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Ultimo aggiornamento
03/01/2024

Caratteristiche e disciplina delle locazioni brevi

A cura di:
  • Emanuela Greco
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DISCIPLINA CIVILISTICA DELLE LOCAZIONI E RATIO DELLA NORMA SPECIALE

Ai sensi dell’articolo 1571 del Codice civile, la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione di immobili ad

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DEFINIZIONE E CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE
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Definizione

L’art. 4, comma 1, del D.L. 50/2017 definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

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Caratteristiche dei soggetti
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Oggetto del contratto, servizi accessori

Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale (con finalità abitative). La locazione deve pertanto riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffit

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Durata del contratto

Per quanto concerne la durata, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione co

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REGIME FISCALE

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, commi 2 e 3, a partire dal 01/06/2017, i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi, di cui all'articolo 3 del D. Leg.vo 23/2011. Si tratta di un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, che sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, nonché le eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le medesime disposizioni previste per la dichiarazione, la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso relativi alla cedolare secca. La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.


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INTERMEDIARI COINVOLTI NELLA STIPULA DEI CONTRATTI
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Intermediari e piattaforme di incontro tra domanda e offerta

La normativa in esame attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che agiscono da intermediari nella conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento, sia nel caso in cui essi siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, sia nel caso i

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Adempimenti a carico degli intermediari

Gli intermediari come sopra definiti sono tenuti, ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’articolo 4, del D.L. 24/04/2017, n. 50, ad effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve stipulati

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Trasmissione dei dati

Gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti, fornendo un supporto professionale o tecnico informatico nella fas

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Applicazione della ritenuta ed esempi

Gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi devono operare una ritenuta nella misura del 21%. La ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, esclusi eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, ma inclusi i rimborsi delle spese sostenute dal locatore eventualmente addebitate a titolo forfettario per le prestazioni accessorie, come nel seguente esempio riportato dalla Circolare Ag. Entrate 24/E/2017:


Canone di locazione (comprensivo del servizio di pulizia) euro 1.100

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Pagamento dell’imposta di soggiorno

Viene posta a carico degli intermediari - qualora incassino i canoni o i corrispettivi o intervengano nel pagamento degli

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Conservazione dei dati

Infine, gli intermediari che intervengono nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o corrispettivi so

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Sanzioni

L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, di cui l’intermediario dispone, è punita con la sanzione di cui all'

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BANCA DATI DELLE STRUTTURE E DEGLI IMMOBILI

L’art. 13-quater del D.L. 30/04/2019, n. 34 (convertito in legge con L. 28/06/2019, n. 58), prevede che venga istituita, presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo (MIBACT), una banca dati che raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi, identificati mediante un codice da utili

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La Cedolare secca sui contratti di locazione

PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni; Locazioni concluse tramite agenzie immobiliari) - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (Aliquota ordinaria; Aliquota ridotta) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica