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Ultimo aggiornamento
23/03/2018

Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Premessa; Opere di manutenzione ordinaria (inquadramento, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea); Opere di manutenzione straordinaria (inquadramento, esempi e differenze tra ambito edilizio e ambito condominiale, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea; riepilogo); L’urgenza e la notevole entità dei lavori (nozione di intervento urgente, lavori urgenti e obbligo dell’amministratore di riferire in assemblea, nozione di intervento di notevole entità, maggioranze assembleari per lavori urgenti o di notevole entità; Iter amministrativo e aspetti condominiali; Assistenza da parte di un tecnico professionista.
A cura di:
  • Alessandro Gallucci
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PREMESSA

L’esecuzione di lavori di manutenzione in condominio è operazione all’apparenza semplice, le fasi che caratterizzano la fattispecie sono sintetizzabili in modo complessivamente lineare:

- scelta dell’impresa;

- esecuzione dei lavori;

- pagamento.

Quello così posto in essere può rappresentare un contratto di appalto - sovente è così - ovvero una prestazione d’opera, fattispecie che ricorre quando ad essere investito della esecuzione dell’intervento è un piccolo artigiano.

Eppure, l’esecuzione dei lavori condominiali, dietro l’apparente semplicità, nasconde numerose nozioni sovente in grado di generare incertezza e difficoltà. Maneggiare con cognizione di causa la materia vuol dire avere a mente che cosa s’intende per manutenzione ordinaria, cosa per manutenzione straordinaria e quali siano gli adempimenti connessi alle decisioni assunte in merito alla loro effettuazione.

Si vedrà che la classificazione degli interventi manutentivi in ambito condominiale non sempre coincide con la loro corrispondente definizione in ambito edilizio, cioè in altri termini ciò che è straordinario in condominio può essere ordinario a livello edilizio.

Inoltre, mentre la straordinarietà dell’intervento ai fini della concessione del titolo abilitativo è sempre la stessa - cioè quella definita dal D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo unico dell’edilizia) - la sua esosità incide sulle maggioranze prescritte dalla legge ai fini deliberativi.

Occorre pertanto conoscere con esattezza i processi che regolano l’esecuzione di opere manutentive in condominio - avendo ben chiaro che la loro qualificazione come ordinarie o straordinarie in termini edilizi è cosa differente dalla medesima distinzione in ambito condominiale - al fine di governare correttamente il processo decisionale che le riguarda e conseguentemente l’intera fase realizzativa.



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OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA
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Inquadramento della manutenzione ordinaria

Sul punto si possono fornire indicazioni guardando alla definizione contenuta nell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera a), ovvero a quella riguardante gli impianti a servizio degli edifici, a sua volta contenuta nell’art. 2 del D.M. 22/01/2008, n. 37, oppure ancora alla sua declinazione nel contesto condominiale, quest’ultima estrapolabile dall’opera dottrinario-giurisprudenziale.


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Nozione in ambito edilizio

Dire che si sta eseguendo un intervento di manutenzione ordinaria, se si parla guardando alle norme edilizie, significa comunicare che si stanno eseguendo opere di “riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera).

La nozione di ordinarietà dell’intervento sugli impianti va letta coordinatamente a quella contenuta nell’art. 2 del D.M. 37/2008, che annovera al proprio interno ogni opera volta a contenere il degrado dal normale uso, nonché i primi interventi necessari a far fronte ad eventi accidentali purché non modifichino struttura dell’impianto e sua destinazione d’uso.

Tinteggiare una parete dell’androne d’ingresso dell’edificio è opera di manutenzione ordinaria, così come un temporaneo intervento al serbatoio dell’impianto di autoclave in attesa d’un intervento definitivamente risolutivo.


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Nozione in ambito condominiale

La “ordinarietà” nella disciplina edilizia, cui corrisponde un particolare titolo abilitativo per l’esecuzione degli interventi (o addirittura nessuno, come nei casi portati da esempio nel paragrafo precedente), non sempre corrisponde alla nozione di “ordinarietà” in ambito condominiale.

Nessuna norma declina una definizione ad hoc in grado di distinguere, sia pur per grandi linee, ciò che può essere considerato manutenzione ordinaria nell’accezione condominiale della locuzione.

