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Ultimo aggiornamento
21/06/2019

Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT

NORMATIVA DI RIFERIMENTO - DETERMINAZIONE DEL CANONE PER LE LOCAZIONI (Locazioni abitative a equo canone; Locazioni abitative non a equo canone; Locazioni commerciali (uso diverso da abitativo)) - AGGIORNAMENTO DEL CANONE IN BASE AGLI INDICI ISTAT (Locazioni abitative con equo canone; Locazioni commerciali e locazioni abitative non ad equo canone).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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NORMATIVA DI RIFERIMENTO

La determinazione, l’entità e l’aggiornamento periodico del canone per i contratti di locazione immobiliare, nonché la durata dei contratti stessi ed altri aspetti di dettaglio sono disciplinati:

- per i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo:

- dalla

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DETERMINAZIONE DEL CANONE PER LE LOCAZIONI
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Locazioni abitative a equo canone
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Che cosa è l’equo canone

Si definisce “equo canone” il canone di locazione di immobili ad uso abitativo quantificato secondo parametri stabiliti per legge. La determinazione dell’equo canone degli immobili è regolata dagli

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Come si determina l’equo canone

Ai sensi dell’art. 12 della L. 392/1978, l’equo canone degli immobili non può essere superiore al 3,85% del valore locativo dell’immobile, a sua volta pari al costo base di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale dell’immobile.

Le modalità per la determinazione della superficie convenzionale sono stabilite dall’art. 13 della L. 392/1978, mentre il costo base di produzione a metro quadrato è determinato:

- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, dall’art. 14 della L. 392/1978;

- per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, sulla base di appositi decreti presidenziali (non più pubblicati dal 1998, in conseguenza dell’abrogazione della disciplina ad opera della L. 431/1998).

Nella Tabella 1 è riepilogato il costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone ai sensi degli artt. 14 e 22 della L. 392/1978, in base all’art. 14 della L. 392/1978 ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1998.

Il costo base di produzione deve essere altresì corretto secondo i coefficienti previsti dagli artt. 16-21 della L. 392/1978, che si basano su:

- tipologia immobiliare, con riferimento alla categoria catastale (art. 16 della L. 392/1978);

- classe demografica (numero di abitanti) del comune (art. 17 della L. 392/1978);

- ubicazione dell’immobile (art. 18 della L. 392/1978);

- livello di piano (art. 19 della L. 392/1978);

- stato di conservazione e manutenzione dell’immobile (art. 21 della L. 392/1978).

Inoltre, se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.


Costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone, in base all’art. 14 della L. 392/1978, ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1997


EDIFICI ULTIMATI ENTRO IL

RIFERIMENTO NORMATIVO

GAZZETTA UFFICIALE

CENTRO-NORD (IN LIRE)

SUD-ISOLE (IN LIRE)

31/12/1975

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Esempio di determinazione dell’equo canone

Ad esempio, si ipotizzi un contratto relativo ad immobile:

- ultimato nel 1980 in Lombardia (costo base di produzione pari a 500.000 Lire, corrispondenti a 258,23 Euro);

- avente una superficie convenzionale di 100 m2.

L’equo canone di base sarà pari a:


258,23 x 100 x 3,85% = 994,19 Euro


Si ipotizzino inoltre i seguenti coefficienti correttivi.


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Adeguamento dell’equo canone al mutare dei parametri

Secondo quanto stabilito dall’art. 25 della L. 392/1978, per i contratti stipulati con equo canone, ciascuna delle parti ha diritto in ogni momento all’adeguamento del canone

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Locazioni abitative non a equo canone

La L. 431/1998 - che come visto ha soppiantato il regime dell’equo canone - prevede in estrema sintesi la possibilità di stipulare contratti rientranti in due tipologie:

- contratti in regime di libero mercato, che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore e devono avere una durata minima di 4 + 4 anni

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Locazioni commerciali (uso diverso da abitativo)

La locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) è disciplinata dal Capo II del Titolo I (artt. 27-42 della L. 392/1978).

Quanto alla durata, l’

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AGGIORNAMENTO DEL CANONE IN BASE AGLI INDICI ISTAT
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Locazioni abitative con equo canone

L’art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell’equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza - deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell’Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”) intervenuta tra l’anno base e l’anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base

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Esempio di aggiornamento dell’equo canone (1)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

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Esempio di aggiornamento dell’equo canone (2)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

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Locazioni commerciali e locazioni abitative non ad equo canone

Per locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) - che come già detto è disciplinata dal Capo II del Titolo I (artt. 27-42 della L. 392/1978), vige ancora l’art. 32 della L. 392/1978 citata, in base al quale:

- le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore;

- per i contratti stipulati alla durata minima già indicata in precedenza, l’aggiornamento non pu

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Esempio di aggiornamento del canone (1)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- stipulato ne

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Esempio di aggiornamento del canone (2)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- stipulato nel mese di gennaio ed il cui canone è pari a 500 Euro;

- da aggiornarsi a partire da gennaio 2017 in misura pari al 75% della variazione biennale dell’Indice ISTAT;

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A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione

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PREMESSA - I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO AI SENSI DELLA L. 431/1998 (Condizioni per la stipula dei contratti agevolati, transitori e per studenti universitari; Criteri per la determinazione del canone di locazione nella contrattazione territoriale; Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria; Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione per studenti universitari; Indicazioni per i contratti da stipularsi in assenza degli accordi locali) - AGEVOLAZIONI FISCALI (Determinazione del reddito imponibile nei contratti di locazione; Riduzione del reddito imponibile per i contratti stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017; Riduzione dell’aliquota in caso di opzione per la c.d. “cedolare secca”; Riduzione delle imposte d’atto; Riduzione dell’aliquota IMU e TASI; Detrazioni per i conduttori; Necessità dell’attestazione ai fini delle agevolazioni fiscali).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione
  • Imposte sul reddito
  • Fisco e Previdenza
  • Compravendite e locazioni immobiliari

Guida alla "Cedolare secca" sulle locazioni

PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni) - LOCAZIONI CONCLUSE TRAMITE AGENZIE IMMOBILIARI - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (ORDINARIA E AGEVOLATA) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Imposte sul reddito
  • Compravendita e locazione
  • Compravendite e locazioni immobiliari
  • Edilizia e immobili
  • Fisco e Previdenza

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