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Ultimo aggiornamento
24/05/2016

La riforma delle esecuzioni immobiliari nel D.L. 83/2015: novità per il CTU e l’Esperto del giudice

Novità per CTU, Esperto del Giudice, stimatore: portale delle vendite pubbliche; riduzione di vari termini processuali; parametri per determinare il valore dell’immobile e compiti dell’Esperto; compensi dell’Esperto.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

Il D.L. 27/06/2015, n. 83 (convertito in legge dalla L. 132/2015) ha introdotto agli articoli 12-15 rilevanti modifiche alla disciplina delle procedure esecutive, alcune delle quali di grande rilevanza per l’attività del tecnico chiamato ad operare in dette procedure in qualità di CTU, Esperto del giudice o stimatore, perché impattanti sui criteri di stima degli immobili e sul calcolo dei compensi professionali.
Si riporta di seguito una sintesi di tali novità in forma schematica e tabellare. In allegato a questo articolo, il Lettore troverà anche il testo coordinato di tutti gli articoli del Codice di procedura civile e delle Disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile modificate dagli articoli in questione, con a fronte il testo precedentemente in vigore per un rapido riscontro delle modifiche.
Nel seguito si farà riferimento a “CPC” per indicare il Codice di procedura civile ed a “ATTCPC” per indicare le relative Disposizioni di attuazione.

Pubblicità degli avvisi nell'ambito delle procedure di espropriazione forzata (art. 490 CPC)

(art. 631-bis CPC)

(art. 161-quater ATTCPC)

(art.18-bis D.P.R. 115/2002)

La pubblicità degli avvisi nell'ambito delle procedure di espropriazione forzata, oggi affidata all'albo dell'ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento, è sostituita dalla pubblicazione sul sito internet del Ministero della giustizia, in un'area pubblica denominata "portale delle vendite pubbliche; parallelamente, la pubblicazione dell'avviso sui quotidiani non è più obbligatoria, ma rimessa alla valutazione del giudice, su istanza dei creditori o anche in assenza dell'istanza di parte.

La mancata pubblicità sul portale determina l'estinzione della procedura esecutiva, sanzione che si applica solo se l'omissione è imputabile al creditore.

La riforma, inoltre, inserisce l'art. 161-quater delle Disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile, che detta la disciplina di dettaglio delle modalità di pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche. La pubblicazione è di regola effettuata da un professionista delegato in conformità di specifiche tecniche da adottare con decreto del Ministero della giustizia; gli avvisi di vendita sul portale vanno inviati mediante PEC a chi ne ha fatto richiesta e si è registrato; il portale archivia e gestisce i dati sulle vendite.

Viene fissato in 100 euro il contributo che, nell'ambito della procedura di esecuzione forzata, deve pagare il creditore procedente per dare idonea pubblicità alla vendita di un bene immobile o mobile registrato.

Cessazione dell’efficacia del pignoramento

(art. 497 CPC)

Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi 45 giorni senza che sia stata richiesta l'assegnazione o la vendita (il termine precedente era 90 giorni).

Adempimenti del creditore nell’esecuzione immobiliare

(art. 567 CPC)

Nell'esecuzione immobiliare, i tempi concessi per gli adempimenti del creditore relativi all'istanza di vendita sono accorciati. In particolare il deposito dell’estratto del catasto e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento deve essere effettuato entro 60 giorni dal deposito del ricorso (termine precedente 120 giorni). Il termine può essere prorogato per ulteriori 60 giorni per giusti motivi (in precedenza erano 120).

Determinazione del valore dell’immobile

(art. 568 CPC)

Viene riscritta la disposizione sulla determinazione del valore dell'immobile, che dovrà essere ricondotto dal giudice a valori di mercato.

In particolare, la riforma detta dei criteri che l'Esperto dovrà seguire nel determinare il valore di mercato, tra i quali spiccano la il riferimento alla superficie dell'immobile ed al valore al metro quadro, ma anche la necessità di evidenziare chiaramente i vincoli gravanti sul bene e le eventuali passività condominiali.

Autorizzazione alla vendita

(art. 569 CPC)

La riforma accelera le procedure, rimette al giudice nell'ordinanza di vendita l'indicazione del prezzo e del termine entro il quale dovrà essere versato, consentendogli di autorizzare il pagamento rateale. Lo stesso giudice deve anche indicare l'offerta minima.

Vendita senza incanto

(artt. 571, 572 e 573 CPC)

La riforma prevede che siano respinte le offerte inferiori di oltre un quarto al prezzo stabilito. L'offerta dovrà essere accolta se pari o superiore al valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 568 (prima dell'entrata in vigore del D.L. 83/2015 era richiesto che l'offerta fosse superiore di un quinto rispetto al valore dell'immobile).

Se invece l'offerta è inferiore al valore fissato, ma in misura non superiore a un quarto, il giudice può procedere alla vendita se ritiene che non vi sia modo di conseguire un prezzo più alto; se vi sono invece più offerte, si consente la vendita a favore del miglior offerente solo se il giudice ritiene che con una nuova vendita non sia possibile conseguire un prezzo più alto e non sono state presentate istanze di assegnazione.

In caso di presentazione di istanze di assegnazione del bene da parte dei creditori, il giudice procede all'assegnazione anziché alla vendita se il prezzo indicato nella migliore offerta è inferiore al valore dell'immobile.

Il pagamento del prezzo può essere rateale, previa fideiussione, ma il mancato pagamento anche di una sola rata costituisce inadempimento dell'aggiudicatario.

Vendita con incanto

(art. 591-bis CPC)

Se il primo tentativo di vendita non ha avuto esito, il giudice dell'esecuzione può procedere con l'incanto solo se ritiene che con tale modalità sarà possibile vendere il bene a un prezzo superiore della metà del valore determinato a norma dell'art. 568.

Il giudice può decidere di ribassare il prezzo di vendita fino a un quarto; se fallisce anche il secondo tentativo di vendita, il giudice assegna il bene al creditore o ai creditori richiedenti, fissando il termine entro il quale l'assegnatario deve versare l'eventuale conguaglio.

Le operazioni di vendita dovranno essere delegate dal giudice ad un notaio o ad un professionista, salvo che il giudice non ritenga che gli interessi delle parti siano meglio tutelati da una vendita diretta.

Compenso per l’Esperto del Giudice

(art. 161 ATTCPC)

Viene inserita una modifica volta a parametrare al prezzo ricavato dalla vendita del bene il compenso per l'esperto o lo stimatore. Secondo la nuova norma in pratica, il compenso dell’Esperto è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.

Inoltre, prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al 50% del compenso calcolato sulla base del valore di stima.

 

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