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Ultimo aggiornamento
23/08/2017

Edilizia residenziale: tutte le misure contenute nel D.L. 47/2014 dopo la conversione in legge

Commento esaustivo a tutte le importanti novità per il rilancio dell’edilizia e dell’immobiliare contenute nel decreto. Piano di recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica; Lotta all'occupazione abusiva di immobili; Detrazioni fiscali Irpef per il conduttore di alloggi sociali; Riscatto a termine dell’alloggio sociale; Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato; Interventi di edilizia residenziale sociale
A cura di:
  • Dino de Paolis

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 27/05/2014 è stata pubblicata la L. 23/05/2014, n. 80, che ha convertito il D.L. 47/2014 recante “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”.
Il provvedimento, molto atteso, contiene diverse misure dalle quali ci si attende un concreto impulso al settore dell’edilizia e immobiliare. Segue uno schematico ma esaustivo commento alle principali novità. Si veda in altra notizia quanto alle norme introdotte in materia di qualificazione dei soggetti esecutori di lavori pubblici.

PIANO DI RECUPERO DI IMMOBILI E ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA - L’articolo 4 disciplina un Piano di recupero e razionalizzazione degli immobili e degli alloggi di proprietà dei Comuni, degli Istituti autonomi per le case popolari e degli altri enti aventi finalità analoghe, da definirsi mediante intesa tra lo Stato e la Conferenza Stato-Regioni.
Il Piano si attuerà sia attraverso il ripristino di alloggi di risulta sia attraverso la manutenzione straordinaria, anche ai fini dell’adeguamento energetico, impiantistico statico e del miglioramento sismico degli immobili.

Procedura per la definizione del Piano
La norma lascia al livello centrale (con Decreto Ministeriale) il dettato degli obiettivi e criteri del Programma di recupero (in luogo della formulazione del Programma stesso), mentre le Regioni provvederanno ad individuare gli interventi, approvano il programma regionale e assegnano le risorse ai Comuni e agli ex IACP. Tale procedura, oltre a minimizzare i tempi, dovrebbe permettere di creare sinergie con i programmi regionali e aumenta l'efficacia complessiva dell'intervento pubblico.

La ricognizione degli immobili “quasi pronti” per l’assegnazione
Il comma 1-bis prevede la trasmissione al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, teoricamente entro il 28/06/2014, da parte delle Regioni, degli elenchi predisposti dai Comuni e dagli IACP (o dagli enti, comunque denominati, che li hanno sostituiti) delle unità immobiliari che, con interventi di manutenzione ed efficientamento di non rilevante entità, siano prontamente disponibili per le assegnazioni.

Le risorse per il finanziamento del Programma
Per finanziare il Programma, il comma 2 prevede l’utilizzo:

  • delle risorse destinate alle infrastrutture strategiche, ma revocate dall'art. 32, commi 2 e 3, del D.L. 98/2011, nel limite massimo di 500 milioni di euro;
  • delle risorse che il comma 5 destina al recupero degli alloggi da assegnare alle categorie, che beneficiano della sospensione delle procedure di rilascio degli immobili, e che il comma 6 limita a complessivi 67,9 milioni di euro nel quadriennio 2014-2017.

Inoltre, si segnala che l'articolo 14 del D.L. 185/2015, pubblicato sulla G.U. n. 275 del 25/11/2015, ha autorizzato la spesa di ulteriori 25 milioni di euro per l'anno 2015 da ripartire sulla base del Programma redatto dall'articolo 4 del D.L. 47/2014, al fine di incentivare gli interventi di recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica. 
Per una panoramica completa e maggiori dettagli si veda il relativo approndimento aggiornato con i decreti attuativi.

LOTTA ALL'OCCUPAZIONE ABUSIVA DI IMMOBILI - L’articolo 5 dispone che chiunque occupi abusivamente un immobile non possa chiedere la residenza né l’allacciamento a pubblici servizi in relazione all’immobile medesimo, prevedendo anche la nullità ex lege degli effetti degli atti emessi in violazione di tale divieto.
Per poter stipulare contratti aventi ad oggetto l’allacciamento (o la voltura o il rinnovo) di utenze di servizi di energia elettrica, gas, telefonia e servizi idrici, sarà necessario che i dati identificativi del richiedente siano corredati dalla specifica del titolo di proprietà, possesso o detenzione dell’unità immobiliare, pena la nullità.

DETRAZIONI FISCALI IRPEF PER IL CONDUTTORE DI ALLOGGI SOCIALI - L’articolo 7 dispone che, per gli anni dal 2014 al 2016, ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale spetta una detrazione pari complessivamente a:

  • 900 euro, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
  • 450 euro, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

RISCATTO A TERMINE DELL’ALLOGGIO SOCIALE - L’articolo 8 prevede che, trascorsi almeno 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, il conduttore di un alloggio sociale (come definito dal D.M. 22/04/2008) possa riscattare l’unità immobiliare e che, fino alla data del riscatto, possa imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio.
Ai fini delle imposte dirette e dell'IRAP, i corrispettivi si considerano, comunque, canoni di locazione.
Le disposizioni attuative sono state adottate con il D.M. 21/06/2017.

