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Sent. C. Cass. civ. 29/01/2015, n. 1680

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Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Compravendita - Clausole di esclusione di un bene comune - Nullità.

La clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sito in un edificio condominiale che prevede l'esclusione dal trasferimento dei diritti su a

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[Premessa]


IN NOME DEL POPOLO ITA

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SENTENZA


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Svolgimento del processo

Con citazione notificata il 30.7 e l'1.8.1998 F.F. esponeva di aver preso in locazione in tempi diversi dai sig.ri C. , per esercitarvi l'attività di ottico, un locale sito al piano terra del fabbricato condominiale sito in (omissis), piano terra distinto dal numero civico 206, e un altro vano ad uso ufficio posto al piano ammezzato del medesimo edificio. Precisava che l'uno e l'altro vano erano stati collegati fra loro dai proprietari mediante una scala interna in legno, affinché i clienti del F. non utilizzassero la scala condominiale per accedere al vano superiore dell'esercizio commerciale. Deduceva, quindi, che successivamente, con contratto del 15.3.1993, i C. gli avevano venduto detti locati, con l'apposita clausola che il vano posto al piano ammezzato non avrebbe avuto accesso dalla via (OMISSIS) . Con atto dell'8.4.1993 gli stessi C. avevano poi alienato alla Pluralia s.r.l.

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Motivi della decisione

1. Col primo motivo corredato come gli altri da idoneo quesito di diritto ai sensi dell'art. 366bis c.p.c., applicabile ratione temporis è dedotta la violazione dell'art. 1117 c.p.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c., in quanto il corridoio in oggetto, per come descritto nella relazione del c.t.u., corrisponde alla nozione di andito, e quindi in assenza di prova contraria deve presumersi quale parte comune ai sensi della norma citata.

2. Il secondo mezzo denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. e degli artt. 1362 e ss. c.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c., atteso che la mancata indicazione, nel contratto d'acquisto dei C. , del bene in contestazione non ha l'effetto escluderne la natura comune.

3. Il terzo, il quarto ed il quinto motivo lamentano l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione al n. 5 dell'art. 360 c.p.c., sotto i seguenti profili: a) confrontando la relazione del c.t.u. e la sentenza si ricava che quest'ultima ha confuso il numero (otto) dei vani acquistati dal sig. C. con il numero (dieci) delle unità immobiliari ad uso ufficio poste al piano ammezzato. Sempre dalla relazione del c.t.u. si ricava che in detto piano vi sono tre uffici "in uso" alla Pluralia s.r.l., uno di proprietà dell'odierno ricorrente ed altre unità immobiliari di terzi, il che esclude che il corridoio sia al servizi esclusivo degli otto vani già di proprietà dei comuni danti causa delle parti; b) un ulteriore elemento addotto dalla Corte di merito risiede nel rilievo che la superficie complessiva lorda dei vani e del corridoio era di mq. 256, mentre quella commerciale di mq. 252, rilievo cui, tuttavia, non si accompagna alcuna spiegazione, e che ad ogni modo è errato in quanto superato dal supplemento di c.t.u., che indica in mq. 259 la superficie lorda degli uffici e della porzione di corridoio che li collega; c) la ricomprensione del corridoio, o meglio della sua porzione, fra i beni trasferiti dai costruttori ai C. non poteva dedursi dall'estensione degli ammezzati contenuta nel relativo contratto, perché si trattava di vendita a corpo e perché la superficie misurata dal c.t.u. era maggiore di quella complessiva dei vani acquistati dai C. , ma inferiore a quest'ultima maggiorata di quella porzione di corridoio.

4. Il sesto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c., in relazione al n. 3 dell'art. 360 c.p.c., in quanto la Corte territoriale ha ritenuto di trarre, ai fini della decisione, argomento dal fatto che dopo la stipula dell'atto del 1950 per quarantatre anni i C. avevano utilizzato in via esclusiva il corridoio. Tale apodittica affermazione violerebbe, secondo parte ricorrente, il disposto della norma anzi detta, in quanto nessuna prova è stata chiesta in tal senso da alcuna parte.

5. Col settimo motivo è dedo

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P.Q.M.

La Corte accoglie i primi cinque motivi di ricorso, assorbiti gli altri, e cassa la sentenza impugnat

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