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Ultimo aggiornamento
09/03/2017

Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT

In questo articolo, alla luce delle norme di cui alla L. 431/1998, di quelle ancora vigenti di cui alla L. 392/1978 e del Codice civile, analizziamo la disciplina relativa alla durata del contratto di locazione immobiliare, alla determinazione del canone ed al suo aggiornamento tramite gli Indici ISTAT, con le tabelle complete di questi ultimi e diversi esempi pratici di calcolo. Il tutto con riferimento alle locazioni abitative, anche quelle eventualmente ancora stipulate nel regime dell’ormai abrogato “equo canone”, ed alle locazioni di immobili ad uso diverso.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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PREMESSA

La determinazione, l’entità e l’aggiornamento periodico del canone per i contratti di locazione immobiliare, nonché la durata dei contratti stessi ed altri aspetti di dettaglio sono disciplinati:

- per i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo:

- dalla

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DETERMINAZIONE DEL CANONE PER LE LOCAZIONI
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L’equo canone per le locazioni abitative
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Che cosa è l’equo canone

Si definisce “equo canone” il canone di locazione di immobili ad uso abitativo quantificato secondo parametri stabiliti per legge. La determinazione dell’equo canone degli immobili è regolata dalla L. 27/07/1978, n. 392

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Come si determina l’equo canone

Ai sensi dell’art. 12 della L. 392/1978, l’equo canone degli immobili non può essere superiore al 3,85% del valore locativo dell’immobile, a sua volta pari al costo base di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale dell’immobile.

Le modalità per la determinazione della superficie convenzionale sono stabilite dall’art. 13 della L. 392/1978, mentre il costo base di produzione a metro quadrato è determinato, per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, dall’art. 14 della medesima legge, e per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data sulla base di appositi decreti presidenziali (non più pubblicati dal 1998, in conseguenza dell’abrogazione della disciplina ad opera della L. 431/1998). Nella Tabella 1 è riepilogato il costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone ai sensi degli artt. 14 e 22 della L. 392/1978, in base all’art. 14 della L. 392/1978 ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1997.

Il costo base di produzione deve essere altresì corretto secondo i coefficienti previsti dagli artt. 16-21 della L. 392/1978 sulla base della tipologia immobiliare, della classe demografica del comune, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà, dello stato di conservazione e manutenzione. Inoltre, se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.


TABELLA 1

Costo base di produzione al metro quadrato per immobili ai fini della determinazione dell’equo canone,
in base all’art. 14 della L. 392/1978, ed ai decreti presidenziali emanati tra il 1975 ed il 1997


Edifici ultimati

entro il

Riferimento normativo

Gazzetta Ufficiale

Centro-Nord

(in Lire)

Sud-Isole

(in Lire)

31/12/1975

L. 27/07/1978, n. 392 art. 14

29/07/1978, n. 211

250.000

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Esempio di determinazione dell’equo canone

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- ultimato nel 1980 in Lombardia (costo base di produzione pari a 500.000 Lire, corrispondenti a 258,23 Euro);

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Adeguamento dell’equo canone al mutare dei parametri

Secondo quanto stabilito dall’art. 25 della L. 392/1978, per i contratti stipulati con equo canone, ciascuna delle parti ha diritto in ogni momento al

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Durata e determinazione del canone delle locazioni abitative nella L. 431/1998

La L. 431/1998 - che come visto ha soppiantato il regime dell’equo canone - prevede in estrema sintesi la possibilità di stipulare contratti rientranti in due tipologie:

- contratti in regime di libero mercato, che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore e devono avere

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3579865 4147952
Durata e determinazione del canone delle locazioni commerciali

La locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) è disciplinata dal Capo II (artt. 27-42) del Titolo I della L. 392/1978.

Quanto alla durata, l’art. 27, in combinato disposto con l’art. 28, prevede quanto segue:

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AGGIORNAMENTO DEL CANONE IN BASE AGLI INDICI ISTAT
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Locazioni abitative con equo canone

L’art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell’equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza - deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell’Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”) intervenuta tra l’anno base e l’anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base N5. L’aggiornamento del canone decorre dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.

Per questa operazione occorre distinguere tra:

- gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, per i quali va fatto riferimento alle percentuali di aumento rispetto alla base di giugno 1978=100, essendo quest’ultimo l’ultimo valore comunicato dall’ISTAT al 30/07/1978, data di entrata in vigore della L. 392/1978 (si veda la Tabella 2);

- gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, per i quali va fatto invece riferimento, ai sensi dell’art. 24 della L. 392/1978, alla variazione assoluta dell’Indice ISTAT intervenuta tra il mese di dicembre dell’anno precedente quello in corso ed il mese di dicembre dell’anno in cui è stato ultimato l’immobile (si veda la Tabella 3), poiché convenzionalmente tutti gli immobili sono considerati terminati al 31 dicembre, indipendentemente dal mese di ultimazione N6;

- per gli immobili ultimati tra il 01/01/1976 ed il 31/12/1978 la variazione da utilizzare è quella relativa al periodo dicembre 1978-dicembre dell’anno precedente a quello in corso, poiché la L. 392/1978 non prevede alcuna disposizione retroattiva.

