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Ultimo aggiornamento
12/04/2018

Redazione delle tabelle millesimali e ripartizione delle spese in condominio

A cosa servono le tabelle millesimali; Normativa di riferimento; Formazione e modifica delle tabelle millesimali, modalità e maggioranze necessarie; Preesistenza delle tabelle millesimali e forma delle stesse; Impugnazione tabelle millesimali e delibera di approvazione o modifica; Assenza di tabelle millesimali; Regola generale della ripartizione in base alla proprietà ed eccezioni; Ripartizione spese per impianti o servizi ad uso indifferenziato; Quantificazione dei millesimi di proprietà (generalità, determinazione dei millesimi in base alla superficie equivalente, coefficienti di destinazione, coefficienti di piano, coefficienti di orientamento, coefficienti di prospetto, coefficienti di luminosità, coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio); Risarcimento danni da errore nelle tabelle millesimali.
A cura di:
  • Alfonso Mancini

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LE TABELLE MILLESIMALI, COSA SONO E A COSA SERVONO
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A cosa servono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali riflettono il valore delle singole unità immobiliari in relazione al valore totale dell’edificio, ed

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Normativa di riferimento

Le tabelle millesimali sono disciplinate dall’art. 1118 del Codice civile. La riforma ha modificato il titolo dell’articolo in questione da “Diritti dei partecipanti sulle cose comuni” a “Diritti dei partecipanti sulle parti comuni”, non cambiando molto nella sosta

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FORMAZIONE E MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI
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Formazione delle tabelle millesimali

Le tabelle possono essere formate:

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Formazione o modifica delle tabelle millesimali, modalità e maggioranze necessarie

L’art. 69 delle Disp. Att. R dispone al primo comma che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità, ed all’ultimo comma che dette norme si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Su questa tematica le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con un netto cambio di rotta rispetto al passato, hanno ritenuto che le norme sopra illustrate non comportino un generalizzato obbligo di ap

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Riepilogo delle maggioranze necessarie per modificare le tabelle millesimali

Volendo riepilogare, ai sensi dell’art. 69 delle Disp. Att. R e delle acquisizioni della giurisprudenza della Corte di Cassazione, le tabelle millesimali possono essere modificate:

- solo con il co

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Preesistenza delle tabelle millesimali e forma delle stesse

Secondo la giurisprudenza la preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, né per la c

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Impugnazione tabelle millesimali e delibera di approvazione o modifica

La Cassazione ha in proposito operato una fondamentale distinzione (cfr. Cass. 11/07/2012, n. 11757), chiarendo che:

- la domanda giudiziale di un condomino volta all’accertamento della invalidità o della inefficacia della ta

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Assenza di tabelle millesimali

In caso di assenza delle tabelle millesimali, in materia di condominio non esiste un criterio legale o convenzionale per d

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MILLESIMI DI PROPRIETÀ E MILLESIMI DI USO
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Regola generale della ripartizione in base alla proprietà ed eccezioni

All’interno del concetto generale di “millesimi” è possibile introdurre una classificazione tra millesimi di proprietà e millesimi di uso.

I primi sono certamente i più importanti nell’ambito del condominio in quanto esprimono il valore della quota di proprietà sulle parti comuni. Per esempio, l’art. 1118 del Codice civile dispone che: “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. In linea di principio, le spese condominiali sono ripartite in funzione dei millesimi di propriet&agr

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Ripartizione spese per impianti o servizi ad uso indifferenziato

La distinzione tra millesimi di proprietà e millesimi d’uso, sopra introdotta, fa sorgere spesso il dubbio se le spese relative ad impianti o servizi destinati a servire in maniera uguale e indifferenziata tutte le unit

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QUANTIFICAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETà
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Generalità e normativa di riferimento

Per la quantificazione dei millesimi di proprietà, non esiste un criterio univoco né una specifica norma.

