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D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210
In vigore dal 21.7.2005.
Testo coordinato con le modifiche introdotte da:
- D.L. 28/12/2006, n. 300 (L. 26/02/2007, n. 17)
- D.L. 31/12/2007, n. 248 (L. 28/02/2008, n. 31)
- D.L. 28/03/2014, n. 47 (L. 23/05/2014, n. 80)
- D.L. 12/09/2014, n. 133 (L. 11/11/2014, n. 164)
- D.L. 30/12/2016, n. 244 (L. 27/02/2017, n. 19)
- D. Leg.vo 12/01/2019, n. 14
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[Premessa]



Il Presidente della Repubblica


Visti gli

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Art. 1. - Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non i

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Art. 2. - Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente,

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Art. 3. - Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. N8

2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;

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Art. 4. - Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà “a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente,” N10 una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con ef

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Art. 5. - Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di

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Art. 6. - Contenuto del contratto preliminare

1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto “devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata” N13 devono contenere:

a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

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Art. 7. - Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:

«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento de

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Art. 8. - Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita

1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o con

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Art. 9. - Diritto di prelazione

1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè "o per il proprio coniuge" N5o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definiti

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Art. 10. - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare

1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si

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Art. 11. - Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
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Art. 12. - Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire

1. È istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medes

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Art. 13. - Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo

1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:

a) aver subìto, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire;

b) non aver acquistato

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Art. 13-bis - Disposizione interpretativa dell’articolo 13, comma 2

N6

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Art. 14. - Struttura e funzionamento del Fondo

1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo.

2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.

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Art. 15. - Gestione del Fondo

1. La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero.

2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza della g

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Art. 16. - Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo

1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro

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Art. 17. - Contributo obbligatorio

1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.

2. Il contributo obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di "venticinque anni"N7 a decorrere dalla data di entrata in vigore del prese

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Art. 18. - Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande

1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi N2 dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.

2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subìto più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del pre

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LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE (Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari; Eventuale incarico ad agente immobiliare; Proposta irrevocabile di acquisto) - IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”) (Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Eventuale trascrizione e/o registrazione del preliminare; Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare; Preliminare di vendita di immobile altrui; Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente; Il c.d. “preliminare di preliminare”) - IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (Nozione ed elementi essenziali; Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni; Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile); Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito; Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”; Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa) - VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA - RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE (Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore; Tutela degli acquirenti di immobili da costruire; Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)) - LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE - COMPRAVENDITA DI IMMOBILE TOTALMENTE O PARZIALMENTE ABUSIVO (Assenza o totale difformità dal titolo edilizio; Difformità parziale dal titolo edilizio) - GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE - LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE - LA CESSIONE DI CUBATURA - IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”.
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Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

NORMATIVA DI RIFERIMENTO E ENTRATA IN VIGORE - AMBITO DI APPLICAZIONE (Immobili ai quali si applica la normativa; Soggetti coinvolti nell'applicazione del sistema delle garanzie; Tipologie contrattuali interessate dalla disciplina) - LE GARANZIE A FAVORE DEGLI ACQUIRENTI (Garanzia fideiussoria; Polizza assicurativa dell’immobile) - I CONTENUTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO PRELIMINARE - IL FONDO DI SOLIDARIETÀ PER GLI ACQUIRENTI - ALTRE DISPOSIZIONI, MODIFICHE ALLA DISCIPLINA DEL FALLIMENTO.
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PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni) - LOCAZIONI CONCLUSE TRAMITE AGENZIE IMMOBILIARI - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (ORDINARIA E AGEVOLATA) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
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