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Ultimo aggiornamento
25/10/2015

Determinazione indennità di esproprio per realizzazione opere private di pubblica utilità

Per le espropriazioni finalizzate alla realizzazione di opere private di pubblica utilità non rientranti nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata o agevolata, né nell’ambito di piani di insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, il metodo di liquidazione dell’indennità deve basarsi sul valore venale del bene. Nota alla sentenza della Corte Suprema di Cassazione 25/09/2015, n. 19077.
A cura di:
  • Maria Francesca Mattei

La sentenza della Corte Suprema di Cassazione 25/09/2015, n. 19077, trae origine dall’impugnazione, da parte di un consorzio, del provvedimento di liquidazione dell’indennità di espropriazione disposta per la realizzazione di un piano particolareggiato d’iniziativa privata per la realizzazione di una zona industriale ed artigianale d’interesse locale.
Il consorzio ricorrente contestava, in particolare, la circostanza che nella liquidazione dell’indennità di espropriazione si era tenuto conto dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione, e non solo - come invece il consorzio riteneva corretto - del valore venale dei fondi, i quali erano dotati di potenzialità legali ed effettive di edificazione, non essendo gravati da vincoli di inedificabilità assoluta. Secondo il privato, infatti, alla fattispecie in esame - trattandosi di espropriazione disposta per la realizzazione di insediamenti industriali ed artigianali - doveva applicarsi solo la disciplina dettata dal comma primo dell’art. 36 del D.P.R. n. 327/2001 e non quella di cui all’art. 37 del D.P.R. n. 327/2001, prevista per gli interventi finalizzati all’attuazione di riforme economico-sociali, né quella di cui al comma 1-bis dell’art. 36 del menzionato D.P.R. n. 327/2001, riguardante la realizzazione di programmi di riabilitazione urbana.
Le ragioni del consorzio ricorrente, rigettate in primo grado, sono invece state considerate meritevoli di considerazione da parte della Suprema Corte.
Ciò in virtù del fatto che l’approvazione del piano particolareggiato d'iniziativa privata per la realizzazione di una zona industriale ed artigianale d'interesse locale (di cui in fattispecie), legittima, ai sensi dell’art. 49 della L.R. Friuli Venezia Giulia 19/11/1991, n. 52 (che detta una disciplina analoga a quella prevista dall’art. 28 della L. 17/08/1942, n. 1150), il ricorso all’espropriazione per l’acquisizione delle aree necessarie, ove i rispettivi proprietari non aderiscano al progetto o non accettino di cederle volontariamente, conferendo sostanzialmente alle opere previste dal piano valore di opere private di pubblica utilità.
Dalla natura privata delle opere da realizzare discende - secondo il Supremo Collegio - l’applicabilità dell’art. 36 del D.P.R. n. 327/2001, in base al quale l’indennità di esproprio deve essere determinata in misura pari al valore venale dell’immobile, con esclusione dell’applicabilità delle disposizioni contenute nelle sezioni III e IV del capo VI del titolo II del medesimo decreto, concernenti la determinazione dell’indennità di espropriazione rispettivamente per le aree edificabili o edificate e per quelle inedificabili.
Da quanto sopra non deriva un mutamento del criterio fondamentale di determinazione dell’indennità, che consiste, tanto per le aree edificabili quanto per quelle inedificabili, sempre nel valore di mercato del bene. Ciò che viene a cambiare è, però, la possibilità di operare la riduzione prevista dall’art. 37, comma 1, secondo periodo, per le espropriazioni finalizzate all’attuazione d’interventi di riforma economico-sociale. Nell’ipotesi in esame viene, invece, in rilievo l’art. 27, comma 5, della L. 10/08/2002, n. 166, richiamato dal comma 1-bis dell’art. 36, che, con riferimento alle espropriazioni finalizzate alla realizzazione di programmi di riabilitazione urbana, prevede la decurtazione dell’indennità in misura pari agli oneri di urbanizzazione stabiliti dalla convenzione stipulata tra il comune ed il consorzio costituito tra i proprietari degl’immobili inclusi nel relativo piano di attuazione.
Tanto premesso in via astratta, la sentenza in commento pone l’accento sulla circostanza che, nel caso di specie, l’espropriazione dei fondi di proprietà degli attori non è in alcun modo riconducibile alla fattispecie prevista dall’art. 27, comma 5, della L. 10/08/2002, n. 166.
In particolare, nell’ipotesi in esame l’espropriazione è stata determinata dalla necessità, facente capo a privati, di realizzare un piano per la costruzione di una zona industriale ed artigianale d’interesse locale, che non ha alcun elemento di contatto con l’attuazione di un programma di riabilitazione urbana. Tale ultimo strumento ha infatti, una connotazione pubblicistica, dovendo essere promosso dagli enti locali competenti (anche se spesso cofinanziato da privati) per la riabilitazione di immobili ed attrezzature di livello locale ed il miglioramento dell’accessibilità e mobilità urbana (cfr. in questo senso Tar Puglia, Bari, Sez. III, 04/03/2014, n. 295).
Trova pertanto applicazione, nella specie, esclusivamente il comma 1 dell’art. 36, che per le espropriazioni finalizzate alla realizzazione di opere private di pubblica utilità non rientranti nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata o agevolata né nell’ambito di piani di insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, prevede la liquidazione dell’indennità in misura pari al valore venale dell’immobile.
Ciò ovviamente non significa - come pure il collegio giudicante ha posto in evidenza - che per tali espropriazioni non si debba tenere conto dell’incremento di valore arrecato agli immobili dalle infrastrutture realizzate in attuazione del piano, ma soltanto che tale incremento non può essere fatto coincidere automaticamente con gli oneri a tal fine sopportati dal consorzio promotore. Secondo la pronuncia in commento, infatti, nel caso di specie occorre fare riferimento ai principi elaborati dalla giurisprudenza in tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili.
In tale ambito gli oneri di urbanizzazione vengono considerati distintamente solo nel caso di adozione del metodo di stima analitico-ricostruttivo, fondato sul calcolo del valore di trasformazione dell’immobile, da determinarsi tenendo conto degl’indici di fabbricabilità previsti dallo strumento urbanistico e dell’incidenza delle superfici da destinare a spazi pubblici e ad opere d’interesse generale.
Al contrario, qualora si faccia riferimento al metodo sintetico-comparativo (fondato sulla comparazione con i prezzi di mercato pagati per immobili situati nella medesima zona ed aventi caratteristiche omogenee a quelle del fondo espropriato) non è possibile tenere conto in maniera distinta degli oneri di urbanizzazione, in quanto già inclusi nell’ambito degli oneri connessi allo sfruttamento del suolo (cfr. Cassazione, Sez. 1, 04/07/2013, n. 16750; 22/03/2013, n. 7288; 31/05/2007, n. 12771).
In conclusione, per le espropriazioni finalizzate alla realizzazione di opere private di pubblica utilità non rientranti nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata o agevolata, né nell’ambito di piani di insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, il metodo di liquidazione dell’indennità deve basarsi sul valore venale del bene, e nel caso di applicazione di un criterio sintetico-comparativo non occorre procedere alla detrazione del costo degli oneri di urbanizzazione in misura corrispondente a quella eventualmente fissata nei rapporti tra ente locale e soggetto competente per le attività realizzative.

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