La determinazione dei valori millesimali è pertanto una operazione esclusivamente tecnica, che parte dalla misurazione delle superfici c.d. “equivalenti” (dette anche “virtuali” o “proporzionali”) delle varie unità immobiliari, senza tener conto del valore assoluto di mercato né dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Il calcolo è so

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Determinazione della superficie “equivalente” di ciascun appartamento

Le superfici equivalenti di ciascuna unità immobiliare si ottengono sommando le superfici equivalenti dei vani di cui esso è composto, le quali a loro volta vengono calcolate moltiplicando

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Coefficienti correttivi di base per il calcolo della superficie “equivalente”

La superficie equivalente determinata come sopra indicato dovrà poi essere viene moltiplicata per i coefficienti correttivi individuati dalla Circolare 12480/1966, dagli artt. 13 e 19 della L. 392/1978 o altri reperibili nella letteratura specializzata o definiti dal tecnico, e da egli giudicati più idonei al caso specifico.

La Circolare 12480/1966 prescrive che la valutazione del coefficiente millesimale di proprietà sia effettuata analizzando le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare, vano per vano compresi i disimpegni, i ripostigli, i balconi ed i terrazzi. Per ciascuno dei suddetti

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Determinazione dei millesimi in base alla superficie equivalente

A conclusione del calcolo, i millesimi di ogni appartamento sono dati dal rapporto, moltiplicato per 1.000, tra la sua superficie equivalente e la so

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Coefficienti di destinazione

I coefficienti di destinazione hanno il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. É chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie), in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze. É peraltro da tener presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.

Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.

Si riportano di seguito i coefficienti di destinazione indicati nella Circolare 12480/1966 e nell’art. 13 della L. 392/1978.


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Coefficienti di piano

I coefficienti di piano hanno il fine di tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che derivi da: comodità di accesso; onerosità di spese per eventuale ascensore; appetibilità commerciale; luminosità; rumorosità; panoramicità; soggezione ai venti; onerosità di trasporti (masserizie ecc.).

Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano. e pertanto per essi, con questo coefficiente, si considera la sola quota parte relativa.

Secondo la Circolare 12480/1966, nella determinazione di questo coefficiente è necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensore e i casi, meno frequenti, ma pur possibili, di fabbricati senza ascensore.

Si riportano di seguito i coefficienti di piano indicati nella Circolare 12480/1966.


PIANO

COEFFICIENTE FABB. CON ASCENSORE

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Coefficienti di orientamento

I coefficienti di orientamento hanno il fine di tener conto di tutti i vantaggi e gli svantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi: quantità di sole, luce e calore; esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.

La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-O pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione.

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Coefficienti di prospetto

I coefficienti di prospetto si riferiscono alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano da un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio. È chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica.

Secondo la Circolare 12480/1966, è da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto, in relazione alla mag

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Coefficienti di luminosità

I coefficienti di luminosità considerano la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).

Tuttavia - secondo la Circolare 12480/1966 - dato che gli effetti di maggiore o minor luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati co

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Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio

Il coefficiente considera il caso particolare in cui gli standard sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi non siano stati rispettati in maniera uniforme, cosa che pu&ograv

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Cubatura degli alloggi, differenze sensibili tra le altezze, coefficiente di volume

Seppure, come indicato, il punto di partenza per la quantificazione dei millesimi è costituito dalla superficie dell’immobile, potrebbero venire in gioco altri fattori quali, ad esempio, la cubatura.

Secondo la Cassazione, in tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69 Disp. Att. R, al fine di accertare se nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, il giudice può li

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RISARCIMENTO DANNI DA ERRORE NELLE TABELLE MILLESIMALI

L’errore nelle tabelle millesimali porta, per ovvi motivi, ad uno squilibrio nella ripartizione degli oneri condominiali tra i partecipanti al condominio.

In precedenza, abbiamo visto che è possibile procedere ad una variazione delle tabelle con “quorum facilitati” ma questo potrebbe non bastare, in quanto potrebbe essere necessario risarcire chi ha pagato inutilmente.

Secondo la Cassazione (Cass. 10/03/2011, n. 5690) il condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere l&rsquo

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