche normative

Con le modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012 l’impresa di costruzione o di ristrutturazione può applicare l’IVA sulla cessione dei fabbricati abitativi anche dopo il decorso dei 5 anni dalla fine dei lavori.

Infatti il nuovo art. 10 del D.P.R. 633/1972 (comma 1, n. 8-bis) prevede che sono imponibili ai fini dell’IVA:

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3.1.2. Riepilogo esenzione ed imponibilità

Alla luce delle ultime modifiche normative introdotte dai provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di compravendita immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni.


TABELLA 3

Regime IVA delle compravendite immobiliari di fabbricati abitativi


Compravendite imponibili

- Cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici interventi edilizi entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento (senza necessità di manifestare l’opzione di cui ai punti successivi).

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3.2. Compravendite immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi
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3.2.1. Le ultime modifiche normative

L’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 ha previsto, con decorrenza dal 01/01/2014, il riordino e la rimodulazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nei trasferimenti a titolo oneroso di immobili (terreni e fabbricati) e nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento immobiliari (usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.).

Per prima cosa, le numerose fattispecie in precedenza previste per i fabbricati dall’art. 1 del D.P.R. 131/1986 sono state sostituite da due sole fattispecie, caratterizzate quindi da due sole aliquote; è diminuita inoltre l’aliquota relativa al trasferimento dei terreni.

Nei due nuovi casi sopra richiamati relativamente ai fabbricati, corrispondenti al nuovo art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, se dall’applicazione delle nuove aliquote - stabilite nella misura del 2% e del 9% - dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, dal 01/01/2014 essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo. In seguito la

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3.2.2. La soppressione di tutte le agevolazioni a partire dal 2014 e le eccezioni concernenti la “piccola proprietà contadina”, i fondi rustici nei territori montani, i trasferimenti nell’ambito di lottizzazioni e piani urbanistici e le “opere a scomputo”

In aggiunta a quanto sopra illustrato, l’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 (comma 4) ha previsto, a far data dal 01/01/2014, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, connesse ad atti immobiliari, traslativi o costitutivi di diritti reali di cui all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986.


Piccola proprietà contadina

Una specifica eccezione è poi stata prevista dalla L. 190/2014 (Legge di stabilità per il 2015), in relazione ai trasferimenti di terreni a favore di coltivatori diretti e di imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (le cosiddette agevolazioni per la “piccola proprietà contadina”).

Per detti trasferimenti sono dunque rimaste in vigore le agevolazioni previste dall’art. 2 del D.L. 194/2009 (comma 4-bis) e dall’art. 1 della L. 220/2010 (comma 41). Ai sensi di dette norme, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte

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3.2.3. Riepilogo aggiornato aliquote vigenti

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni.


TABELLA 7

Aliquote e importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi


Cedente

Acquirente e condizioni

Iva

Registro

Ipotecaria e catastale

Imprese costruttrici o di ristrutturazione

Entro 5 anni (1)

Chiunque

4% (prima casa) (2)

10% (abitazione non di lusso) (3)

22% (abitazione di lusso)

200 Euro

Ipotecaria 200 Euro

Catastale 200 Euro

Oltre 5 anni (1)

Chiunque con opzione del cedente

4% (prima casa) (2)

10% (abitazione non di lusso) (3)

22% (abitazione di lusso)

Con applicazione del reverse-charge

200 Euro

Ipotecaria 200 Euro

Catastale 200 Euro

Chiunque

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3.3. Compravendite immobiliari Casi particolari
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3.3.1. Compravendita di immobili in corso di costruzione o ristrutturazione

Quanto agli immobili in corso di costruzione, si legge nella Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E che si tratta di beni da considerare ancora nel circuito produttivo, e la cui cessione è quindi da assoggettare ad IVA con l’aliquota ordinaria, ferma restando peraltro la possibilità di applicare - ove ne ricorrano i presupposti - l’aliquota ridotta per la prima casa di abitazione, ovvero l’aliquota agevolata prevista dal n. 127-undecies della Tabella A, parte III, di cui al

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3.3.2. Trattamento delle pertinenze (cantine e box auto) anche nel caso di agevolazioni per la prima casa

La normativa prevede che in presenza degli elementi soggettivo ed oggettivo che fanno desumere il vincolo di pertinenzialità (soggettivo: volontà manifestata dal proprietario dell’immobile principale di creare un vincolo di strumentalità; oggettivo: destinazione durevole ed attuale dell’immobile secondario a servizio o ad ornamento del principale, ai fini del miglior us

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3.3.3. Alberghi e strutture ricettive
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3.4. Compravendite immobiliari Determinazione della base imponibile
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3.4.1. Regola generale

Per la determinazione, nelle compravendite, della base imponibile alla quale applicare le aliquote d’imposta illustr

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3.4.2. Prezzo valore

Questa regola generale è stata derogata, con decorrenza dal 01/01/2006, dal comma 497 della L. 266/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, consentendo di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili, esclusivamente per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze realizzate tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti e professioni, secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), basato cioè del valore determinato tramite applicazione dei mo

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3.4.3. Uso dei moltiplicatori catastali

Si riporta qui di seguito la tabella riepilogativa dei moltiplicatori catastali vigenti, ed esempi di calcolo.


TABELLA 10

Coefficienti moltiplicatori per il calcolo del “valore catastale


Tipologia immobile

Dal 03/12/1989 al 31/12/2003

Dal 01/01/2004 al 31/07/2004 (3)

Dal 01/08/2004 al 02/10/2006 (4)

Dal 03/10/2006

Fabbricati (cat. A, C)

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4. REGIME DELLE LOCAZIONI immobiliari
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4.1. Locazioni immobiliari imponibili IVA ed esenti
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788052 4925818
4.1.1. Le ultime modifiche normative

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012, alla norma di riferimento, costituita dall’art. 10, comma 1, numero 8, del D.P.R. 633/1972, in combinato disposto con quelle già apportate dal precedente

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4.1.2. Riepilogo esenzione ed imponibilità

Alla luce delle modifiche da ultimo introdotte ad opera dei provvedimenti sopra citati, nelle tabelle seguenti viene riepilogato il regime di imponibilità o di esenzione ai fini dell’IVA delle operazioni di locazione (anche finanziaria) immobiliare per i fabbricati abitativi, per quelli strumentali e per i terreni.


TABELLA 11

Regime IVA delle locazioni immobiliari di fabbricati abitativi


Locazioni imponibili

- Locazioni poste in essere dalle

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4.2. Locazioni immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi
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4.2.1. Cedolare secca e contratti di locazione “breve”

L’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011 ha introdotto, con decorrenza 2011, la facoltà per il contribuente persona fisica di applicare un regime tributario sostitutivo sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo (cosiddetta “Cedolare secca”), consistente nell’applicazione di un’aliquota fissa del 21%, ridotta al 10% N16 per i redditi derivanti da contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa).

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4.2.2. Riepilogo aggiornato aliquote vigenti dal 01/01/2014

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni N18.


TABELLA 14

Aliquote e importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi


Locatore

Conduttore e condizioni

Iva

Registro

Ipotecaria e catastale

Imprese costruttrici o di ristrutturazione

Chiunque, con opzione del locatore

10%

67 Euro

NO

Chiunque, senza opzione del locat

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4.3. Locazioni immobiliari - Casi particolari
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4.3.1. Locazioni di appartamenti e case per le vacanze

Le locazioni relative a case di civile abitazione, destinate all’esercizio di un’attività turistico alberghiera, sono comunque soggette ad IVA. Al riguardo la tabella A, parte III di cui al D.P.R. 633/1972, prevede al n. 120 che sono soggette all’

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