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Ultimo aggiornamento
03/12/2018

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

PREMESSA - TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA” - UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI - REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE - TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE (Successione o donazione; Successione o donazione seguita da acquisto o viceversa; Successione di immobili precedentemente posseduti in comproprietà) - PERTINENZE - ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO - CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE - SANZIONI, REVOCA DELLE DICHIARAZIONI - TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE - CASI PARTICOLARI (Acquisto di unità immobiliare da accorpare ad altra (o altre) già in possesso).
A cura di:
  • Dino de Paolis
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PREMESSA

L’ordinamento fiscale contempla agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adi

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TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni prima casa sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo N1, purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (abitazio

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UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI

Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il termine di 18 mesi dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto.

A tal proposito la giurisprudenza ha più vo

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REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE

A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto:

- di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

- di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni

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TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE
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Successione o donazione

La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione - come visto dettata ai fini dell’Imposta di registro dalla nota II-bis all’art.

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Successione o donazione seguita da acquisto o viceversa

Importante a tal proposito segnalare i chiarimenti forniti rispetto al fatto di potere o meno reiterare la fruizione delle agevolazioni in caso di successione o donazione seguita da acquisto o viceversa di acquisto seguito da successione o donazione, dalla Circolare Agenzia Entrate 29/05/2013, n. 18/E, nonché dalla Risoluzione Agenzia Entrate 04/07/2017, n. 86/E. Rispetto ai summenzionati casi l’amministrazione finanziaria ha chiarito quanto segue:

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Successione di immobili precedentemente posseduti in comproprietà

Si segnala in proposito il chiarimento fornito dalla Risoluzione Agenzia Entrate 17/10/2017, n. 126/E. Il documento, In riferimento al caso prospettato in cui, per effetto della successione mortis causa, un contribuente diviene pieno proprietario di immobili in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge, l’Agenzia delle entrate ha chi

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PERTINENZE

Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile principale.

A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (es. cantina), C/6 (es. box auto) e C/7 (es. lastrico solare), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto che la norma ha valore non esaustivo dell

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ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO

Si riporta di seguito una sintesi delle imposte applicabili alle compravendite di immobili in regime di prima casa, rinviando per ogni approfondimento all’articolo “Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)” (si veda per approfondimenti Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)).

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro si ap

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CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE

Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

- dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile (trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di abitazione acquistata con le agevolazioni sull’intero territorio nazionale);

- vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, a meno che il contribuen

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SANZIONI, REVOCA DELLE DICHIARAZIONI

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all&r

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TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE

Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di 3 anni (entro tale termine al contribuente deve essere notificato l’avviso d

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CASI PARTICOLARI
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Acquisto di unità immobiliare da accorpare ad altra (o altre) già in possesso

In diversi documenti di prassi, l’Agenzia delle entrate ha preso in esame la possibilità di usufruire delle agevolazioni nel caso di acquisto di unità immobiliare da accorpare in seguito ad altra (o altre) già in possesso del richiedente.

In particolare:

- con la Circolare 12/08/2005, n. 38/E è stato chiarito che il regime di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche previste (cioè che la categoria catastale i

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A cura di:
  • Dino de Paolis
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A cura di:
  • Studio Groenlandia
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A cura di:
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