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Sent. C. Cass. civ. 19/11/1985, n. 5686

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1. Edilizia e immobili - Vendita - Singole specie di vendita di cose immobili - Riferimento nell'atto di vendita all'atto costitutivo di una servitù - Effetti - Portata. 2. Edilizia e immobili - Vendita - Obbligazioni del venditore - Evizione - Garanzia per i vizi della cosa venduta - Mancanza di qualità della cosa - Garanzia per evizione - Fattispecie assimilabili e vizi strutturali della cosa - Funzione - Operatività - Limiti - Colpa del venditore - Rilevanza - Limiti.

1. La servitù inerisce, rispettivamente dal lato attivo e passivo, al fondo dominante ed a quello servente, costituendone una qualitas, sicché essa si trasferisce automaticamente in caso di vendita di uno dei due fondi. Da ciò deriva che qualora venga venduto un immobile (o frazione di esso) a cui favore sia stato precedentemente costituita una servitù, il riferimento, nell'atto di compravendita, all'atto costitutivo della servitù, è giuridicamente irrilevante ai fini dell'esistenza della stessa, nel senso che esso è superfluo se la Costituzione era validamente avvenuta, mentre non può produrre alcun effetto nell'ipotesi di inesistenza derivante da Invalidità per qualsiasi motivo dell'atto costitutivo richiamato. Pertanto, il riferimento all'atto costitutivo si risolve in una dichiarazione del venditore in ordine alla consistenza della cosa compravenduta ed è giuridicamente rilevante solo nell'ipotesi di accertata difformità (determinata da cause preesistenti alla vendita, anche se gli effetti si verifichino, come nella evizione, in data successiva) tra la consistenza dichiarata e quella effettiva con conseguente turbamento dell'equilibrio sinallagmatico tra le attribuzioni patrimoniali.

2. La garanzia - sia quella per evizione e fattispecie assimilabili che quella per vizi strutturali della cosa di cui agli artt. 1490-1497 cod. civ. - è un rimedio apprestato dall'ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore. Tale rimedio - che è rafforzativo e non sostitutivo di quello a carattere generale previsto per i contratti in genere - opera, nei limiti del ripristino della situazione economica del compratore anteriore alla conclusione del contratto, anche in Mancanza di colpa del venditore, requisito che è necessario solo allorché il compratore richieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche del cosiddetto interesse positivo) e in relazione al quale opera in tal caso la presunzione di cui all'art. 1218 cod. civ., avente carattere generale ed applicabile all'inadempimento contrattuale in genere.

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