Per la corretta determinazione dell’aggiornamento dell’equo canone occorre infine considerare che la L. 25/07/1984, n. 377, ha stabilito all’art. 1 che per gli immobili ad uso di abitazione per il 1984 non si applica l’aggiornamento del canone di locazione previsto dall’art. 24 della L. 392/1978.


TABELLA 2

Indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (FOI). Percentuali di aumento rispetto alla base giugno 1978=100 ridotte al 75%, senza e con la soppressione dell’aggiornamento per il 1984,
da applicare all’equo canone di base per le abitazioni ultimate entro il 31/12/1975
(
fonte ISTAT ed elaborazione Legislazione Tecnica per le colonne 3, 4 e 6)


Anno in cui
si calcola
l’aggiornamento

Indice di
giugno dell’anno

Var. Indice su giugno 1978

Var. Indice su giugno 1978
al 75%

Var. Indice su giugno 1978 escl. 1984

Var. Indice su giugno 1978 al 75% escl. 1984

1978

100,0

0,0

0,0



1979

114,7

14,7

11,03



1980

138,4

38,4

28,80



1981

166,9

66,9

50,18



1982

192,3

92,3

69,23



1983

222,9

122,9

92,18



1984

247,8

147,8

110,85



1985

269,4

169,4

127,05

142,4

106,80

1986

286,3

186,3

139,73

157,6

118,20

1987

298,1

198,1

148,58

168,2

126,15

1988

312,7

212,7

159,53

181,3

135,98

1989

334,5

234,5

175,88

201,0

150,75

1990

353,2

253,2

189,90

217,8

163,35

1991

377,7

277,7

208,28

239,8

179,85

1992

398,4

298,4

223,80

258,5

193,88

1993

415,2

315,2

236,40

273,5

205,13

1994

430,7

330,7

248,03

287,5

215,63

1995

455,8

355,8

266,85

310,1

232,58

1996

473,7

373,7

280,28

326,2

244,65

1997

480,5

380,5

285,38

332,3

249,23

1998

489,2

389,2

291,90

340,1

255,08

1999

496,5

396,5

297,38

346,6

259,95

2000

509,6

409,6

307,20

358,5

268,88

2001

524,2

424,2

318,15

371,5

278,63

2002

536,0

436,0

327,00

382,2

286,65

2003

548,3

448,3

336,23

393,3

294,98

2004

560,6

460,6

345,45

404,2

303,15

2005

569,7

469,7

352,28

412,5

309,38

2006

581,5

481,5

361,13

423,1

317,33

2007

590,5

490,5

367,88

431,3

323,48

2008

612,8

512,8

384,60

451,3

338,48

2009

615,1

515,1

386,33

453,3

339,98

2010

623,3

523,3

392,48

460,7

345,53

2011

637,1

537,1

402,83

473,1

354,83

2012

657,0

557,0

417,75

491,1

368,33

2013

665,1

565,1

423,83

498,4

373,80

2014

667,0

567,0

425,25

500,0

375,00

2015

666,3

566,3

424,73

499,5

374,63

2016

664,4

564,4

423,30

497,8

373,35


TABELLA 3

Indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (FOI). Percentuali di aumento tra i mesi di dicembre di ciascun anno, da applicare all’equo canone di base per le abitazioni ultimate dopo il 31/12/1975 (elaborazione Legislazione Tecnica da fonte ISTAT)


Avvertenze:

- la prima colonna rappresenta l’anno di costruzione, la prima riga l’anno al quale si desidera effettuare la rivalutazione;

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Esempio di aggiornamento dell’equo canone (1)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

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Esempio di aggiornamento dell’equo canone (2)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

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Locazioni commerciali e locazioni abitative non ad equo canone

Per locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) - che come già detto è disciplinata dal Capo II (artt. 27-42) del Titolo I della L. 392/1978, vige ancora l’art. 32 della citata L. 392/1978, in base al quale:

- le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore;

- per i contratti stipulati alla durata minima già indicata in precedenza, l’aggiornamento non può essere superiore al 75% della variazione dell’Indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “Indice FOI”);

- l’aggiornamento può riguardare anche le locazioni stagionali.

