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Ultimo aggiornamento
29/09/2017

Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi

Con questo articolo si intende fornire un riepilogo, alla luce della normativa nazionale vigente dopo l’entrata in vigore del D. Leg.vo 222/2016, della disciplina dell’attività edilizia: interventi, titoli abilitativi, procedure da seguire. Verranno dunque illustrate le diverse categorie nelle quali l’ordinamento giuridico classifica gli interventi e le opere edilizie, i differenti regimi autorizzativi e le relative procedure amministrative da seguire per la loro realizzazione.
A cura di:
  • Dino de Paolis

PREMESSA
Con il presente contributo si intende fornire un riepilogo, alla luce della normativa nazionale vigente dopo l’entrata in vigore del D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 della disciplina dell’attività edilizia: interventi, titoli abilitativi, procedure da seguire.
La sovrapposizione di norme di livello statale, regionale e locale, oltre che di norme cosiddette “speciali” (ad esempio le leggi regionali sul “piano casa” o sulla “rigenerazione urbana”), gli innumerevoli contesti urbanistici ed ambientali che si possono incontrare, nonché la oggettiva difficoltà di inquadrare i differenti interventi edilizi all’interno di categorie tipologiche rigide ed immutabili, comporta una grande variabilità di possibili situazioni. Conseguentemente, le indicazioni che si forniscono qui di seguito non possono che essere considerate un primo orientamento valevole per tutto il territorio nazionale, da riscontrare caso per caso nel contesto normativo, urbanistico ed ambientale nel quale si deve effettuare il singolo intervento edilizio.
Analogamente, si dovrà fare riferimento alla regolamentazione locale per quanto riguarda modulistica, uffici amministrativi preposti al ricevimento delle pratiche, diritti di istruttoria, ecc.

 


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PREMESSA

Con il presente contributo si intende fornire un riepilogo, alla luce della normativa nazionale vi-gente dopo l’entrata in vigore del D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 della disciplina dell’attivi

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CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI

La norma di riferimento è l’art. 3 del Testo Unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 06/06/2001, n. 380, nell’ambito del quale il Legislatore individua 6 macro-categorie di interventi edilizi, dei qua-li fornisce una generica descrizione tipologica ed in alcuni casi una limitata esemplificazione casistica, che lascia ampi spazi di incertezza e libera interpretazione in relazione alle pressoché in-finite fattispecie degli interventi edilizi realizzabili ed alla loro collocazione all’interno delle sud-dette categorie.

La corretta collocazione dei vari interventi edilizi all’interno di una delle categorie sopra citate è essenziale in quanto, come si vedrà meglio in seguito, il Legislatore ricollega alle suddette categorie differenti regimi e procedure autorizzative, seppur discostandosene in diversi punti (anche per via di alcune tipologie di interventi che esulano dalla classificazione e dunque “fanno categoria a sé”).

Ciò stante, si cercherà di seguito di fornire, accanto al testo della norma, una sintetica esemplificazione casistica, ovviamente non esaustiva, delle varie tipologie di intervento che si possono far rientrare nelle categorie in oggetto, utile per la successiva individuazione del regime e della procedura edilizia da seguire in relazione ai vari interventi.

Si ribadisce peraltro che un corretto inquadramento dell’intervento non può che essere effettuato caso per caso, analizzando le peculiari caratteristiche dell’intervento stesso e del contesto normativo, urbanistico ed edilizio nel quale lo stesso deve essere realizzato, con particolare ri-guardo a centri storici, zone vincolate, ecc. Inoltre molti interventi edilizi, soprattutto quelli di piccola entità, possono essere inquadrati diversamente a seconda del Comune di riferimento (ad esempio, la realizzazione di un controsoffitto può costituire un intervento di manutenzione straordinaria se realizzato in un determinato comune, e di manutenzione ordinaria se realizzato in un altro comune, con le conseguenti differenze da un punto di vista di regime e conseguente-mente di procedura da seguire, come verrà meglio chiarito in seguito).

Si rimanda a quanto riportato nei paragrafi successivi per quanto riguarda la corretta individua-zione dei regimi e delle procedure edilizie da seguire relativamente agli interventi di cui alle varie categorie di seguito elencate, nonché relativamente agli altri interventi che non sono classificabili all’interno delle categorie medesime.


Art. 3 – Definizioni degli interventi edilizi

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:

a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguarda-no le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;


CASISTICA ESEMPLIFICATIVA DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA

- Rifacimento di pavimentazioni interne (demolizione, rimozione e ricostruzione).

- Rifacimento di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili, patii, cavedi, ecc. (demolizione, rimozione e ricostruzione), a patto che non siano modificate le caratteristiche preesistenti (materiali, colori).

- Rifacimento di rivestimenti e/o intonaci interni (demolizione, rimozione, ricostruzione, tinteggiatura).

