FAST FIND : NW4128

Ultimo aggiornamento
25/07/2017

Edilizia in convenzione: come calcolare la proporzionalità dei reciproci vantaggi tra privati e amministrazione

TAR Lombardia, Brescia, 741/2017. Il permesso di costruire convenzionato consente all’amministrazione di ottenere vantaggi senza ricorrere alla procedura espropriativa, tuttavia deve essere utilizzato nel rispetto del principio di proporzionalità, essendo evidente il rischio che la proprietà privata venga sottoposta a un trattamento deteriore rispetto a quello assicurato dalle ordinarie procedure espropriative. I principi concreti enucleati dal Tribunale.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

La Sentenza TAR Lombardia, Brescia, 08/06/2017, n. 741, relativa ad una controversia tra privati ed amministrazione comunale concernente la realizzazione di costruzioni in regime convenzionale, ha fornito importanti spunti concernenti: 1) gli effetti della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, già Denuncia di inizio attività, DIA) in relazione al consolidarsi dei diritti edificatori; 2) l’efficacia dei diritti edificatori già acquisiti dai privati in presenza dell’approvazione di una variante alla pianificazione urbanistica precedente; 3) la valenza del permesso di costruire convenzionato e le modalità per commisurare in maniera corretta e proporzionata i diritti edificatori attribuiti ai privati e le corrispettive prestazioni richieste in cambio dall’amministrazione.

LA VICENDA PROCESSUALE - L’articolata vicenda esaminata dalla Corte riguarda il ricorso proposto dai proprietari di un terreno che, avendo predisposto una DIA per la realizzazione di un intervento di nuova costruzione, si sono visti in seguito bloccare e dichiarare improcedibile l’intervento in virtù di una sopravvenuta modifica alla pianificazione urbanistica (a sua volta conseguente ad una modifica della legislazione regionale) che “declassava” il terreno in questione a non edificabile. A questo punto i proprietari del terreno proponevano ricorso, sostenendo che la DIA costituirebbe un titolo edilizio a formazione istantanea, perfezionatosi già al momento della presentazione (nella fattispecie, prima della variante urbanistica) ed inoltre che la disciplina urbanistica sopravvenuta avrebbe violato il legittimo affidamento dei privati ricorrenti.
In seguito a questi fatti, i privati avevano trovato un accordo con l’amministrazione comunale, in base al quale, in cambio di ulteriori diritti edificatori, veniva prevista la realizzazione, nel contesto di un permesso di costruire convenzionato, di un edificio pubblico-privato a servizio di un polo scolastico

1. EFFETTI DELLA SCIA/DIA AL FINE DEL CONSOLIDARSI DEI DIRITTI EDIFICATORI - Sulla prima questione, la Corte ha chiarito che la semplice presentazione di una SCIA/DIA non produce il consolidamento irreversibile dei diritti edificatori che con la stessa vengono esercitati. Un simile effetto non si verifica neppure con il permesso di costruire, che rimane recessivo di fronte all'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, a meno che i lavori siano già iniziati prima dell’entrata in vigore della contrastante previsione urbanistica (oppure, nel caso di specie, prima dell’entrata in vigore della disposizione legislativa che ha dato poi origine alla modifica della pianificazione) e vengano completati entro il termine previsto di tre anni dalla data di inizio (art. 15, comma 4, del D.P.R. 06/06/2001 n. 380). La SCIA/DIA rappresenta in altri termini solo una procedura alternativa rispetto al permesso di costruire, e non conferisce ai diritti edificatori un maggiore grado di stabilità e resistenza.

2. EFFICACIA DEI DIRITTI EDIFICATORI ACQUISITI IN PRESENZA DIUNA VARIANTE URBANISTICA - Su questo secondo punto, la Corte ha chiarito che - in base ai consolidati principi giurisprudenziali sulla materia - l’amministrazione rimane sempre libera di adottare nuovi indirizzi, senza dover motivare in relazione alla cancellazione di ogni singolo diritto edificatorio riconosciuto dal previgente strumento urbanistico. La nuova disciplina è censurabile solo quando contenga elementi palesemente irragionevoli, o si ponga in contrasto con i parametri pianificatori normalmente seguiti o con le evidenze istruttorie accumulate nei precedenti passaggi procedurali.

3. PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO E PROPORZIONALITÀ DELLE PRESTAZIONI - Su questo punto la Corte ha fornito ampi e chiari principi, che senz’altro potranno rivelarsi utili nell’analisi di fattispecie analoghe. In particolare, il permesso di costruire convenzionato, codificato nell’art. 28-bis del D.P.R. 380/2001, consente all’amministrazione di ottenere vantaggi per i quali in passato era necessario un vincolo espropriativo, con i relativi oneri economici, ma deve tuttavia essere utilizzato nel rispetto del principio di proporzionalità, essendo evidente il rischio che attraverso questa leva la proprietà privata venga sottoposta a un trattamento deteriore rispetto a quello assicurato dalle ordinarie procedure espropriative. Al riguardo, La Corte ha evidenziati i seguenti punti:

(i) in un’impostazione perequativa, è legittimo subordinare l’edificazione privata alla cessione gratuita di aree per servizi pubblici;
(ii) deve però esservi un rapporto proporzionato tra i diritti edificatori attribuiti ai privati e la superficie oggetto di cessione, e deve esservi un ragionevole equilibrio anche nell’utilità finale conseguita rispettivamente dai privati e dall’amministrazione;
(iii) pertanto, se sullo stesso terreno è riservato alle edificazioni per servizi pubblici un indice fondiario più elevato, parallelamente, per evitare un effetto di fatto espropriativo, devono essere previste adeguate compensazioni per i privati (indennità o diritti edificatori commerciabili in altre aree del territorio). Quando tali compensazioni non siano possibili, o non risultino efficaci, deve essere incrementato l’indice edificatorio dei privati, o ridotto quello pubblico, restituendo alla proprietà la quota maggioritaria delle utilità economiche del terreno;
(iv) con le stesse precisazioni, l’edificazione privata può essere subordinata alla realizzazione di opere di urbanizzazione;
(v) non è invece normalmente legittimo imporre ai privati di realizzare direttamente, con permesso di costruire convenzionato o mediante piano attuativo, edifici e altre strutture di interesse pubblico. Un simile obbligo di fare è giustificabile nei confronti di privati particolarmente qualificati, e dunque qualora si tratti di imprenditori con adeguata capacità economica e interessi professionali coerenti con il tipo di edificazione previsto. Al contrario, per la generalità dei proprietari è necessario uno specifico accordo a monte della pianificazione urbanistica, per livellare attraverso il negoziato la posizione di vantaggio dell’amministrazione;
(vi) se l’accordo non viene raggiunto (in sede di valutazione delle osservazioni o con altre forme di interlocuzione), la previsione urbanistica deve essere ripensata. In particolare, se non vi sono ragioni tecniche da cui derivi la necessità di eseguire i lavori in modo unitario, l’edificazione privata deve essere svincolata da quella pubblica, fermo restando l’obbligo di cessione delle aree. Incombe all’amministrazione l’onere di dare prova delle esigenze che richiedono una progettazione unitaria;
(vii) l’amministrazione può anche decidere discrezionalmente di incentivare la progettazione unitaria con indici maggiorati a favore dei proprietari, purché a questi ultimi sia riservata comunque una quantità ragionevole di diritti edificatori da utilizzare in modo autonomo, qualora tale modalità di edificazione sia tecnicamente possibile.

Applicando questi criteri al caso in esame, la Corte ha ritenuto evidente il vizio della disciplina contenuta nell’atto pianificatorio, che imponeva una utilizzazione del terreno dei privati più vantaggiosa per l’amministrazione (in termini di volumetria insediabile) senza un preventivo accordo con gli stessi, e senza lasciare un’alternativa edificatoria ragionevole per il caso in cui l’accordo non venisse raggiunto.

