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Ultimo aggiornamento
12/02/2018

La sanatoria degli abusi edilizi

Abuso edilizio sostanziale e formale; Permesso di costruire in sanatoria, accertamento di conformità (condizioni per l’ottenimento, schema grafico su presupposti ed effetti, interventi in assenza di SCIA alternativa, sanatoria parziale, sanatoria condizionata); Contenuto ed effetti dell’istanza di sanatoria (soggetti legittimati, effetti penali e amministrativi, inerzia dell’amministrazione e silenzio-rigetto); Effetti della sanatoria; Effetti tributari della sanatoria e recupero delle agevolazioni; SCIA tardiva e SCIA in sanatoria; Tolleranza di difformità marginali (c.d. sanatoria “ex lege”). Ampia rassegna di giurisprudenza.
A cura di:
  • Studio Groenlandia
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ABUSO EDILIZIO SOSTANZIALE E FORMALE

Gli interventi edilizi possono essere illegittimi:

1) perché compiuti in violazione delle norme edilizio-urbanistiche (ad esempio per sfruttare più del consentito la capacità edificatoria di un terreno si viola l’indice di edificabilità massimo consentito e si costruisce anche nella zona di distacco dal

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PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ

L’intervento edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, può ess

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Prima condizione - Tempestività della richiesta di sanatoria

La richiesta va presentata al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale prima che siano scaduti i termin

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Seconda condizione - Conformità alla normativa

L’intervento edilizio oggetto della domanda di rilascio di permesso in sanatoria deve essere conforme N1 alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”: vedi

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La c.d. “sanatoria giurisprudenziale”

Una parte della giurisprudenza, che pare via via minoritaria dopo l’intervento della Corte Costituzionale, sentenza n. 101 del 22/05/2013, e alcune pronunce del Consiglio di Stato (vedi: C. Stato 18/07/2016, n. 3194; C. Stato 28/06/2016, n. 2886; C. Stato 30/09/2015, n. 4552;

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Terza condizione - Pagamento della somma per oblazione

La sanatoria è subordinata al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di intervento che, se regolare, sarebbe stato escluso dal contributo, in misura pari a quella ordinaria prevista dall’

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Schema grafico su presupposti ed effetti della sanatoria

Si veda il seguente schema grafico dei presupposti ed effetti della sanatoria.

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Interventi realizzati in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire ed ex super DIA

SCIA alternativa al permesso di costruire

La sanatoria tramite richiesta di permesso di costruire è necessaria anche per regolarizzare interventi realizzati in assenza di SCIA alterativa al permesso di costruire - già c.d. “super DIA” - vedi

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Interventi realizzati a seguito di SCIA che invece necessitavano un permesso di costruire

Se l’abuso è consistito in interventi erroneamente assentiti tramite SCIA mentre i lavori eseguiti necessitav

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Sanatoria parziale

Secondo un orientamento autorevole, ma non indiscutibile, quando la “parzialità” del manufatto che riguarda la domanda di sanatoria attiene ad un’unità immobiliare autonoma (es. un piano di u

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Sanatoria condizionata

È in contrasto con l’art. 36 del D.P.R. 380/2001 anche il permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni o condizioni, poiché postulerebbe non già la c.d. “doppia

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CONTENUTO ED EFFETTI DELL’ISTANZA DI SANATORIA
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Necessità di istanza dell’interessato

La sanatoria può derivare solo da un’istanza dell’interessato (vedi: TAR Campania 17/01/2014, n. 314

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Legittimazione a presentare l’istanza di sanatoria

La richiesta di permesso in sanatoria può essere fatta non solo dai soggetti che sarebbero stati legittimati a chie

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Contenuti dell’istanza di sanatoria

Essa deve contenere:

- o il previo a

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Effetti della presentazione dell’istanza di sanatoria
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Effetti sull’azione penale

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende l’azione penale (

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Effetti sulle procedure amministrative sanzionatorie e sull’ordine di demolizione

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende le procedure per l’esecuzione di sanzioni amministrative quali l’ordine di demolizione (e, a maggior ragione, la potestà di emanare le sanzioni stesse) in attesa della determinazione dell’amministrazione. Se così non fosse, potrebbe venir meno, prima della pronuncia dell’amministrazione, il substrato naturale (opere abusive) oggetto di domanda (vedi: C. Stato 11/04/2014, n. 1756; TAR Campania 07/01/2014, n. 20).

Tale sospensione è evidentemente solo temporanea (vedi: C. Stato 14/03/2014, n. 1292; TAR Campania 14/02/2014, n. 1029; per

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Inerzia dell’amministrazione nella risposta alla domanda di sanatoria - Silenzio-rigetto

Nel caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria, decorsi 60 giorni senza che sia stata accolta, questa si intende respinta (art. 36 del D.P.R. 380/2001). Si forma cioè un provvedimento implicito di rigetto - c.d. “silenzio-rigetto” - al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego (vedi: TAR Campania 02/04/2014, n. 1908; TAR Molise 10/07/2013, n. 480; TAR Lombardia 08/06/2011, n. 1470;

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Provvedimento di sanatoria con prescrizioni

I presupposti della sanatoria consistenti nell’effettiva conformità alle norme edilizio-urbanistiche del manufatto eseguito escludono la legittimità di provvedimenti di sanatoria che contengano prescrizioni rivolte a ricondurre nella legalità quanto costruito (vedi tra le molte:

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EFFETTI DELLA SANATORIA
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Effetti sulle violazioni previste dalle norme edilizie

La sanatoria:

- estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme edilizie (art. 45 del D.P.R. 380/2001

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Effetti sulle violazioni previste da altre normative

La sanatoria non ha invece effetti diretti su eventuali altri reati, previsti da norme diverse da quelle sull’edilizia, commessi con la realizzazione dell’intervento abusivo a danno, ad esempio, di interessi pubblici a tutela dei beni storico-culturali, paesaggistici, ambientali, idrogeologici e così via. Si pensi ad esempio ai reati per violazione delle norme sulla tutela degli immobili d&rsquo

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EFFETTI TRIBUTARI DELLA SANATORIA e RECUPERO DELLE AGEVOLAZIONI

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano - salvo le tolleranze di legge - delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (art. 49 del D.P.R. 380/2001).

È pertanto fatto obbligo al Comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata, ogni inosservanza, affinché sia disposta la revoca o la decadenza dei benefici eventualmente concessi.

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SCIA TARDIVA E SCIA IN SANATORIA

La realizzazione di interventi edilizi di cui all’art. 22 del D.P.R. 380/2001 - cioè quelli sottoposti alla c.d. “DIA semplice”, poi divenuta SCIA - in assenza della, o in difformità dalla, Segnalazione certificata di inizio attività, comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 Euro (

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TOLLERANZA DI DIFFORMITÀ MARGINALI (C.D. SANATORIA “EX LEGE”)

Non si ha difformità dal titolo abilitativo edilizio in caso di:

- violazioni di altezza;

- violazioni di distacchi;

- violazioni di cubatura;

- violazioni di super

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