Per le locazioni abitative non ad equo canone, disciplinate quindi dalla L. 431/1998, l’eventuale previsione di un aggiornamento in base all’Indice ISTAT è rimessa alla libera contrattazione delle parti, quando non sia oggetto degli accordi stipulati in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 431/1998.

In tutti i casi trattati al presente paragrafo, l’aggiornamento - se spettante in base alle pattuizioni vigenti - andrà calcolata sulla base della variazione dell’Indice ISTAT FOI intervenuta ogni anno nel mese corrispondente a quello di stipula del contratto (ad esempio in caso di contratto stipulato a gennaio 2016, la variazione andrà calcolata, nella misura pattuita, in base all’Indice ISTAT del mese di gennaio 2017 a valere sui canoni 2017, gennaio 2018 a valere sui canoni 2018, e così via). Il tutto, ovviamente, salvo diverse pattuizioni tra le parti.

Usualmente i contratti prevedono comunque un aggiornamento in misura pari al 100% oppure al 75% dell’Indice ISTAT (si vedano le Tabelle 4 e 5).

Si ricorda che per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, l’originaria versione dell’art. 32 della L. 392/1978 prevedeva l’aggiornamento del canone con frequenza biennale; detta disposizione è stata poi modificata dal D.L. 07/02/1985, n. 12 (L. 05/04/1985, n. 118), che ha sancito anche per questi immobili il passaggio al regime di aggiornamento annuale a far data dal 08/04/1985. L’aggiornamento biennale permane quindi a tutt’oggi solamente per contratti stipulati anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. 12/1985 che ancora proseguono di rinnovo in rinnovo (si vedano per l’aggiornamento biennale le Tabelle 6 e 7).




TABELLA 4

Indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (FOI). Percentuali di aumento tra
ciascun mese ed il corrispondente mese dell’anno precedente
(
elaborazione Legislazione Tecnica da fonte ISTAT)

