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Ultimo aggiornamento
10/05/2018

Trattamento fiscale della compravendita di pertinenze

NOZIONE E NATURA DELLE PERTINENZE IMMOBILIARI (Nozione civilistica di pertinenza; Natura strumentale o abitativa delle pertinenze) - INDIVIDUAZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO DELLE PERTINENZE (Applicazione IVA o Imposta di registro al trasferimento; Trasferimenti in regime di IVA e trattamento delle pertinenze; Agevolazioni prima casa e trattamento delle pertinenze) - ESEMPI PRATICI (Esempi in regime di Imposta di registro; Esempi in regime di IVA) - IPOTESI PARTICOLARI (Applicazione di IVA per l’abitazione e Imposta di registro per la pertinenza o viceversa; Aliquota IVA diversa per immobile e pertinenza; Immobile acquisito prima del 22/05/1993 e successivo trasferimento di pertinenza; Immobile acquisito “al rustico” e successivo trasferimento di pertinenza).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica
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NOZIONE E NATURA DELLE PERTINENZE IMMOBILIARI
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Nozione civilistica di pertinenza

Ai sensi dell’art. 817 del Codice civilesono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima

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Natura strumentale o abitativa delle pertinenze

Le pertinenze (box, posti auto coperti e scoperti, cantine, soffitte, ecc.), per le loro caratteristiche sono beni immobili “strumentali per natura”, di regola accatastati nelle categorie C/6, C/7, C/2.

Tuttavia, quando vengono asserviti come pertinenze a unità immobiliari a destinazione abitativa, a

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INDIVIDUAZIONE DEL CORRETTO TRATTAMENTO DELLE PERTINENZE
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Applicazione IVA o Imposta di registro al trasferimento

Il trasferimento in regime di Imposta di registro di un immobile avente natura abitativa (quindi, per quanto precisato, anche di immobili pertinenziali a unità abitative) si verifica:

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Trasferimenti in regime di IVA e trattamento delle pertinenze

L’art. 12 del D.P.R. 633/1972 dispone che l’operazione accessoria, se non costituisce operazione esente da IVA, è compresa nella base i

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Agevolazioni prima casa e trattamento delle pertinenze

Nel rispetto di tutte le condizioni previste (si veda Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare), le agevolazioni “prima casa” spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile, limitatamente ad una per ciascuna categoria, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

In alcun

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ESEMPI PRATICI
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Esempi in regime di Imposta di registro
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Trasferimento di pertinenze con atto separato senza agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue N1.

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Trasferimento di pertinenze e abitazione in unico atto senza agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile dell’immobile è di Euro 200.000 e quello della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue

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Trasferimento di pertinenze con atto separato con agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue N1.

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Trasferimento di pertinenze e abitazione in unico atto con agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile dell’immobile è di Euro 200.000 e quello della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue

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Trasferimento di più pertinenze con le agevolazioni “prima casa”

Ipotizziamo ora di trasferire non una ma quatto pertinenze, e precisamente un primo box C/6 (Euro 30.000), un secondo box C/6 (Euro 20.000), una tettoia C/7 (Euro 10.000), una cantina C/2 (Euro 15.000). Le agevolazioni “prima casa” possono però essere applicate solo a uno dei due box, oltre che alla tettoia e alla cantina. Al secondo box dovrà essere pertanto applicata l’aliquota ordinaria

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Esempi in regime di IVA
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Trasferimento di pertinenze con atto separato senza le agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue.


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Trasferimento di pertinenze e abitazione con unico atto senza agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile dell’immobile è di Euro 200.000 e quello della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue.


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Trasferimento di pertinenze con atto separato con le agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue.


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Trasferimento con unico atto con le agevolazioni “prima casa”

Se il valore imponibile dell’immobile è di Euro 200.000 e quello della pertinenza è di Euro 30.000 si avrà quanto segue.

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1217989 4681754
Trasferimento con le agevolazioni “prima casa” di più pertinenze con atto separato

Ipotizziamo ora di trasferire non una ma quatto pertinenze, e precisamente un primo box C/6 (Euro 30.000), un secondo box C/6 (Euro 20.000), una tettoia C/7 (Euro 10.000), una cantina C/2 (Euro 15.000). Le agevolazioni “prima casa” possono però essere applicate solo a uno dei due box, oltre che alla tettoia e alla cantina. Al secondo box dovrà essere pertanto applicata l’aliquota ordinaria del 22%.