- Riparazione o sostituzione di infissi sia interni che esterni (per questi ultimi a patto che non siano modificate le caratteristiche esteriori degli infissi preesistenti, quali sagoma, materiali, colori, aggetti, ornamenti), comprese recinzioni, muri di cinta, cancellate, ecc.

- Rifacimento di rivestimenti e/o intonaci di facciate e prospetti esterni, a patto che non siano modificate le caratteristiche preesistenti, quali sagoma, materiali, colori, aggetti, ornamenti.

- Pulizia di rivestimenti e/o intonaci di facciate e prospetti esterni.

- Riparazione o sostituzione di finiture esterne degli edifici, quali canali di gronda, pluviali, comignoli e canne fumarie, frontalini, fioriere, manto di copertura dei tetti, orditura secondaria dei tetti, ringhiere o parapetti di balconi e terrazzi, ecc., a patto che non siano modificate le caratteristiche preesistenti, quali sagoma, materia

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REGIME DEGLI INTERVENTI EDILIZI E PROCEDURE

In linea di massima è possibile enucleare tre diversi regimi cui è sottoposta la realizzazione degli interve

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Interventi in regime libero (edilizia libera)

Per questi interventi i soggetti interessati non sono tenuti a richiedere alcuna autorizzazione né ad effettuare alcuna comunicazione alle autorità preposte.

In questi casi non è prevista alcuna procedura, si parla perciò di attività edilizia libera, ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, che può quindi essere iniziata senza effettuare alcun adempi-mento; è peraltro chiaro che la libera iniziativa dell’attività edilizia non esime i soggetti interessati dal rispetto delle norme relative ad altri settori che hanno incidenza sull’attività edilizia, quali ad esempio il rispetto delle prescrizioni in materia di salute e sicurezza sul lavoro, delle norme antisismiche, delle norme di prevenzione incendi, delle norme igienico-sanitarie, le corrette procedure per lo smaltimento degli eventuali materiali di risulta dei lavori, le eventuali autorizzazioni da richiedere in caso di occupazione di suolo pubblico, ecc.

Oltre a quanto di seguito indicato si tenga conto che le Regioni e le Province a statuto speciale regolano l’attività edilizia nei limiti dei propri statuti, mentre le Regioni a statuto ordinario possono estendere l’area degli interventi di attività libera a interventi edilizi ulteriori, esclusi quelli che secondo la legge statale sono soggetti a permesso di costruire o SCIA sostitutiva del permesso di costruire.


INTERVENTI PER I QUALI NON È PREVISTA ALCUNA PROCEDURA (EDILIZIA LIBERA)

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Interventi in regime di comunicazione (CILA e SCIA)

Per questi interventi i soggetti interessati sono tenuti ad effettuare dichiarazioni o comunicazioni alle autorit&agrav

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Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

La procedura è caratterizzata dalla necessità di predisporre comunicazione all’amministrazione comunale, con allegata una relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, nella quale si asseveri la conformità degli interventi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Per l’individuazione degli interventi realizzabili con questa procedura si faccia riferimento all’art. 6-bis, del D.P.R. 380/2001.


INTERVENTI PER I QUALI È PREVISTA LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA

- Interventi di manutenzione straordinaria (vedi tabella), ivi compre

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Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

La procedura, introdotta dal D.L. 78/2010 convertito in legge dalla L. 122/2010, prevede anch’essa la necessità di predisporre comunicazione all’amministrazione comunale, corredata da relazione tecnica, dichiarazioni sostitutive e documentazione varia. Per l’individuazione degli interventi realizzabili con questa procedura si faccia riferimento all’art. 22 del D.P.R. 380/2001.


INTERVENTI PER I QUALI È PREVISTA LA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ

- Interventi di manutenzione straordinaria (vedi tabella) c.d. “

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Segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire

Si tratta della cosiddetta “SCIA sostitutiva” già in precedenza “superDIA” o “DIA onerosa”. Per l’individuazione degli interventi realizzabili con questa procedura si faccia riferimento all’art. 23, del D.P.R. 380/2001. Oltre a quanto di seguito indicato si tenga conto che Sono inoltre soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire gli eventuali ulteriori interventi che le Regioni, pur trattandosi di opere soggette a permesso di costruire secondo le norme statali, dispongano tuttavia essere soggetta a mera SCIA.


INTERVENTI PER I QU

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Interventi soggetti a permesso di costruire

Per questi interventi i soggetti interessati sono tenuti a richiedere alle autorità preposte una apposita autorizzazione espressa, il permesso di costruire. Per l’individuazione degli interventi realizzabili con questa procedura si faccia riferimento agli artt. 10 e seguenti del D.P.R. 380/2001.


INTERVENTI PER I QUALI È PREVISTO IL PERMESSO DI COSTRUIRE

- Interventi di

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