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Ultimo aggiornamento
10/12/2016

I pagamenti del condominio ad appaltatori e prestatori d’opera: ritenuta d’acconto e tracciabilità

In questo articolo una breve guida alla disciplina prevista dall’art. 25-ter del D.P.R. 600/1973, che prevede l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta d’acconto del 4% sui corrispettivi dallo stesso dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. Il tutto alla luce dei chiarimenti forniti dalla Circolare dell’Agenzia entrate 7/E/2007 e delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2017 in tema di soglie, tracciabilità dei pagamenti e sanzioni amministrative.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

L’art. 25-ter del D.P.R. 29/09/1973, n. 600 - introdotto dal comma 43 dell’articolo unico della L. 27/12/2006, n. 296 (Legge finanziaria per il 2007) - prevede l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta d’acconto del 4% sui corrispettivi dallo stesso dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.
Successivamente, chiarimenti vari sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la Circolare n. 7/E del 07/02/2007, ed infine l’art. 1, comma 36, della Legge di bilancio 2017 ha integrato la disciplina aggiungendo i commi 2-bis e 2-ter dell’art. 25-ter del D.P.R. 600/1973, e prevedendo anche una specifica sanzione amministrativa.
Si riporta di seguito una breve guida alla disciplina in oggetto.

Destinatari dell’obbligo

L’obbligo in questione ricade sul condominio in quanto tale, anche se i relativi adempimenti sono materialmente posti in essere dall’amministratore, indipendentemente dalla veste giuridica di quest’ultimo (persona fisica, società, ecc.).

Per il condominio con non più di quattro condòmini, non obbligato quindi alla nomina di un amministratore, le ritenute saranno effettuate da uno qualunque dei condòmini stessi.

Tipologia di prestazioni interessate

La norma in commento trova applicazione per le prestazioni convenute nei contratti d’opera in generale, ed in particolare nei contratti aventi ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un’opera o di un servizio (ad es. lavori di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio o di impianti condominiali, lavori di pulizia, manutenzione di giardini, ecc.).

Sono invece esclusi i contratti diversi da quelli d’opera, come ad esempio i contratti di somministrazione di gas, acqua, e simili, a meno che questi non siano forniti nell’ambito di un contratto di servizio energia.

La ritenuta non si applica inoltre ai corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene.

I corrispettivi di prestazioni d’opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri), sono esclusi dall’applicazione della ritenuta in esame, in quanto l’art. 25-ter fa esplicitamente riferimento a prestazioni svolte nell’esercizio di impresa o di attività commerciale non abituale. I corrispettivi delle prestazioni dei professionisti pertanto - anche se pagati dal condominio -sono assoggettati alla ritenuta ordinaria del 20% sui redditi di lavoro autonomo anche occasionali prevista dall’art. 25 del D.P.R. 600/1973.

L’obbligo si estende anche ai compensi erogati a fronte di prestazioni occasionali.

Soglie minime e date per il versamento

Il comma 2-bis dell’art. 25-ter del D.P.R. 600/1973 - introdotto dall’art. 1, comma 36, della Legge di bilancio 2017 - dispone che il versamento della ritenuta deve essere effettuato solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta stessa pari a 500 Euro.

Il condominio è comunque tenuto al versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno ove non sia raggiunto l’importo minino predetto.

Tracciabilità dei pagamenti e sanzioni

Il comma 2-ter dell’art. 25-ter del D.P.R. 600/1973 - introdotto dall’art. 1, comma 36, della Legge di bilancio 2017 - dispone che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi resi ai condomini deve essere eseguito con modalità tracciabili o mediante conti correnti bancari o postali, ovvero mediante altre modalità che consentano il controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria, da definire con decreto ministeriale. [1]

L’inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro, prevista dall’art. 11, comma 1, del D. Leg.vo 471/1997.

Decorrenza

L’ art. 25-ter del D.P.R. 600/1973 è in vigore dal 01/01/2007 e trova applicazione all’atto del pagamento dei corrispettivi dovuti. L’obbligo della ritenuta d’acconto del 4% si applica pertanto a tutti i pagamenti effettuati a partire da tale data, indipendentemente dalla data di effettuazione delle prestazioni stesse o dalla data di emissione della relativa fattura.

 



[1] Si ricorda che l’articolo 1129 del Codice civile prevede inoltre che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (disposizione introdotta dall’art. 9, comma 1, della L. 220/2012).

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