Dalla redazione

  • Sicurezza
  • Urbanistica
  • Fisco e Previdenza
  • Impiantistica
  • Pubblica Amministrazione
  • Prevenzione Incendi
  • Protezione civile
  • Edilizia e immobili
  • Finanza pubblica
  • Edilizia scolastica
  • Energia e risparmio energetico
  • Provvedimenti di proroga termini
  • Lavoro e pensioni
  • Demanio idrico
  • Mercato del gas e dell'energia
  • Tracciabilità
  • Impatto ambientale - Autorizzazioni e procedure
  • Rifiuti
  • Beni culturali e paesaggio
  • Fiscalità immobiliare locale (IMU-TARI-TASI)
  • Ambiente, paesaggio e beni culturali
  • Terremoto Abruzzo
  • Terremoto Centro Italia 2016
  • Terremoto Emilia Romagna, Lombardia e Veneto
  • Accise
  • Acque
  • Patrimonio immobiliare pubblico
  • Uffici e luoghi di lavoro
  • Pianificazione del territorio
  • Programmazione e progettazione opere e lavori pubblici
  • Scuole
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Appalti e contratti pubblici
  • Efficienza e risparmio energetico
  • Enti locali
  • Calamità/Terremoti
  • Commercio e mercati
  • Avvisi e bandi di gara
  • Impianti di riscaldamento e condizionamento

Tutti i termini prorogati dal Decreto-Legge “Milleproroghe” 244/2016 (L. 19/2017)

Rassegna completa di tutti i termini in scadenza di interesse di professionisti tecnici, enti e pubbliche amministrazioni, imprese, prorogati dal consueto decreto-legge “Milleproroghe” (D.L. 244/2016 convertito in legge dalla L. 19/2017). Prevenzione incendi; Protezione civile, calamità e terremoti; Appalti, opere e infrastrutture; Pubblica amministrazione; Ambiente, fonti rinnovabili e sicurezza sul lavoro; Varie.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Costruzioni in zone sismiche
  • Distanze tra le costruzioni
  • Cave, miniere e attività estrattive
  • Impianti di riscaldamento e condizionamento
  • Ambiente, paesaggio e beni culturali
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Impianti tecnici e tecnologici
  • Informatica
  • Pianificazione del territorio
  • Abusi e reati edilizi - Condono e sanatoria
  • Beni culturali e paesaggio
  • Edilizia e immobili
  • Piano Casa
  • Norme tecniche
  • Impiantistica
  • Sicurezza
  • Urbanistica

Sicilia, recepimento del Testo Unico dell’edilizia

Con la legge 10/08/2016, n. 16, pubblicata sulla G.U. 19/08/2016, n. 36 Suppl. Ord., la Regione Sicilia ha recepito il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 06/06/2001, n. 380). Disponibile il Testo Unico dell'edilizia per la Regione Sicilia elaborato da Legislazione Tecnica.
A cura di:
  • Anna Petricca
  • Urbanistica
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Pianificazione del territorio
  • Edilizia e immobili

EDILIZIA PRIVATA - Sintesi operativa delle novità introdotte dal D.L. 133/2014 dopo la conversione

Questo lavoro dà conto in maniera schematica e operativa di tutte le diverse ed importanti novità concernenti l’attività edilizia privata introdotte dal D.L. 133/2014 dopo la conversione in legge, corredandole con i testi coordinati delle parti nuove o modificate del D.P.R. 380/2001, a fronte del testo previgente, per facilitarne una immediata comprensione.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Pianificazione del territorio
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Ambiente, paesaggio e beni culturali
  • Urbanistica
  • Edilizia e immobili

La semplificazione per l’edilizia operata dal «decreto del fare»

Il c.d. «decreto del fare», D.L. 21 giugno 2013 n. 69, convertito a fine agosto, prevede ulteriori semplificazioni in materia edilizia, che non sembrano in grado di portare certezza in un settore entrato in confusione a seguito della pluralità di provvedimenti che si sono succeduti senza un reciproco coordinamento e, soprattutto, senza delineare un orizzonte strategico dove la semplificazione discenda dalla certezza delle norme e dei procedimenti. Anche questa volta, in attesa di una specifica sistematizzazione della materia, si è persa una occasione per cercare di risolvere i nodi che attualmente risultano maggiormente ostativi ad una ripresa delle iniziative nel settore delle costruzioni.
A cura di:
  • Roberto Gallia
  • Edilizia e immobili
  • Finanza pubblica
  • Disciplina economica dei contratti pubblici
  • Rifiuti
  • Provvidenze
  • Uffici e luoghi di lavoro
  • Strade, ferrovie, aeroporti e porti
  • Impresa, mercato e concorrenza
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Pianificazione del territorio
  • Ambiente, paesaggio e beni culturali
  • Appalti e contratti pubblici
  • Cantieri temporanei e mobili
  • Distanze tra le costruzioni
  • Formazione
  • Sicurezza
  • Urbanistica
  • Infrastrutture e opere pubbliche
  • Fisco e Previdenza

Tutte le misure contenute nel D.L. 69/2013 («decreto del fare») dopo la conversione in legge

INFRASTRUTTURE E OPERE PUBBLICHE: Piano città; Fondi sblocca cantieri; Expo 2015; Infrastrutture strategiche. SEMPLIFICAZIONE PER L’EDILIZIA: Modifica della sagoma e ristrutturazione edilizia; Distanze tra edifici; Interventi di edilizia libera; Permesso di costruire in presenza di vincoli; SCIA e comunicazione di inizio lavori; Agibilità; Proroga titoli abilitativi e convenzioni urbanistiche; Tariffe Consiglio superiore dei LL.PP.; Strutture ricettive all’aperto. AMBIENTE: Autorizzazione paesaggistica; Acque sotterranee emunte; Materiali di scavo; Norme Impianti poco inquinanti. APPALTI E CONTRATTI PUBBLICI: Anticipazione del prezzo; Dimostrazione requisiti; Offerte anomale; Appalti su lotti; Garanzia globale di esecuzione; Subcontratti di fornitura; Banca dati sui contratti pubblici; Determinazione del prezzo. FISCO E PREVIDENZA: Responsabilità solidale fiscale; Impignorabilità della prima casa; Durc. SICUREZZA NEI LUOGHI DI LAVORO E NEI CANTIERI: Volontariato; Duvri; Attività a basso rischio; Corsi di formazione; Verifiche periodiche attrezzature di lavoro; Semplificazione adempimenti nei cantieri; Prestazioni lavorative di breve durata. FINANZA PUBBLICA: Fondo di garanzia e incentivi alle PMI; Utilizzo dei fondi strutturali europei; Indennizzo per ritardi nei procedimenti amministrativi. TESTI NORMATIVI AGGIORNATI: Testo Unico dell’Edilizia; Testo Unico della sicurezza; Codice dei contratti pubblici e Regolamento di attuazione; Codice dell’ambiente.
A cura di:
  • Alfonso Mancini
  • Massimo Pipino
  • Indici, tassi e costi di costruzione
  • Urbanistica
  • Pianificazione del territorio
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Edilizia e immobili
  • Titoli abilitativi
  • Costi di costruzione
  • Aree rurali
  • Agricoltura e Foreste
  • Agriturismo
  • Alberghi e strutture ricettive

Trento: obbligo di adeguamento dei Comuni al Regolamento urbanistico-edilizio provinciale

  • Edilizia e immobili
  • Piano Casa
  • Standards
  • Titoli abilitativi
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Pianificazione del territorio
  • Urbanistica

Marche: obbligo di adeguamento dei regolamenti edilizi comunali al Regolamento edilizio tipo (RET)

  • Pianificazione del territorio
  • Edilizia privata e titoli abilitativi
  • Titoli abilitativi
  • Urbanistica
  • Standards
  • Piano Casa
  • Edilizia e immobili

Marche: obbligo di adeguamento dei regolamenti edilizi comunali al Regolamento edilizio tipo (RET)

  • Pianificazione del territorio
  • Standards
  • Edilizia e immobili
  • Urbanistica

Piemonte, i regolamenti edilizi comunali devono adeguarsi al Regolamento edilizio tipo

13/06/2018

18/05/2018

06/04/2018