ANNO

GEN

FEB

MAR

APR

MAG

GIU

LUG

AGO

SET

OTT

NOV

DIC

1978

14,5

13,1

12,5

12,6

12,3

12,2

12,2

11,9

12,2

12,3

11,6

11,9

1979

12,9

13,4

13,7

14,3

14,5

14,7

14,9

15,5

16,8

18,2

18,7

19,8

1980

21,4

21,7

21,3

21,2

20,7

20,7

21,6

21,6

21,2

20,5

21,5

21,1

1981

18,8

18,9

19,5

19,3

19,9

20,0

19,0

18,6

17,7

18,0

17,6

17,3

1982

17,3

16,7

16,1

15,5

15,2

15,2

15,9

17,2

17,2

17,2

16,7

16,3

1983

16,4

16,4

16,4

16,6

16,4

16,0

15,4

13,7

13,6

13,3

13,0

12,8

1984

12,5

12,2

12,0

11,6

11,2

11,2

10,5

10,4

9,8

9,1

8,6

8,8

1985

8,6

8,6

8,6

8,8

8,8

8,7

8,7

8,6

8,3

8,5

8,6

8,6

1986

8,0

7,6

7,2

6,6

6,4

6,3

5,9

5,9

5,8

5,1

4,7

4,3

1987

4,5

4,2

4,2

4,2

4,2

4,1

4,4

4,5

5,0

5,3

5,2

5,1

1988

5,0

4,9

4,9

5,0

4,9

4,9

4,9

5,0

4,8

4,7

5,3

5,5

1989

5,7

6,3

6,4

6,7

6,8

7,0

7,0

6,7

6,6

6,8

6,4

6,5

1990

6,4

6,2

6,1

5,8

5,7

5,6

5,7

6,3

6,3

6,2

6,5

6,4

1991

6,5

6,7

6,6

6,7

6,8

6,9

6,7

6,3

6,2

6,1

6,2

6,0

1992

6,1

5,4

5,6

5,6

5,7

5,5

5,5

5,3

5,2

5,0

4,9

4,8

1993

4,3

4,5

4,2

4,2

4,1

4,2

4,4

4,4

4,2

4,3

4,2

4,0

1994

4,2

4,2

4,2

4,1

4,1

3,7

3,6

3,7

3,9

3,8

3,7

4,1

1995

3,8

4,3

4,9

5,2

5,5

5,8

5,6

5,8

5,8

5,8

6,0

5,8

1996

5,5

5,0

4,5

4,5

4,3

3,9

3,6

3,4

3,4

3,0

2,6

2,6

1997

2,6

2,4

2,2

1,7

1,6

1,4

1,6

1,5

1,4

1,6

1,6

1,5

1998

1,6

1,8

1,7

1,8

1,7

1,8

1,8

1,9

1,8

1,7

1,5

1,5

1999

1,3

1,2

1,4

1,6

1,6

1,5

1,7

1,6

1,8

1,8

2,0

2,1

2000

2,1

2,4

2,5

2,2

2,3

2,7

2,7

2,7

2,6

2,6

2,7

2,7

2001

3,1

3,0

2,8

3,1

3,0

2,9

2,7

2,7

2,6

2,6

2,3

2,3

2002

2,3

2,3

2,4

2,4

2,3

2,3

2,3

2,5

2,6

2,6

2,7

2,7

2003

2,7

2,5

2,6

2,5

2,4

2,3

2,5

2,5

2,5

2,4

2,4

2,3

2004

2,0

2,2

1,9

2,0

2,1

2,2

2,1

2,1

1,8

1,7

1,7

1,7

2005

1,6

1,6

1,6

1,7

1,7

1,6

1,8

1,8

1,9

2,0

1,8

1,9

2006

2,2

2,1

2,1

2,0

2,2

2,1

2,1

2,1

2,0

1,7

1,7

1,7

2007

1,5

1,5

1,5

1,4

1,4

1,6

1,6

1,6

1,6

2,0

2,3

2,6

2008

2,9

2,9

3,3

IL CONTENUTO COMPLETO E' RISERVATO AGLI ABBONATI.
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Esempio di aggiornamento del canone (1)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

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Esempio di aggiornamento del canone (2)

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- stipulato nel mese di gennaio ed il cui canone è pari a 500 Euro;

- da aggiornarsi a partire da gennaio 2017 in misura pari al 75% della variazione biennale dell’Indice ISTAT;

il canone da corrispondere a partire da gennaio 2017 dovrà essere aument

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Dalla redazione

  • Indici, tassi e costi di costruzione
  • Costi di costruzione
  • Ritardi nei pagamenti commerciali
  • Tasso di mora per gli appaltatori
  • Istat
  • Prezzari

Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse

Indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (che cosa è, ultimi aggiornamenti, tabella completa, calcolo delle variazioni con e senza utilizzo dei coefficienti di raccordo, utilizzo per la rivalutazione dei canoni di locazione, per la rivalutazione del TFR e per la rivalutazione monetaria di somme in generale); Indici Istat dei costi di costruzione di manufatti edilizi (che cosa sono, campo di osservazione, utilizzo nel procedimento di stima del costo di un’opera, ultimi aggiornamenti, tabelle complete); Tassi di interesse per la rivalutazione dei crediti (interessi legali e interessi di mora: significato, utilizzo e differenze, misura, norme speciali per le transazioni commerciali).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione

La disciplina dei contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L. 431/1998

PREMESSA - I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO AI SENSI DELLA L. 431/1998 (Condizioni per la stipula dei contratti agevolati, transitori e per studenti universitari; Criteri per la determinazione del canone di locazione nella contrattazione territoriale; Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria; Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione per studenti universitari; Indicazioni per i contratti da stipularsi in assenza degli accordi locali) - AGEVOLAZIONI FISCALI (Determinazione del reddito imponibile nei contratti di locazione; Riduzione del reddito imponibile per i contratti stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017; Riduzione dell’aliquota in caso di opzione per la c.d. “cedolare secca”; Riduzione delle imposte d’atto; Riduzione dell’aliquota IMU e TASI; Detrazioni per i conduttori; Necessità dell’attestazione ai fini delle agevolazioni fiscali).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione
  • Imposte sul reddito
  • Fisco e Previdenza
  • Compravendite e locazioni immobiliari

Guida alla "Cedolare secca" sulle locazioni

PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni) - LOCAZIONI CONCLUSE TRAMITE AGENZIE IMMOBILIARI - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (ORDINARIA E AGEVOLATA) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Compravendita e locazione
  • Edilizia e immobili

Locazioni: le norme per il contrasto ai contratti “in nero” o con canone simulato

Analisi dell'art. 13 della L. 431/1998 dopo le modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2016 destinate al contrasto dell’evasione fiscale nell’ambito dei contratti di locazione abitativa. Le modifiche apportate all’art. 13 della L. 431/1998 con testo a fronte. L'obbligo di registrazione in capo al locatore in relazione alle diverse disposizioni del Testo unico dell'Imposta di registro (D.P.R. 131/1986).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Edilizia e immobili
  • Fisco e Previdenza
  • Compravendita e locazione
  • Compravendite e locazioni immobiliari

Locazione: necessità forma scritta e nullità canone simulato (Cass. SS.UU. 18213 e 18214/2015)

Le SS.UU. della Corte di Cassazione chiariscono: che il contratto di locazione abitativo stipulato senza la forma scritta è nullo; che in caso di accordo scritto ove si prevede un canone maggiore rispetto al contratto, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo relativo al maggior canone è nullo.
A cura di:
  • Anna Petricca