Manutenere vuol dire preservare l’integrità di un bene. La manutenzione ordinaria, quindi, è l’attività di preservazione che si esegue costantemente o periodicamente per garantire l’efficienza e/o la funzionalità, e più in generale il buono stato, di una cosa.

Peraltro, una valutazione complessiva dell’intervento manutentivo ordinario in ambito condominiale non può non guardare anche al costo del medesimo.

È evidente allora che la valutazione che si è chiamati a svolgere per comprendere se un’opera possa essere considerata ordinaria è complessa, che si può sintetizzare in questo modo: la natura e la consistenza dell’intervento eseguito o da eseguirsi sono elementi tali da incidere sulla sua natura ordinaria per ciò che concerne le valutazioni in termini condominiali.


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Esempi, riflessi sulle maggioranze condominiali

È evidente, quindi, che la semplice ritinteggiatura della facciata di un edificio, che è sicuramente opera ordinaria in termini edilizi, non lo è guardando alla declinazione condominiale del termine.

Diversa e per certi aspetti più complicata l’ipotesi già indicata della tinteggiatura di un solo muro dell’androne delle scale. Natura e consistenza economica dell’intervento, in termini comparativi o assoluti, possono portare a concludere per l’annoveramento dell’opera tra quelle ordinarie, in senso condominiale.

Se in ipotesi la parete in questione non sia mai stata pitturata, la decisione di procedere all’intervento potrebbe non essere considerata consueta, ordinaria, per l’appunto.

La questione non ha alcun valore pratico se a dover decidere è all’assemblea condominiale: interventi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che non siano di notevole entità, ai fini deliberativi non sono differenti, ossia necessitano delle medesime maggioranze.


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Attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea nelle opere di manutenzione ordinaria

Per deliberare correttamente un intervento di manutenzione ordinaria, la decisione dev’essere assunta dall’assemblea:

- con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio, se si tratta di prima convocazione:

- con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell’edificio se si tratta di seconda convocazione.

I confini dell’operato dell’amministratore in questo ambito sono tutt’oggi vaghi, incontrandosi tesi - suffragate da decisioni giurisprudenziali (ad esempio Cass. civ. 07/03/2013, n. 5761) - che riconoscono ad esso il ruolo di mero esecutore delle delibere assembleari, e contrarie argomentazioni - anch’esse fatte proprie dalla giurisprudenza (ad esempio Cass. civ. 11 gennaio 2017, n. 454) - volte a legittimare l’iniziativa autonoma dell’amministratore, nell’ambito dell’ordinarietà, salvo valutazione finale da parte dell’assemblea.

Questa giurisprudenza, e quella analoga comunque rintracciabile sull’argomento, non consentono di definire i confini dei poteri ordinari di spesa dell’amministratore.

Secondo lo scrivente è criticabile quel filone di pensiero che vede nell’amministratore un mero esecutore della volontà assembleare, poiché il complesso delle norme riguardanti le attribuzioni dell’amministratore (su tutte l’art. 1130 del Codice civile) lascia intendere, sia pur non espressamente, che esiste un margine di azione del mandatario dei condòmini slegato dalle disposizioni dell’assemblea.



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OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
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Inquadramento della manutenzione straordinaria

Come per quella ordinaria, esiste una differenza sostanziale tra ciò che è straordinario ai fini della regolamentazione dell’attività edilizia e ciò che è tale guardando agli aspetti condominiali della vicenda.

Il Testo unico dell’edilizia specifica che sono qualificabili come interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera b).

A questi, come specificato dalla stessa norma, vanno equiparati i frazionamenti e gli accorpamenti di unità immobiliari senza modifiche di volumetria e destinazione d’uso.


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Esempi e differenze tra ambito edilizio e ambito condominiale

È utile, per chiarire l’ambito di riferimento, portare un esempio di manutenzione straordinaria ai fini edilizi.

Tale è considerata la demolizione e ricostruzione del tetto senza alterazione di volumetria e destinazioni d’uso (si veda, in tal senso, TAR Lecce 22 gennaio 2015, n. 317). Tale opera è da ritenersi certamente straordinaria anche con riferimento alle decisioni dell’assemblea condominiale, meglio ancora come intervento di riparazione di notevole entità (art. 1136 del Codice civile, comma 4, si veda infra).