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Trasferimento con le agevolazioni “prima casa” di più pertinenze e dell’abitazione con unico atto

Ipotizziamo ora di trasferire le medesime quatto pertinenze con unico atto insieme all’abitazione alla quale esse vengono asservite.

Si noti che, in questo caso, trattandosi di unico atto, il secondo box può beneficiare dell’aliquota IVA del 10% in luogo di quella ordinaria (Risoluzione 05/10/2010, n. 94/E).

La tassazione risulta pertanto la seguente.

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IPOTESI PARTICOLARI
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Applicazione di IVA per l’abitazione e Imposta di registro per la pertinenza o viceversa

Il regime fiscale (Imposta di registro o IVA) applicabile alla pertinenza prescinde, e quindi può differenziarsi, da quello applicato al bene principale. Può così capitare che l’abitazione venga trasferita con applicazione dell’Imposta di registro e la pertinenza con IVA o viceversa.

Il caso può capitare, ad esempio, se il cedente è un soggetto IVA che:

- non ha costruito, né ristrutturato l’abitazione (avendola acquisita da terzi) e quindi non possiede la qualifica fiscale di “impresa costruttrice” cosicché non può assoggettare la cessione all’imponibilità IVA, bensì all’Imposta di registro;

- ha, invece, costruito

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Aliquota IVA diversa per immobile e pertinenza

Se il bene principale è soggetto a IVA 10% (ad es. perché ubicato in un fabbricato “Tupini&rdqu

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Immobile acquisito prima del 22/05/1993 e successivo trasferimento di pertinenza

La regola generale per poter applicare le agevolazioni “prima casa” all’acquisto di pertinenze con atto separato prevede che anche l’immobile principale (l’abitazione) sia stato trasferito in regime agevolato “prima casa”, in una del

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Immobile acquisito “al rustico” e successivo trasferimento di pertinenza

La Circolare 31/E/2010 (paragrafo 1.2) ha ammesso la possibilità di acquisire con le agevolazioni “prima casa” una pertinenza di immobile abitativo, costituente abitazione principale, acquisito allo “stato rustico”, per il quale non si era fruito delle agevolazioni “prima casa” (pu

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Profili catastali e fiscali degli impianti fotovoltaici

ACCATASTAMENTO IMPIANTI FOTOVOLTAICI E LORO COMPONENTI (Profili generali e inquadramento normativo; Quando sussiste e quando non sussiste l’obbligo di accatastare l’impianto; Qualificazione degli impianti come beni mobili o immobili) - PRODUZIONE DI ENERGIA ELETTRICA NELL’AMBITO DI ATTIVITÀ AGRICOLA (Connessione tra attività agricola e produzione di energia elettrica da fonte fotovoltaica; Immobili ospitanti gli impianti fotovoltaici realizzati su fondi agricoli) - CESSIONE DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI, TRATTAMENTO FISCALE (Cessione di impianto fotovoltaico che costituisce un bene immobile ; Cessione di lastrico solare comprendente impianto fotovoltaico ; Cessione di impianto fotovoltaico che costituisce pertinenza) - REALIZZAZIONE DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI, TRATTAMENTO FISCALE (Cessione di parti destinate alla realizzazione di impianti fotovoltaici; Prestazioni di servizi per la realizzazione di impianti fotovoltaici) - LOCAZIONE O LEASING DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI, TRATTAMENTO FISCALE (Locazione o leasing di impianti fotovoltaici ; Locazione di terreni destinati a ospitare impianti fotovoltaici) - COSTITUZIONE O CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE (Diritto di superficie e impianti fotovoltaici; Trattamento fiscale cessione o costituzione del diritto di superficie).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica
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  • Compravendite e locazioni immobiliari
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Tipologia di immobili; ubicazione degli immobili; requisiti soggettivi dell’acquirente; trasferimenti per successione o donazione; pertinenze; aliquote di imposta applicabili al trasferimento e calcolo della base imponibile; cause di decadenza dall’agevolazione; termini per l’accertamento da parte delle entrate. AGG. Risoluzione Agenzia Entrate 19/12/2017, n. 154/E.
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  • Stefano Baruzzi
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A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica