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Ultimo aggiornamento
31/08/2017

La manutenzione urgente in condominio

La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria; manutenzione e riparto di competenze; il concetto di manutenzione urgente; manutenzione urgente del singolo condomino e diritto al rimborso; manutenzione non urgente disposta dall'amministratore, conseguenze.
A cura di:
  • Giuseppe Bordolli

La manutenzione dell’immobile in condominio (che il Codice civile chiama anche “conservazione” o “riparazione”), si distingue tradizionalmente in ordinaria e straordinaria, con importanti riflessi pratici e giuridici.
La manutenzione ordinaria può definirsi quella consistente in ogni piccola riparazione e negli interventi periodicamente programmabili, anche ad intervalli consistenti di tempo, e comunque senza carattere di particolare urgenza.
Pertanto, i semplici cambiamenti del modo o tipo di utilizzazione della cosa, come le semplici sostituzioni di materiale avariato o logoro con altro tipo più moderno, senza alterare la struttura sostanziale o la precedente destinazione della cosa, rientrano nel contenuto degli atti ordinari di amministrazione.
In particolare, nella manutenzione ordinaria, oltre le piccole riparazioni (campanello, citofono, antenna centralizzata, etc.), rientrano quelle riparazioni necessarie a mantenere le cose comuni in uno stato di “normalità” e gli impianti tecnologici esistenti in efficienza, quali: le riparazioni di modesta entità, le piccole sostituzioni (lampadine, serrature, vetri, etc.), la stipula dei contratti delle varie utenze (acqua, luce, gas), il pagamento dei fornitori, la revisione periodica dell’ascensore, la pulizia delle cose e dei locali comuni, etc.

 


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1. La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

La manutenzione dell’immobile in condominio (che il Codice civile chiama anche “conservazione” o “riparazione”), si distingue tradizionalmente in ordinaria e straordinaria, con importanti riflessi pratici e giuridici.

La manutenzione ordinaria può definirsi quella consistente in ogni piccola riparazione e negli interventi periodicamente programmabili, anche ad intervalli consistenti di tempo, e comunque senza carattere di particolare urgenza.

Pertanto, i semplici cambiamenti del modo o tipo di utilizzazione della cosa, come le semplici sostituzioni di materiale avariato o logoro con altro tipo più moderno, senza alterare la struttura sostanziale o la pr

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2. Manutenzione e riparto di competenze

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante in relazione all’organo legittimato a prendere la relativa iniziativa.

La manutenzione ordinaria può sempre essere decisa dall’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dall’art. 1130 Codice civile, n. 3, il quale prevede la possibilità di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

In altre parole, le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea.

Tuttavia, bisogna chiarire che l’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 Codice civile in tema di lavori urgenti) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso

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3. Il concetto di manutenzione urgente

La manutenzione è urgente quando, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appare indifferibile allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.

L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità N9.

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4. Manutenzione urgente del singolo condomino e diritto al rimborso

Secondo l’art. 1134 Codice civile, nella versione modificata dall’art. 13 della L. 11/12/2012, n. 220, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (nel senso sopra precisato).

Dispone, altresì, l’ultimo comma dell’art. 1105 Codice civile che se non si prendono “i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata no

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5. Manutenzione non urgente disposta dall’amministratore: conseguenze

Il secondo comma dell’art. 1135 Codice civile abilita l’amministratore ad ordinare lavori anche di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli solo l’obbligo di riferire all’assemblea nella prima riunione.

L’amministratore, quindi, non può provvedere all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria senza l’autorizzazione dell’assemblea, salvo che tali lavori rivestano carattere urgente.

Pertanto, laddove i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135, comma 2, Codice civile N18.

In mancanza del requisito dell’urgenza, le iniziative adottate dall’amministratore in merito a lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l’amministratore né verso l’impresa che ha eseguito i lavori. Quest’ultima, infatti, ha l’onere di accertare preventivamente la sussistenza dei pieni poteri dell’amministratore a conferire l’incarico: se non lo fa, non può poi far ricadere sui condomini le conseguenze della propria negligenza.

In altre parole, in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del Codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.

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