In buona sostanza non si può dubitare del fatto che ad un intervento straordinario secondo le regole edilizie corrisponda un intervento straordinario in relazione alle norme condominiali, mentre come detto in precedenza non vale il contrario.

Il complesso d’interventi straordinari che possono riguardare le parti comuni di un edificio in condominio non necessariamente è tale anche scorrendo le definizioni edilizie.

Sviluppiamo qui un esempio accennato in precedenza: si supponga che l’assemblea di un condominio sia chiamata a deliberare in merito alla tinteggiatura della facciata principale dell’edificio (o di quella posteriore, ovvero di tutte, ai nostri fini è indifferente).

Si dia per certo che si tratti di mero intervento di ritinteggiatura, senza esecuzione di altre lavorazioni. Guardando alle norme condominiali, la natura dell’intervento correlatamente alla sua consistenza economica fa sì che lo stesso debba essere qualificato come straordinario, eventualmente anche di notevole entità.

Le norme dettate dal testo unico dell’edilizia, però, ci dicono che gli interventi di rinnovamento di parti degli edifici sono opere di natura ordinaria. Ecco, allora, che torna prepotentemente all’attenzione degli addetti ai lavori la necessità di considerare le opere da eseguirsi sotto una duplice visuale che consenta di individuare con precisione gli adempimenti connessi.


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Attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea nelle opere di manutenzione straordinaria
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Competenza principale dell’assemblea e spazio di azione dell’amministratore

Più delineata la differenza di competenze tra amministratore ed assemblea in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria.

In primis, con assoluta certezza, è possibile affermare che la competenza a decidere in merito alla esecuzione di tali interventi spetta principalmente (ma non esclusivamente) all’assemblea.

Esiste uno spazio di azione espressamente previsto dall’art. 1135 del Codice civile, comma 2, che autorizza l’amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria, purché rivestano il carattere dell’urgenza, con obbligo di riferirne alla prima assemblea.

Nel proseguo si specificherà che cosa debba intendersi per urgenza.


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Conseguenze per l’amministratore che esula dai propri poteri

Se l’amministratore ordinasse lavori straordinari non urgenti, certamente esulerebbe dall’ambito dei propri poteri, e qualora l’assemblea non ne ratificasse l’operato sarebbe chiamato a pagarne le conseguenze.

Sul punto pare utile segnalare che le conseguenze cui l’amministratore potrebbe andare incontro non sarebbero solamente quelle inerenti ai rapporti con il condominio, ma anche direttamente verso i terzi esecutori degli interventi ordinati. In tal senso la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che, laddove i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’art. 1130 del Codice civile e di cui all’art. 1135 del Codice civile, comma 2 (si vedano in tal senso: Cass. civ. 02/02/2017, n. 2807; Cass. civ. 18/03/2010, n. 6557).


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Ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea

È bene comunque tenere presente che l’intervento straordinario non urgente su parti comuni disposto dall’amministratore può essere ratificato dall’assemblea (tra le tante, si vedano: Cass. civ. 04/06/1992, n. 6896; Cass. civ. 07/02/2008, n. 2864; Cass. civ. 10/08/2009, n. 18192).

Ad ogni buon conto, stando a quanto sentenziato dalla Cassazione, chi è investito del compito di eseguire i lavori, al fine di evitare problematiche connesse al pagamento dell’opera, salvo casi di urgenza, è bene che richieda all’amministratore di condominio la delibera autorizzativa alla stipula del contratto.


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Riepilogo sulle opere di manutenzione straordinaria in condominio

L’assemblea è l’organismo condominiale cui spetta primariamente la decisione in merito alla disposizione di lavori di manutenzione straordinaria.

Tali sono quegli interventi che, al di là della qualificazione edilizia, per natura e consistenza non sono considerabili come normali interventi conservativi, ma come interventi non comunemente eseguiti.

La consistenza economica dell’intervento incide esclusivamente sui quorum deliberativi. L’amministratore, salvo urgenza, non ha potere di disporre opere straordinarie riguardanti le parti comuni. Laddove operasse in tal modo e l’assemblea non ratificasse tale operato, egli ne risponderebbe personalmente in termini economici.

Della notevole entità dei lavori e dell’urgenza - requisiti peculiari delle opere in grado d’incidere sul potere dispositivo degli stesse - ci si occuperà qui di seguito.



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L’URGENZA E LA NOTEVOLE ENTITÀ DEI LAVORI
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Nozione di intervento urgente

Quanto all’urgenza, la giurisprudenza non ne ha declinato la definizione - assente nel Codice civile - in relazione ai poteri dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 del Codice civile, comma 2, ma si è soffermata sovente sulla stessa nozione in relazione agli interventi disposti dai singoli condòmini, che ne chiedevano il rimborso ai sensi dell’art. 1134 del Codice civile.

I due concetti appaiono sovrapponibili, sicché l’interpretazione giurisprudenziale può essere utilizzata anche ai fine chi ci occupano.

Per la Corte di Cassazione è da considerarsi urgente quell’intervento che deve essere eseguito senza ritardo per impedire un possibile nocumento ai condòmini, alle stesse parti comuni oppure a terzi (così, tra le tante, Cass. civ. 10/04/2017, n. 9177).

Ai fini dell’applicazione dell’art. 1134 del Codice civile - che come detto disciplina i casi di intervento urgente eseguito dai condòmini - si richiede che la necessità sia tale da impedire di informarne l’amministratore e/o gli altri condòmini.

È evidente che, trasponendo tale principio alle opere urgenti disposte dall’amministratore, l’impellenza va ragguagliata alla difficoltà di convocare l’assemblea per deliberare in merito al da farsi.

Si pensi all’esempio del portone condominiale; se per un qualunque fatto i vetri del portone sono rotti e non v’è possibilità di riparare provvisoriamente per far scegliere all’assemblea il da farsi, non vi sono dubbi che l’amministratore possa disporre il ripristino dello status quo ante.

Allo stesso modo devono considerarsi urgenti quegli interventi finalizzati al ripristino del normale funzionamento degli impianti (es. autoclave, riscaldamento).


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Lavori urgenti e obbligo dell’amministratore di riferire in assemblea

Ricorrendo l’urgenza, s’è detto, l’amministratore ha il potere di disporre gli interventi straordinari necessari a farvi fronte, salvo l’obbligo di riferire alla prima assemblea.

Quello previsto dalla legge non è un obbligo necessario a conseguire la ratifica del proprio operato, quanto piuttosto un obbligo informativo. Ove l’assemblea non approvi la spesa, pur in presenza di un’obiettiva situazione d’urgenza, questa non ricadrà sull’amministratore, ma resterà comunque in capo al condominio, responsabile del pagamento verso il terzo incaricato delle opere.

Chiaramente in una situazione di conflitto che non dovesse sfociare in un accordo bonario, la verifica del corretto operato dell’amministratore verrebbe rimessa all’autorità giudiziaria.


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Nozione di intervento di notevole entità

Chiarito il concetto dell’urgenza, bisogna adesso considerare in che modo viene ad essere valutata la notevole entità dei lavori, la cui ricorrenza impone la deliberazione con specifiche maggioranze.

Innanzitutto, è evidente che il riferimento è alla consistenza economica delle opere da eseguire. Il Codice civile fa espresso riferimento a “riparazioni straordinarie di notevole entità”, ma non vi sono dubbi in merito al fatto che il concetto sia da riferirsi più ampiamente ai lavori straordinari (nell’accezione condominiale del termine).

Il problema sorge perché il dato normativo così indicato non fa rimando a elementi obiettivi cui ancorare la valutazione, pertanto non esistono soglie vincolanti né indicative.

Rebus sic stantibus, è consequenziale dover guardare alla giurisprudenza per comprendere quando ricorra la suddetta notevole entità. Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione, in più occasioni, ha affermato che tale valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, il quale può tenere conto, senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (si vedano in proposito: Cass. civ. 06/11/2008 n. 26733; Cass. civ. 26/11/2014, n. 25145).

In altri termini non vi è nessun parametro di riferimento obbligatorio, nemmeno per i giudici, ma comunque la decisione deve essere razionalmente motivata in considerazione della situazione inerente al caso concreto cui sono chiamati a dare risposta.

Così, per esempio, potrebbe essere considerata normale manutenzione straordinaria quella che vede una spesa di 20.000 Euro in un condominio con cento partecipanti, e straordinaria di notevole entità l’opera che costa il medesimo importo ma in una compagine con dieci componenti.

Nei parametri indicati dalla giurisprudenza non è mai presa in considerazione la condizione economica dei singoli condòmini, che quindi parrebbe doversi ritenere esclusa.

Agli stessi parametri possono fare riferimento amministratori e condòmini per valutare l’esosità delle opere da deliberare.


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Maggioranze assembleari per lavori urgenti o di notevole entità

Se considerati di notevole entità, per l’approvazione dei lavori è necessario sempre - cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione - il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136 del Codice civile, commi 2 e 4).

Una delibera adottata con una maggioranza inferiore è da considerarsi invalida, e nella specie annullabile, ossia impugnabile dai condòmini presenti (che si siano astenuti o siano stati dissenzienti) entro trenta giorni dalla decisione, e per gli assenti entro il medesimo termine decorrente però dalla comunicazione del verbale (si veda l’art. 1137 del Codice civile nonché Cass. S.U. civ. 07/03/2005, n. 4806).



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ITER AMMINISTRATIVO E ASPETTI CONDOMINIALI

L’esecuzione di interventi edili può ovviamente portare con sé la necessità di ottenere dal Comune competente (quello nel cui territorio è ubicato l’immobile oggetto d’intervento) il rilascio di un titolo abilitativo (Permesso di costruire) o comunque la presentazione di un’istanza (Comunicazione di inizio lavori o Segnalazione certificata di inizio attività), salvi i casi di edilizia libera.

In ambito condominiale, ma nell’accezione edilizia, i lavori deliberati dall’assemblea - ovvero disposti dall’amministratore - sono per la maggior parte dei casi interventi di manutenzione ordinaria ovvero straordinaria. Ciò vuol dire che, rispetto ad essi, in buona parte dei casi (ad esempio in caso di semplice tinteggiatura vano scale, facciata e simili):

- non è necessaria alcuna comunicazione ai fini dell’ottenimento di titoli abilitativi (si tratta pertanto di attività edilizia libera);

oppure

- per i lavori deliberati è sufficiente una Comunicazione di inizio lavori.

La differenza non è di poco conto, poiché nella prima ipotesi - attività edilizia libera - non bisogna comunicare nulla all’amministrazione comunale (salvo quanto necessario per l’assolvimento degli obblighi connessi ai tributi eventualmente applicabili, come ad esempio la TOSAP).



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ASSISTENZA DA PARTE DI UN TECNICO PROFESSIONISTA

Chiaramente le opere appaltate devono essere eseguite nel rispetto delle disposizioni dettate in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro (D. Leg.vo 09/04/2008, n. 81); di conseguenza sul committente - in persona dell’amministratore pro tempore - gravano gli adempimenti e le connesse responsabilità.

In tali casi, al di là degli adempimenti amministrativi inerenti alla regolarità edilizia delle opere, il committente può sempre nominare un responsabile dei lavori (figura cui delegare gli adempimenti connessi alla sicurezza), nonché un direttore dei lavori (professionista rappresentante della committenza con poteri di vigilanza ed ingerenza relativamente alla corretta esecuzione delle opere).

Del pari potrebbe risultare utile l’assistenza di un professionista per la redazione del contratto di appalto.

Si tratta in ogni caso di scelte adottabili esclusivamente dall’assemblea (si veda in tal senso Cass. civ. 17/08/2017, n. 20136).

Discorso non differente se per l’esecuzione dei lavori sia necessaria la nomina di un tecnico ai fini della corretta presentazione delle comunicazioni, segnalazioni, ovvero richieste di Permesso di costruire.

Anche in questo caso la scelta spetta esclusivamente all’assemblea, trattandosi di adempimento collegato a quello principale, ovvero la deliberazione di interventi di manutenzione straordinaria. L’amministratore che dovesse nominare tecnici di propria iniziativa - salvo casi particolari, ad esempio necessità occorsa in seguito all’apertura di un cantiere di nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione dei lavori, ex D. Leg.vo 81/2008 - rischierebbe, ove non vedesse ratificato il proprio operato, di pagarne le conseguenze economiche, quanto meno con un’azione di rivalsa da parte del condominio cui il tecnico richiedesse il pagamento.


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