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02/05/2019

Decreto crescita: misure per la valorizzazione edilizia, il Sismabonus e l’Ecobonus

Il D.L. 30/04/2019, n. 34 - c.d. “decreto crescita” - ha introdotto interessanti innovazioni in tema di: trasferimento di fabbricati da demolire e ricostruire; acquisto dall’impresa di unità immobiliari demolite e ricostruite con miglioramento sismico; sconto sulle spese per Ecobonus e Sismabonus.

TRASFERIMENTO DI FABBRICATI DA DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - L’art. 7 del D.L. 34/2019 introduce agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruire a favore di imprese nonché per i successivi atti di rivendita delle singole unità immobiliari. Le agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro cadauna (totale 600 Euro). Le condizioni per applicare l’agevolazione suddetta sono le seguenti:
- il trasferimento iniziale in favore dell’impresa deve riguardare l’intero fabbricato, mentre per la successiva alienazione gli incentivi si applicano anche agli atti concernenti singole unità immobiliari;
- il trasferimento iniziale deve avvenire a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, cioè imprese aventi per oggetto principale della propria attività, ancorché non esclusivo, la costruzione e/o il recupero di immobili, oltre che di cooperative edilizie, mentre non ci sono limitazioni con riguardo ai successivi acquirenti;
- il trasferimento deve avvenire entro il 2021;
- l’impresa deve provvedere, entro i 10 anni successivi all’acquisto, a demolire i ricostruire i fabbricati, nel rispetto della normativa antisismica e con il conseguimento di classe energetica A o B.
La ricostruzione del fabbricato da valorizzare, se consentito dalle norme urbanistiche vigenti, può avvenire anche con incremento volumetrico rispetto al preesistente (dunque a prescindere dalla qualificazione dell’intervento a fini edilizi come “ristrutturazione edilizia” o “nuova costruzione”).
In caso di mancata esecuzione (fine lavori) entro il termine di 10 anni, o comunque in caso di mancato rispetto delle condizioni prescritte sono dovute le imposte in misura ordinaria, maggiorate del 30% a titolo di sanzione e con applicazione degli interessi di mora a decorrere dall’acquisto iniziale.
Vedi Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale).

ACQUISTO DALL’IMPRESA DI UNITÀ IMMOBILIARI DEMOLITE E RICOSTRUITE CON MIGLIORAMENTO SISMICO - L’art. 8 del D.L. 34/2019 interviene sull’agevolazione (prevista dal comma 1-septies dell’art. 16 del D.L. 63/2013) per l’acquisto direttamente dall’impresa di unità immobiliari oggetto di demolizione e ricostruzione con miglioramento della classificazione sismica secondo quanto disposto dal D. Min. Infrastrutture e Trasp. 28/02/2017, n. 58.
A seguito delle modifiche, qualora gli interventi per la riduzione del sismico siano realizzati coerentemente alle seguenti condizioni:
- nei comuni inclusi nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, ai sensi della Ord. P.C.M. 3519/2006 o dei provvedimenti regionali relativi alla zonizzazione sismica (vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi);
- mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici (anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove consentito dalle norme urbanistiche);
- da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile;
risultano spettanti all’acquirente delle unità immobiliari le detrazioni previste in caso di riduzione del rischio sismico, rispettivamente nella misura del 75% (riduzione di una classe di rischio) e dell’85% (riduzione di due classi di rischio) del prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascuna unità immobiliare (vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e relativa attestazione).

SCONTO SULLE SPESE PER ECOBONUS E SISMABONUS - L’art. 10 del D.L. 34/2019 introduce la possibilità, per il soggetto che sostiene spese ammissibili agli incentivi per l’efficienza energetica (c.d. “Ecobonus”) o per la messa in sicurezza sismica (c.d. “Sismabonus”) di ricevere un contributo di importo pari allo sconto fiscale cui avrebbe diritto, anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispettivo spettante.
Tale contributo è recuperato dal fornitore sotto forma di credito d'imposta, di pari ammontare, da utilizzare esclusivamente in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo, senza l’applicazione dei limiti di compensabilità.
Spetterà ad un successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate la disciplina concreta della possibilità in questione, che in ogni caso - risultando come è ovvio fortemente penalizzante per il fornitore - deve essere esercitata d’intesa con il fornitore stesso.

Dalla redazione