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Ultimo aggiornamento
30/05/2018

Regolamento edilizio comunale tipo: contenuti, valenza, iter di approvazione

Intesa 20/10/2016 della Conferenza unificata che reca il Regolamento edilizio tipo ai sensi del D.L. “sblocca Italia” 133/2014. Nell'articolo sono fornite indicazioni su che cosa è il Regolamento edilizio comunale, i suoi contenuti ed il procedimento di approvazione, sui contenuti del Regolamento tipo, sull'iter della sua approvazione e del successivo recepimento da parte degli enti territoriali.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica


 

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Premessa

Il 20/10/2016 la Conferenza unificata ha sancito intesa sul provvedimento (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 16/11/2016, n. 268) che definisce - ai sensi dell’art. 4, comma 1-sexies, del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 (comma inserito dal D.L. 12/09/2014, n. 133, convertito in legge dalla L. 11/11/2014, n. 164) - lo schema di regolamento edilizio comunale tipo. Decorrono pertanto dal giorno dell'Intesa, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della stessa, i termini per il recepimento regionale (180 giorni, si veda più avanti per dettagli).

Si forniscono di seguito in primo luogo alcuni dettagli su cosa sia il regolamento edilizio comunale e quale sia la sua valenza giuridica e prescrittiva, ed inoltre su iter, contenuti e modalità di attuazione del regolamento edilizio tipo.

In allegato consultabile il testo definitivo approvato dalla Conferenza unificata, con le ultime modifiche apportate.


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Cosa è un regolamento edilizio comunale, caratteristiche e contenuti

Il Regolamento edilizio comunale (da ora in poi anche “REC”) è - ai sensi dell’art. 4 del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 - lo strumento che disciplina le modalità costruttive degli edifici, garantendo il rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle loro pertinenze.

La sua adozione - un tempo prevista dall’art. 33 della L. 1150/1942 (cosiddetta “Legge urbanistica”) - è ora disciplinata dal menzionato art. 4 del D.P.R. 380/2001, ed è di competenza dei comuni ai sensi dell’art. 2, comma 4, del medesimo D.P.R. 380/2001 (“I comuni, nell'ambito della propria autonomia statutaria e normativa di cui all'art. 3 del decreto legislativo 18 agosto 2000 n. 267, disciplinano l'attività edilizia”).

Il REC è pertanto uno strumento tecnico, poiché come detto definisce i parametri edilizi ed i criteri per la loro misurazione (es.: distanza tra i fabbricati; altezza dei fabbricati; superficie utile (SU); superficie finestrata; dimensione minima dell'unità immobiliare; superficie lorda di pavimento (SLP); altezza dei vani abitabili, ecc.).

Il REC può definire altresì le regole per la presentazione delle istanze nell’ambito delle procedure autorizzative edilizie ed inoltre, nel caso in cui il comune intenda istituire la Commissione edilizia, indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo.


Differenza dal PRG

In virtù delle caratteristiche sopra indicate, il REC si differenzia pertanto dal Piano regolatore generale (“PRG”), poiché quest’ultimo si occupa invece di aspetti di pianificazione e previsionali (destinazioni d'uso ammesse, volumetrie consentite, ecc.), mentre il REC definisce i parametri tecnici con i quali concretizzare tali previsioni. Non sono peraltro infrequenti i casi in cui le regole “tecniche” che dovrebbero trovare posto nel REC confluiscono invece nelle Norme tecniche di attuazione (“NTA”) del PRG, lasciando al REC un ruolo essenzialmente di raccolta di regole procedurali.


Vincoli a tutela del paesaggio e distanze tra costruzioni

Secondo l’ord. C. Cass. civ. 06/04/2018, n. 8532, posta la natura normativa dei regolamenti edilizi comunali e la duplice direzione della loro tutela (dell'interesse pubblico e di interessi privati), i vincoli imposti dagli stessi a tutela del paesaggio possono ingenerare diritti soggettivi a favore del proprietario del bene avvantaggiato dalla imposizione del vincolo. Il proprietario può, pertanto, se danneggiato dalla violazione del vincolo da parte del vicino, convenire quest'ultimo davanti al giudice ordinario per il risarcimento del danno e, nel caso si tratti d'inosservanza di una norma sulle distanze tra costruzioni (norma, come tale, integrativa del codice civile), anche per la riduzione in pristino. A questo ultimo riguardo la Suprema Corte (sent. 17/10/1992, n. 11423) aveva già ritenuto in passato che le norme degli strumenti urbanistici che regolano la distanza nelle costruzioni, comunque questa sia considerata nella sua semplice accezione di spazio tra edifici frontistanti od in riferimento al distacco tra fabbricato e confini o ancora nel suo rapporto con l'altezza dell'opera edilizia, hanno carattere integrativo delle norme del Codice civile, che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino.


