FAST FIND : NW4158

Ultimo aggiornamento
19/10/2017

Costruzione in aderenza come addizione di manufatto precedente (Cass. 23968/2017)

La Corte di Cassazione, evidenziando la differenza tra le disposizioni di cui agli artt. 873 e 877 del Codice civile, chiarisce che non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

La sentenza Cass. 12/10/2017, n. 23968, si è pronunciata sulla corretta interpretazione dell’art. 877 del Codice civile in materia di distanze legali tra le costruzioni ed in particolare di costruzioni in aderenza, chiarendo l’applicazione di tale disciplina in caso di realizzazione di una addizione ad un fabbricato preesistente, nonché la differenza con le disposizioni di cui all’art. 873 del Codice civile.

IL QUADRO NORMATIVO - L’articolo 873 del Codice civile dispone che - fatta salva la possibilità per i regolamenti edilizi locali di prevedere distanze maggiori - le costruzioni su fondi confinanti possono essere unite o aderenti, ma se non lo sono devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.
In merito all’applicazione del menzionato articolo, la Corte di Cassazione ha elaborato un consolidato principio, secondo il quale a chi costruisce per primo viene riconosciuto il c.d. “diritto di prevenzione”, in base al quale chi costruisce per primo ha diritto di scegliere la soluzione che preferisce tra quelle messe a disposizione dal Codice civile, e conseguentemente chi costruisce dopo dovrà adeguarvisi. Si veda per dettagli l’articolo “Norme sulle distanze del Codice civile, principio della prevenzione e regolamenti edilizi locali” (Fast Find AR1244).
In merito al principio della prevenzione, la giurisprudenza ha altresì chiarito che il diritto del preveniente di costruire per primo si esaurisce con il completamento della costruzione, e quindi non può essere applicato per un successivo manufatto, ancorché accessorio al primo (si veda in proposito, ad esempio: Cass. 21/05/2001, n. 6926; Cass. 17/06/1992, n. 7456).
Viceversa, l’articolo 877 del Codice civile dispone che il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

LA VICENDA PROCESSUALE - La vicenda esaminata dalla sentenza Cass. 12/10/2017, n. 23968, qui in commento riguarda un caso in cui:
- A conveniva in giudizio B accusandolo di aver costruito una scala sul confine tra le rispettive proprietà in violazione delle norme sulle distanze legali previste dal Codice civile e dal PRG del comune;
- B rigettava le accuse ed anzi a sua volta chiedeva a sua volta la demolizione di una scala realizzata da A in aderenza al confine tra le rispettive proprietà, quale addizione ad un manufatto già preesistente (un vano in alluminio anodizzato).

IL PARERE DELLA CORTE - La Cassazione ha prima di tutto marcato la differenza che esiste tra gli artt. 873 e 877 del Codice civile. In particolare ha chiarito che il principio di prevenzione elaborato dalla giurisprudenza riguarda solo l'edificazione in prevenzione a distanza dal confine inferiore alla metà della distanza di tre metri prevista tra costruzioni dall'art. 873 del Codice civile, e non si occupa dell'edificazione in aderenza in base all’art. 877 del Codice civile.
Conseguentemente, il fatto che il diritto del preveniente di costruire per primo si esaurisca con il completamento della costruzione, e quindi non sia valido per un successivo manufatto, non si applica alle costruzioni in aderenza. Infatti, non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente.
Altresì, non importa se il fabbricato preesistente cui viene realizzata l’addizione sia stato realizzato prima o dopo quello del vicino, poiché vi è la possibilità di mutare in ogni tempo la soluzione costruttiva - a distanza legale, in aderenza o in appoggio - perché la situazione lo consenta e la soluzione originaria sia legittima (per ulteriori chiarimenti su tale ultima affermazione si veda Cass. 03/06/2015, n. 11448).

Dalla redazione

Norme sulle distanze del Codice civile, principio della prevenzione e regolamenti edilizi locali

Breve illustrazione delle norme codicistiche sulle distanze nelle costruzioni e sul “principio della prevenzione”, in base al quale il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire, e punto della giurisprudenza sull’operatività di tali norme nel caso in cui siano presenti regolamenti edilizi locali che prescrivano distanze maggiori.
A cura di:
  • Alfonso Mancini

Distanza dalle costruzioni di camini, forni e canne fumarie (Cass. 13449/2016)

Nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza minima, si prescinde da ogni accertamento concreto, essendovi una presunzione di pericolosità assoluta, mentre in mancanza l’accertamento della concreta pericolosità è di competenza della Corte di merito. Differenze per gli edifici in condominio.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

Le distanze legali tra pareti finestrate con particolare riguardo al computo di balconi e sporgenze

La norma di base sulle distanze legali contenuta nel Codice civile ed il suo rapporto con i regolamenti locali. Le disposizioni specifiche per le pareti finestrate contenute nel D.M. 1444/1968: Finalità del limite di dieci metri imposto dal decreto e sua inderogabilità. Cosa va computato ai fini delle distanze e cosa no: nuove costruzioni e sopraelevazioni, costruzioni abusive: Il caso di parete finestrata antistante parete non finestrata e le modalità di computo della distanza; Cosa debba intendersi per «parete finestrata». Cosa va computato ai fini delle distanze e cosa no: quando vanno computati balconi e sporgenze; Eventuali possibili deroghe e recenti evoluzioni in tal senso disposte dal D.L. 69/2013.
A cura di:
  • Piero de Paolis

Demolizione, ricostruzione e limite di distanza tra fabbricati (C. Stato 4337/2017)

Il Consiglio di Stato con la sentenza 14/09/2017, n. 4337 si è pronunciato sul tema dei limiti di distanza tra fabbricati di cui all'articolo 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, affermando che il limite inderogabile di dieci metri di cui al numero 2 del predetto articolo riguarda esclusivamente gli edifici “costruiti per la prima volta” e che di conseguenza non si applica agli interventi di ricostruzione di edifici preesistenti anche se totalmente demoliti. A tal fine risulta irrilevante il fatto che l’immobile ricostruito sia stato qualificato come “nuova costruzione” ai sensi del D.P.R. 380/2001 e che la ricostruzione abbia comportato il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
A cura di:
  • Angela Perazzolo

L’apertura di una porta su fondo confinante deve rispettare le distanze per le vedute (Cass. 20273/2017)

La Corte di Cassazione chiarisce che anche una porta - non destinata per sua natura a finalità di affaccio - va considerata una veduta se comunque consente di affacciarsi e guardare comodamente nel fondo del vicino. Occorre infatti avere riguardo non solo alla natura dell’opera, ma anche allo stato dei luoghi ed a tutti gli altri elementi obiettivi di carattere strutturale e funzionale, determinanti al fine di accertare l’esistenza o meno di una veduta.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

16/10/2017

18/09/2017

07/09/2017