RIDUZIONE DELL'ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA PER CONTRATTI A CANONE CONCORDATO - L’articolo 9 dispone la riduzione, per il quadriennio 2014-2017, dell’aliquota della cedolare secca al 10% per gli immobili locati a canone concordato.

INTERVENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE - L’articolo 10, che costituisce attuazione dell’art. 117, comma 2, lettera m) della Costituzione, il quale riconosce allo Stato la legislazione esclusiva in materia di determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale, introduce misure finalizzate a ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, favorendo l’aumento dell’offerta di alloggi sociali in locazione, ad assicurare il contenimento del consumo di suolo e il risparmio energetico, nonché a promuovere, da parte dei Comuni, lo sviluppo dell’edilizia sociale. Ulteriore finalità, dichiarata dal comma 5-bis dell’articolo in commento, è quella di creare quote di alloggi da destinare alla locazione temporanea dei residenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica in corso di ristrutturazione o soggetti a procedure di sfratto.
Le misure si applicano:

  • nei Comuni ad alta tensione abitativa di cui alla Delib. CIPE 13/11/2003;
  • al patrimonio edilizio esistente, ivi compresi gli immobili non ultimati
  • sugli interventi non ancora avviati provvisti di titoli abilitativi rilasciati entro il 31/12/2013 ovvero regolati da convenzioni urbanistiche stipulate entro la stessa data e vigenti alla data di entrata in vigore del decreto-legge (29/03/2014).

Definizione di “alloggio sociale” ai fini dell’articolo in commento
Il comma 3 definisce come “alloggio sociale” (ai fini dell’articolo in esame, dunque la definizione non deve considerarsi innovativa di quella contenuta nel citato D.M. 22/04/2008) l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale quando sia:

  • realizzata o recuperata e da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati;
  • destinata alla locazione, con vincolo di destinazione d’uso, comunque non inferiore a quindici anni, all'edilizia universitaria convenzionata;
  • destinata alla locazione con patto di futura vendita, per un periodo non inferiore ad 8 anni.

Interventi urbanistico-edilizi ammessi e relative caratteristiche
In base al comma 5, sono ammessi i seguenti interventi per la realizzazione di alloggi sociali:

a)      ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, rafforzamento locale, miglioramento o adeguamento sismico;
b)     sostituzione edilizia mediante anche la totale demolizione dell'edificio e la sua ricostruzione con modifica di sagoma e diverso sedime nel lotto di riferimento;
c)     variazione della destinazione d'uso di edifici anche senza opere;
d)     creazione di servizi e funzioni connesse e complementari alla residenza, al commercio con esclusione delle grandi strutture di vendita, necessarie a garantire l'integrazione sociale degli inquilini degli alloggi sociali;
e)     edilizia abitativa con gestione collettiva dei servizi di pertinenza, di edilizia abitativa e dei relativi servizi finalizzati ad utenti di età maggiore di 65 anni;
f)      recupero di immobili fatiscenti o da dismettere esistenti nei centri storici e nelle periferie.

Gli interventi in questione non possono riguardare edifici abusivi o siti in aree ad inedificabilità assoluta e non sono ammessi nei centri storici qualora rientrino nelle tipologie di cui alle lettere b), c) e d) di cui sopra. Inoltre, limitatamente agli interventi di cui alle lettere b) e d), è previsto il divieto di autorizzazione in deroga agli strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e destinazioni d'uso.

I progetti relativi agli interventi in parola, ad eccezione di quelli riguardanti il mutamento di destinazione d’uso senza opere, dovranno assicurare, tramite ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, la copertura del fabbisogno energetico necessario per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento, nel rispetto delle quote previste dall’Allegato 3 al D. Leg.vo 28/2011.

Convenzioni tra privati e P.A.
Gli interventi sono regolati da convenzioni sottoscritte dal comune e dal soggetto privato con la previsione di clausole sanzionatorie per il mancato rispetto del vincolo di destinazione d’uso.

Le procedure da seguire - Attribuzioni delle Regioni e dei Comuni
Ai sensi del comma 9 dell’art. 10 in commento, le Regioni dovranno definire:

  • i requisiti di accesso e di permanenza nell’alloggio sociale;
  • i criteri di regolamentazione dei canoni di locazione;
  • i prezzi di cessione per gli alloggi concessi in locazione con patto di futura vendita;
  • la durata del vincolo di destinazione d’uso, ferma restando la durata minima di 15 anni per gli alloggi concessi in locazione e di 8 anni per gli alloggi concessi in locazione con patto di futura vendita o con patto di riscatto.

Le Regioni potranno inoltre introdurre norme di semplificazione per il rilascio del titolo abilitativo edilizio convenzionato e ridurre gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di cui al presente articolo.

Quanto invece ai Comuni, questi sono tenuti a:

  • approvare i criteri di valutazione della sostenibilità urbanistica, economica e funzionale dei progetti di recupero, riuso o sostituzione edilizia.
  • determinare le superfici che possono essere cedute ad altri operatori ovvero trasferite su altre aree di proprietà pubblica o privata, per le medesime finalità di intervento, con esclusione delle aree destinate all'agricoltura o non soggette a trasformazione urbanistica dagli strumenti urbanistici, nonché di quelle vincolate ai sensi del D. Leg.vo 42/2004;
  • recepire le eventuali norme regionali di semplificazione.

 

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A cura di:
  • Stefano Baruzzi

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