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Previsione del regolamento edilizio tipo

Poiché la materia urbanistica e del governo del territorio è oggetto di legislazione regionale concorrente, contenuti ed articolazione dei REC sono estremamente eterogenei e presentano da comune a comune sostanziali differenze, anche dal punto di vista terminologico e delle definizioni.

Per porre rimedio a questo problema, individuato come un rilevante ostacolo alla semplificazione ed allo snellimento dei procedimenti edilizi, il D.L. 133/2014 (cosiddetto “sblocca Italia”, convertito in legge dalla L. 164/2014) ha previsto all’art. 17-bis l'adozione in sede di Conferenza unificata di uno schema di Regolamento edilizio tipo, proprio al fine di semplificare ed uniformare le norme e gli adempimenti.

Il citato art. 17-bis del D.L. 133/2014 ha inoltre precisato che gli accordi in sede di Conferenza unificata per l’adozione del Regolamento tipo costituiranno livello essenziale delle prestazioni concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale.


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Contenuti del regolamento edilizio tipo

Il Regolamento edilizio tipo approvato - oltre all’articolato nel quale vengono date le prescrizioni concernenti l’attuazione ed il recepimento dello stesso da parte degli enti territoriali (regioni e comuni) - è strutturato in questa maniera.


Schema di Regolamento edilizio tipo (Allegato 1)

Lo schema non contiene norme prescrittive, ma si limita ad indicare la struttura con la quale devono essere redatti i regolamenti edilizi, i quali avranno:

- una prima parte in cui non sono contenute disposizioni ma - relativamente ai principi generali ed alla disciplina dell’attività edilizia - ci si limita a richiamare la normativa nazionale e regionale, che opera senza necessità di un atto di recepimento (cd. “Normativa uniforme sovraordinata”);

- una seconda parte in cui l’ente locale potrà, nell’esercizio della propria autonomia, individuare requisiti tecnici integrativi e complementari - non disciplinati dalla normativa uniforme sovraordinata - da esprimere anche attraverso norme prestazionali, indicazioni numeriche, azioni e comportamenti progettuali.

Per entrambe le parti lo schema di regolamento edilizio tipo definisce dettagliatamente l’indice, la successione e la strutturazione degli argomenti.


Quadro delle definizioni uniformi (Allegato A)

Si tratta delle definizioni standardizzate dei parametri edilizi di superficie, volumi, ecc., (cd. “Definizioni uniformi e inderogabili”) finalizzate alla creazione di un glossario di riferimento unico ed omogeneo su tutto il territorio nazionale. Le 42 definizioni individuate sono riportate nella tabella più avanti. Il recepimento delle definizioni all’interno dei regolamenti edilizi comunali non comporta la modifica delle previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici (es. PRG) vigenti o adottati alla data di approvazione dell’Intesa Stato-Regioni.


Raccolta delle disposizioni sovraordinate in materia edilizia (Allegato B)

Si tratta di una ricognizione puntuale delle norme che devono essere richiamate nella prima parte dello schema di regolamento edilizio.


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Iter e recepimento del REC tipo negli enti territoriali

È previsto che dopo l’approvazione del provvedimento in Conferenza unificata, le regioni emanino entro 180 giorni (e pertanto entro il 18/04/2017) un atto di recepimento, conformemente sia alla normativa regionale vigente che alle delle disposizioni sovraordinate in materia edilizia. Detto atto di recepimento dovrà poi stabilire i metodi, le procedure ed i tempi (comunque non superiori a ulteriori 180 giorni) da seguire per l’adeguamento comunale. Le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e Bolzano recepiranno l'Intesa secondo i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione.

Inoltre le regioni si dovranno impegnare ad utilizzare le definizioni nei propri futuri provvedimenti legislativi e regolamentari.

Qualora la regione non recepisca nei tempi l’atto in questione, i comuni procedono comunque all’adozione dello schema di regolamento tipo ed all’adeguamento dei propri regolamenti entro i successivi 180 giorni.


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Definizioni standardizzate dei parametri edilizi

Si riporta di seguito la tabella delle 42 definizioni standardizzate ed unificate per tutti i comuni d’Italia, di cui si è detto in precedenza, contenuta nello schema di Regolamento edilizio tipo.


VOCE

ACRONIMO

DEFINIZIONE

Superficie territoriale

ST

Superficie reale di una porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. Comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.

Superficie fondiaria

SF

Superficie reale di una porzione di territorio destinata all’uso edificatorio. E’ costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.

Indice di edificabilità territoriale

IT

Quantità massima di superficie o di volume edificabile su una determinata superficie territoriale, comprensiva dell’edificato esistente.

Indice di edificabilità fondiaria

IF

Quantità massima di superficie o di volume edificabile su una determinata superficie fondiaria, comprensiva dell’edificato esistente.

Carico urbanistico

CU

Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso. Costituiscono variazione del carico urbanistico l’aumento o la riduzione di tale fabbisogno conseguenti all’attuazione di interventi urbanisticoedilizi ovvero a mutamenti di destinazione duso.

Dotazioni Territoriali

DT

Infrastrutture, servizi, attrezzature, spazi pubblici o di uso pubblico e ogni altra opera di urbanizzazione e per la sostenibilità (ambientale, paesaggistica, socioeconomica e territoriale) prevista dalla legge o dal piano.

Sedime

 

Impronta a terra dell’edificio o del fabbricato, corrispondente alla localizzazione dello stesso sull’area di pertinenza.

Superficie coperta

SC

Superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m.

Superficie permeabile

SP

Porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti, entro o fuori terra, che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda acquifera.

10 Indice di permeabilità

IPT/IPF

Rapporto tra la superficie permeabile e la superficie territoriale (indice di permeabilità territoriale) o fondiaria (indice di permeabilità fondiaria).

11 Indice di copertura

IC

Rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria.

12 Superficie totale

ST

Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio.

13 Superficie lorda

SL

Somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie.

14Superficie utile

SU

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

15 Superficie accessoria

SA

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria ricomprende:

- i portici e le gallerie pedonali;

- i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;

- le tettoie con profondità superiore a m 1,50; le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;

- le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;

- i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;

- i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;

- gli spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;

- le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi.

Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.

16Superficie complessiva

SC

Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC=SU+60% SA).

17Superficie calpestabile

 

Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.

18 Sagoma

 

Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

19 Volume totale o volumetria complessiva

 

Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda.

20 Piano fuori terra

 

Piano dell’edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio.

21 Piano seminterrato

 

Piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.

22 Piano interrato

 

Piano di un edificio il cui soffitto si trova ad una quota inferiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio.

23 Sottotetto

 

Spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante.

24 Soppalco

 

Partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.

25 Numero dei piani

 

E’ il numero di tutti i livelli dell’edificio che concorrono, anche parzialmente, al computo della superficie lorda (SL).

26 Altezza lorda

 

Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza del pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura.

27 Altezza del fronte

 

L’altezza del fronte o della parete esterna di un edificio e delimitata:

- all’estremità inferiore, dalla quota del terreno posta in aderenza all’edificio prevista dal progetto;

- all’estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, per i tetti inclinati, ovvero dalla sommità delle strutture perimetrali, per le coperture piane.

28 Altezza dell'edificio

 

Altezza massima tra quella dei vari fronti.

29 Altezza utile

 

Altezza del vano misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante, senza tener conto degli elementi strutturali emergenti. Nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l'altezza media ponderata.

30 Distanze

 

Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.

31 Volume tecnico

 

Sono volumi tecnici i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc.).

32 Edificio

 

Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

33 Edificio Unifamiliare

 

Per edificio unifamiliare si intende quello riferito un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

34 Pertinenza

 

Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà.

35 Balcone

 

Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

36 Ballatoio

 

Elemento edilizio praticabile a sviluppo orizzontale, e anche in aggetto, che si sviluppa lungo il perimetro di una muratura con funzione di distribuzione, munito di ringhiera o parapetto.

37Loggia/Loggiato

 

Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.

38 Pensilina

 

Elemento edilizio di copertura posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio e priva di montanti verticali di sostegno.

39Portico/Porticato

 

Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.

40 Terrazza

 

Elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.

41 Tettoia

 

Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

42 Veranda

 

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.


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